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Anteilige Kosten an Nachrenovierung?


20.11.2014 00:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um "Renovierung" und Schönheitsreparaturen im Wohnungsmietrecht.
Zu starre Klauseln können unwirksam sein.


Guten Abend,

folgender Sachverhalt: ich ziehe nach zweieinhalb Jahren Wohnzeit aus meiner jetzigen Wohnung aus. Mein Nachmieter möchte Renovierungen vornehmen, an welchen ich mich lt. jetzigem Vermieter anteilig beteiligen soll.

Das sehe ich nicht ganz ein: die Wohnung ist keinesfalls renovierungsbedürftig. Es muss weder gestrichen werden, noch sind andere Schönheitsreparaturen fällig. Die Wohnung wurde mir vor zweieinhalb Jahren in renoviertem Zustand übergeben.

Streicht man aktuell mit einem Farb-Pinsel nach, sieht man absolut keinen Unterschied zur jetzigen Wandfarbe. Auch der Boden ist in einem anstandslosen Zustand.

Da aber Eindrücke fiktiv sind, möchte ich aufgrund meiner Vertragsformulierung eine Expertenmeinung einholen. Besonders die Unterteilung in zwei Rubriken "Schönheitsreparaturen bei Auszug" & "Beendigung des Mietverhältnisses" verwirren mich. Kommen die geforderten "Schönheitsreparaturen" in §18 oder die "gereinigte und geputzte" Wohnung in §19 zur Geltung?

Und kann ich tatsächlich anteilig für eine Beteiligung an gewünschten Renovierungen der Nachmieter in die Pflicht genommen werden?

"§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug:

1. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von Innen, Lasieren von Naturholztüren und- fenstern) aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:

a) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%, bei Berechnung des Kostenersatzes für das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, das Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und -fenstern gelten folgende Prozentsätze: Länger als 1 Jahr 15%, länger als 2 jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%, länger als 6 Jahre 60%, länger als 7 Jahre 70%, länger als 8 Jahre 80%, länger als 9 Jahre 85%, länger als 10 Jahre 90%.

b) Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag; länger als Jahre zurück 28% ; länger als 3 Jahre zurück 42%; länger als 4 Jahre zurück 56%; länger als 5 Jahre zrück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.

c) Die Regelung nach a) und b) tritt im Allgemeinen in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung

2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1 a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

3. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.

§ 19 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden bei Einzug neu verlegt oder fachgerecht gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung fachgerecht vorzunehmen.

[...]"

Einsatz editiert am 20.11.2014 00:36:30
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen:

"Das sehe ich nicht ganz ein: die Wohnung ist keinesfalls renovierungsbedürftig. Es muss weder gestrichen werden, noch sind andere Schönheitsreparaturen fällig. Die Wohnung wurde mir vor zweieinhalb Jahren in renoviertem Zustand übergeben. Auch der Boden ist in einem anstandslosen Zustand."

Antwort:

Sie haben Recht. Zum Boden: Der Mieter muss sich nicht um das Auswechselndes Teppichbodens kümmern, den der Vermieter verlegt hat, OLG Hamm RE WuM 91,249; LG Lüneburg WuM 76,6. Selbst die Grundreinigung (des Teppichbodens) ist nach wohl h.M. nur deshalb Ihre Sache, weil Ihr MV unter § 19 diese Klausel enthält , so OLG Stuttgart RE WuM 93, 528. Eine Neuverlegung etwa nach „übermäßiger Abnutzung" ist nicht Ihre Sache.

Die anderen sog. Schönheitsreparaturen sind entgegen landläufiger Meinung grds.Sache des Vermieters. Allerdings kann das im Individualvertrag anders bestimmt sein. Dabei darf dann auch nach Abwohnfristen gequotet werden.

ABER: Starre Fristenpläne sind unwirksam. Die in Ihrem MV unter § 18 a aufgeführten Fristen sind prima Vista durchaus in der Nähe der Unwirksamkeit zu lokalisieren.

Das kann man gut daran erkennen, dass – wie Sie formulieren, die Wohnung nach 2,5 Jahren keineswegs renovierungsbedürftig ist, so dass z.B. das Streichen von Heizungskörpern nach 2 Jahren mit 20-% Ansatz nicht zu rechtfertigen wäre.

Letztlich kann jeder Punkt und jeder Prozentansatz auf der Tatsachenebene zu einer Beweiserhebung führen, wobei ich Ihrer Schilderung nach gute Chancen für Sie sehe. Hilfreich wäre es auch , wenn etwa in der Wohnung nicht geraucht wurde und auch sonst pfleglich darin umgegangen wurde und das auch äußerlich erkennbar ist.

Ihre Frage:

"Und kann ich tatsächlich anteilig für eine Beteiligung an gewünschten Renovierungen der Nachmieter in die Pflicht genommen werden?"

Antwort:

Nein. Entweder Sie sind nach Ihrem eigenen Mietverhältnis nach Maßgabe dieser Ausführungen verpflichtet oder nicht. Die Pflichten des Nachmieter brauchen Sie nicht zu interessieren.

Zusammengefasst haben Sie gute Chancen, die überzogenen und starren Fristen des MV anzufechten und möglichst im Verhandlungswege eine vernünftige Quote zu finden.

Gesicherte Prognose ist nicht möglich, da es gerade in diesen Fragen auf die Verhältnisse vor Ort ankommt und die Kategorisierung der Klauseln bzw. individuellen Vereinbarungen in "wirksam/nicht wirksam" in der Rechtsprechung äußerst kasuistisch dokumentiert ist.


Zusammengefasst haben Sie gute Chancen, die überzogenen und starren Fristen des MV anzufechten und möglichst im Verhandlungswege eine vernünftige Quote zu finden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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