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Anteile im Grundbuch ändern oder über Partnerschaftsvertrag absichern?


17.12.2012 23:52 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle



Ich habe gemeinsam mit meinem Lebensgefährten ein Haus gekauft, die Finanzierung steht erst in ein paar Monaten an. Ich stehe mit 3/4 Anteil im Grundbuch, er mit 1/4, obwohl dies nicht den finanziellen Beiträgen entspricht. Das gesamte Eigenkapitel (knapp 60 % des Kaufpreises) stammt von mir. Mein Partner konnte leider nichts einbringen. Im Gegenteil, er hat noch Schulden durch den Verlust aus dem Verkauf seines früheren gemeinsamen Hauses mit seiner Ex-Frau und zahlt Unterhalt für zwei Kinder.

Ursprünglich wollte ich deshalb sowohl den Kauf als auch die Finanzierung alleine tragen, und mein Partner hätte sich dann als Untermieter indirekt an den Belastungen beteiligt.
Mein Partner möchte jedoch den Kredit zur Hälfte mit tragen und so wie ich durch den Hauskauf eine Altersvorsorge schaffen; deshalb fand ich es fair, dass er auch im Grundbuch steht. Das Verhältnis 3/4 zu 1/4 beruht allerdings auf der Voraussetzung, dass mein Partner lt. meinen Berechnungen zumindest für die ersten 10 Jahre über die Abzahlung des Kredits seinen Beitrag leistet, wenn schon kein Eigenkapital von ihm einfließt.
.
Nun sind mir Zweifel gekommen, ob das richtig war, und ich möchte mich auf jeden Fall absichern für den Fall, dass wir uns trennen bzw. dass ihm etwas zustößt (oder mir), vor allem wenn dies vor Ablauf der ersten 10 Jahre geschieht. Denn dann möchte ich das Haus übernehmen, müsste aber ihn oder seine Erben ohne eine entsprechende vertragliche Regelung auszahlen, und das ginge nur über den Verkauf des Hauses, ganz zu schweigen von dem herben finanziellen Verlust, den ich einfahren würde.

Wir wollen deshalb einen Partnerschaftsvertrag abschließen, in welchem für einen solchen Fall Vorsorge getroffen wird. Für den Todesfall wollen wir jeweils ein Testament abfassen.
Welche Möglichkeiten sehen Sie, diese Absicherung in einem Partnerschaftsvertrag zu formulieren?
Oder wäre es grundsätzlich besser und sicherer, die Eintragung im Grundbuch (wenn möglich) abzuändern, d.h. mich als alleinige Eigentümerin eintragen zu lassen?
Was wären die Regelungen im Fall, dass wir als GbR ohne eingetragene Anteile im Grundbuch stehen?

Mit freundlichem Gruß
DL

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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.
Beachten Sie bitte, dass auch kleinste Veränderungen durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben im Sachverhalt kann die rechtliche Beurteilung wesentlich verändern.

Welche Möglichkeiten sehen Sie, diese Absicherung in einem Partnerschaftsvertrag zu formulieren?

Es kommt darauf an, (Anwalts liebster Ausspruch) wie viel Absicherung Sie wünschen und was Sie beide als Vertragsparteien gewillt sind wie zu regeln.
Grundsätzlich sind Partnerschaftsverträge sehr gut geeignet jegliche Bedürfnisse der unverheirateten Lebenspartner festzuschreiben und insbesondere auch zu Regeln. Selten schadet es der Liebe und der Beziehung, wenn im Vorwege bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wichtige Vereinbarungen getroffen werden. Zu Beginn einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sollten beispielsweise die Besitzverhältnisse geklärt und aufgelistet werden. Den Partnern sollte klar sein, dass mit der Beendigung der Partnerschaft nicht automatisch die rechtlichen Beziehungen zu Dritten (Bank, Vermieter usw.) enden.

Ein Partnerschaftsvertrag bedarf im Unterschied zum Ehevertrag nur dann einer notariellen Beurkundung, wenn der Vertrag die Verpflichtung zur Übertragung von Grundstücken, Wohnungseigentum oder ein Schenkungsversprechen enthält. Unverheiratete Paare mit rechtlicher Weitsicht sollten schon eine Partnerschaftsvereinbarung aufschreiben, bevor sie in die erste gemeinsame Wohnung ziehen.

Es lassen sich in einer Partnerschaftsvereinbarung natürlich nur privatrechtlich Angelegenheiten regeln, die auch rechtlich akzeptiert werden. So können keine privatrechtlichen Abreden getroffen werden über
> das Sorgerecht für gemeinsame Kinder
> einen Versorgungsausgleich entsprechend dem Scheidungsfolgenrecht. Die direkte Übertragung von Ansprüchen aus der gesetzlichen Rentenversicherung ist durch privaten Vertrag nicht möglich.
> sittenwidrige Geschäfte (Übertragung von Vermögen an Partner bei bestehender Unterhaltspflicht gegenüber Dritten oder Festlegen einer Abfindung bei Beendigung der Partnerschaft).

So können Sie auch schuldrechtlich (abgesehen von der Eigentumsübertragung oder einer Schenkung) die Beziehung über das gemeinsame Grundstück in einem Partnerschaftsvertrag regeln. Sofern Sie jedoch für bestimmte Fallkonstellationen dessen Übertragung wünschen, bedarf der Partnerschaftsvertrag der notariellen Beurkundung.

Oder wäre es grundsätzlich besser und sicherer, die Eintragung im Grundbuch (wenn möglich) abzuändern, d.h. mich als alleinige Eigentümerin eintragen zu lassen?

Natürlich sind die sog. dinglichen Rechte weitaus sicherer, da sie nicht an die Vertragspartner gebunden werden, sondern vielmehr an die Immobilie selbst.
Die Änderung der Grundbucheintragung ist jedoch nur möglich, soweit der bisher Berechtigte der Änderung zustimmt.
Sie werden also darauf angewiesen sein, dass Ihr Lebensgefährte der ggf. geplanten Rückübertragung oder anderem zustimmt. Ohne diese Zustimmung geht gar nichts. Sollten Sie einen wie auch immer gearteten Anspruch gegen ihren Lebenspartner auf Zustimmung haben, kann u.U. diese Zustimmung auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Was wären die Regelungen im Fall, dass wir als GbR ohne eingetragene Anteile im Grundbuch stehen?

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist in den §§ 705 ff. BGB geregelt. Die Regelungen sind aber nur mit Abstand auf eine Lebenspartnerschaft anwendbar. Hier sind die familienrechtlichen Regelungen des 4. Buches des BGB vorrangig anzuwenden.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 18.12.2012 | 01:45

Was ich meiner Antwort noch gern nachschieben möchte...
Gern bin ich Ihnen im Rahmen einer Mandatierung innerhalb als auch außerhalb dieses Portals bei der entsprechenden Aufstellung eines Partnerschaftsvertrages oder anderweitigen Wünschen behilflich.
Wie meine Kollegen jedoch schon anmerkten, sollte Sie hier die wirtschaftlichen und rechtlichen Fragen nicht außer Acht lassen.

Ich bedanke mich.
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt / Aachen
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