Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung wie folgt summarisch beantworten möchte:
1) War der Vermieter überhaupt verpflichtet, Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen,
oder sind die Ansprüche des Mieters durch Zahlung einer Mietminderung abgegolten?
Im Ergebnis ist hier voranzustellen, dass Ihrem Mieter lediglich Ansprüche aus Mietminderung nach § 536 BGB zustehen. Weitergehende Ansprüche sind nicht ersichtlich.
Sie waren nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung zu stellen. Dies ist Ihnen freigestellt. Der Mieter hat in diesem von Ihnen geschilderten Fall lediglich einen Anspruch auf eine angemessene Mietminderung.
Der Mieter ist für den Fall, dass die Wohnung nach der Überlassung an ihn einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Insofern ist der Mieter tatsächlich zur Herabsetzung des Mietzinses berechtigt, sodass Position C auch der Höhe nach berechtigt sein dürfte (Frage 4).
Die Mietminderung kann er ohne förmliche Ankündigung vom Mietzins abziehen. Sie erfolgt vielmehr kraft Gesetzes nach § 536 BGB (Frage 5).
Grundsätzlich ist der Mieter hinsichtlich der Voraussetzungen des § 536 BGB Darlegungs – und Beweispflichtig. Er muss die Umstände im Streitfall prozessual nachweisen, die ihn zur Mietminderung berechtigen.
Selbst für den Fall, dass der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsmäßen Gebrauch völlig aufhebt normiert das Mietrecht keine Verpflichtung des Vermieters auf Stellung einer Ersatzwohnung. Diese Antwort gilt entsprechend für Ihre zweite Frage.
2) Welche der Forderungen A, B, C, D, E des Mieters sind vom Grund her berechtigt?
Zu folgenden Positionen:
A Erstattung der Mietkosten für die eigenständig angemietete Ersatzwohnung in Höhe von 360 €.
B Erstattung der Aufwendungen für Fahrten zwischen beiden Wohnungen 15 Stunden á 7,50 €.
Diese Ansprüche stehen dem Mieter aus folgenden Erwägungen nicht zu:
Gemäß § 536 a Abs.1 1.Alt BGB kann der Mieter für den Fall dass bei Vertragsschluss ein Mangel im Sinne des § 536 vorhanden ist unbeschadet der Rechte aus § 536 verschuldensunabhängig Schadensersatz verlangen. Insofern hätte der Mieter gem. § 536 a Abs.1 1.Alt. durchaus einen Anspruch auf Ersatz der Positionen A und B gehabt, sofern Sie ihm keine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten hätten. Dies haben Sie allerdings getan, sodass ihm aus der anlässlich der Arbeiten nicht mehr nutzbaren Zimmer per se kein Schaden entstanden ist. Dieser ist ihm nur durch seine Anmietung einer anderen Wohnung entstanden. Sodass schon aus Kausalitätsgründen nicht Sie für diese Vermögensaufwendung seitens des Mieters ursächlich waren. Es bestand für den Mieter auch kein objektiver in der von Ihnen angebotenen Wohnung liegender Grund, eine andere Wohnung anzumieten. Denn sie war in Größe und Qualität identisch mit dem nicht mehr nutzbaren Zimmer.
Es ist aus Sicht eines Außenstehenden unter Heranziehung Ihrer Bereitstellung einer identischen und angemessenen Ersatzwohnung schlicht nicht nachvollziehbar warum er sich eine Wohnung angemietet hat. Zudem hat der Mieter mit der Anmietung einer anderen Wohnung gem. § 254 Abs.2 gegen die Ihn treffende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem er nicht die von Ihnen angebotene annahm. Er hat es unterlassen, den Schaden abzuwenden oder zu mindern.
Zur Position E:
E Der Mieter fordert weiterhin einen Stundensatz (á 7,50 €) für Zeiten, in denen er anwesend war, als Handwerker im Vorfeld Begutachtungen und vorbereitende Arbeiten durchgeführt haben.
Für diese Position ist keinerlei Anspruchsgrundlage ersichtlich aus der er diesen Posten gegen Sie geltend machen könnte. Allein durch seine Anwesenheit entstehen ihm keinerlei Ansprüche. Anders sähe der Fall aus, wenn er bei der Begutachtung und den vorbereitenden Arbeiten selbst fachmännisch mit ihrem Einverständnis tätig gewesen sein sollte.
3) Ist der Vermieter angesichts der Sachlage berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen?
…falls ja: Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor?
…falls nein: Wie kann der Vermieter unberechtigt einbehaltene Zahlungen vom Mieter erlangen?
Sie können das Mietverhältnis gem. § 543 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen, wenn
der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute
Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)
