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Ansprüche nach Zwangsversteigerung

18.11.2013 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wollen eine 3 Zimmer-Wohnung bei einem Zwangsversteigerungstermin kaufen.

Soweit mir bekannt ist, wird eine Zwangsversteigerungsmaßnahme durchgeführt,
um auf der 1 Seite im Grundbuch eine völlige Löschung der Gläubiger zu erhalten.
Auf Blatt 2 einer Grundschuld (Dienstbarkeiten ), diese müssen so übernommen werden.

Hierzu habe ich 2 Fragen

Die Hausverwaltung ( Zwangsverwaltung wurde inzwischen wieder aufgehoben ) hat per
Beschluss / Eigentümerversammlung die Rechtsanwalts- und Zwangsverwaltungskosten auf die übrigen Besitzer verteilt ( Acontozahlung 6.000,-- € ) diese Summe wird kontinuierlich mtl. aus den mtl. Hausrücklagen verrechnet. Soweit so gut.,das heißt wenn
die Schlussabrechnung des RA- bzw. Zwangsverwalters kommt ca. 5.000,-- € - wurde nicht
festgelegt wer diese Kosten bezahlt - da nichts im Eigentümerprotokoll vermerkt ist, bin ich mir hier ziemlich sicher, dass die restlichen Kosten die ja jetzt er in naher Zukunft berechnet werden ( zwar betreffen diese das Jahr 2012 und konnten leider noch nicht ermittelt werden ) vom neuen Besitzer getragen werden müssen. Im Grundbuch sind diese Kosten nichtvermerkt. Stimmt dies so - für diese Kosten haftet der neue Besitzer ? Bin ich mir ziemlich sicher.

Desweiteren diese Wohnung hattte im Jahr 2011 einen Besitzer und einen neuen
Besitzer 2012 ( erst Vater - dann Sohn -beide waren bzw. sind im Grundbuch eingetragen )

Beide sind der Hausgemeinschaft die monatlichen Haus-Rücklagen schuldig geblieben.
Hier steht nicht, im Eigentümerversammlungsprotokoll wer diese Rückstände bezahlt
einmal 4.000,-- € und einmal 2.800,-- € - auch in der Grundschuld ist hierzu nichts zu entnehmen - kann man hier nach der Zwangsversteigerung noch in Haftung genommen werden ? Hier bin ich mir nicht sicher, ob dieser alten Kosten mit der Zwangsversteigerung aufgehoben werden, da Sie ja in keiner Grundschuld festgehalten sind

Danke für Ihre Information





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Eine Zwangsversteigerung hat in erster Linie das Ziel, vorhandenes nicht-liquides Vermögen des Schuldners zu Geld zu machen und an die Gläubiger zu verteilen. Die Löschung der Gläubiger aus dem Grundbuch ist da eher ein Nebeneffekt.

Die Kosten der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung muß stets der Schuldner tragen. Die Gläubiger, die die Zwangsmaßnahmen beantragt haben, müssen die Kosten vorlegen, und auch endgültig tragen, wenn der Schuldner diese Kosten nicht ersetzen kann. Der Ersteigerer muß die Kosten nicht tragen, dementsprechend haftet der neue Eigentümer auch nicht für diese Kosten. Wenn allerdings die Eigentümergemeinschaft die Zwangsmaßnahmen beantragt hat, kann es durchaus passieren, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten auf die einzelnen Eigentümer umlegt. Dann muß der neue Eigentümer einen entsprechenden Anteil tragen (weil er dann ja Eigentümer ist).

Die Rückstände bei der Hausgeldzahlung bzw. bei Sonderumlagen muß der neue Eigentümer NICHT zahlen. Ich verweise insoweit auch auf den BGH (13.09.2013 - V ZR 203/11), das Urteil ist auch auf die erste Frage anwendbar.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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