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Ansprüche aus Übergabeprotokoll - Einbehalten der Mietkaution?

| 24.06.2012 22:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:17
Hallo,

habe meine zum 01.06.2012 an den Vermieter übergebene Wohnung 5 Jahre lang bewohnt. Am 01.06.2012 wurde auch das Übergabeprotokoll erstellt und dem Nachmieter die Schlüssel übergeben. Aus dem Übergabeprotokoll sollten geringe oder keine Forderungen bestehen. Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) wurden von mir direkt an die Stadtwerke gezahlt.
Habe von den Stadtwerken eine Schlussrechnung und Gutschrift erhalten.
Für die in der Miete enthaltenden Nebenkosten (Hauswart, Garten,..) gab es die Jahre keine Nachforderungen.
Als ich letzte Woche den Vermieter auf die Kaution angesprochen habe zeigt er nicht den Willen mir die Kaution in Höhe von ca. 1.500,- € auszuzahlen.
Daher meine Fragen:
1) Wie langen kann er in meinem Fall die Kaution zurückbehalten und darf er dies überhaupt?
2) Wie ist es geregelt wenn ein Teil z.B. 200,- € durch den Vermieter einbehalten werden wegen Ansprüchen aus dem Übergabeprotokoll, kann er dann den Gesamtbetrag einbehalten?
3) Wie sollte das weitere Vorgehen sein, z.B. Schriftliche Aufforderung, dann zum Anwalt und einklagen?


Vielen Dank für Ihre Unterstützung.


24.06.2012 | 23:18

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.

Insbesondere die Frage, wie sich die im Protokoll festgehaltenen "geringen" Mängel darstellen und ob Sie gemäß dem Mietvertrag etwa noch Schönheitsreparaturen übernehmen mussten bleibt im Rahmen der Beschreibung des Sachverhaltes leider offen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:

1)

Im Regelfall ist dem Vermieter das Recht zuzugestehen, den Bestand von Gegenansprüche zu prüfen, bevor er die Kaution freigibt.

Damit darf er sich natürlich nicht unendlich lange Zeit lassen.

Der Bundesgerichtshof lehnt eine Pauschalisierung der Frist ab ( BGH NJW 1987, 2372 ).

Nach der Rechtsprechung ist also stets auf den Einzelfall abzustellen.


2)

a)

Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so ist die Kaution "schnellst möglichst" zurückzuzahlen.

Vorliegend könnte es also möglich sein, dass Ihrem Vermieter noch das Recht zuzubilligen ist, die Höhe der in Betracht zu ziehenden Schadensersatzforderungen ("geringe" Mängel) zu bemessen.


b)

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden, „dass die Mietkaution auch noch nicht fälliger Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben sichert und sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erstreckt. Quelle: BGH, Urteil vom 18.01.2006-VIII ZR 71/05

Der Vermieter darf also grundsätzlich einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Da es für die in der Miete enthaltenden Nebenkosten (Hauswart, Garten,..) noch nie Nachforderungen gab sollte er sich deshalb nicht auf dieses Urteil berufen können.

Jedenfalls nicht in Höhe von 1.500 Euro.


c)

Wäre in dem Protokoll festgehalten worden, dass die Mieträume einwandfrei und in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurden, so wäre dies wohl als ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters zu werten und er müsste wohl schon jetzt die Kaution freigeben.


3)

Alles in allem wird die Streitfrage des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung wohl Dreh- und Angelpunkt Ihres Anliegens sein.

Grundsätzlich spielt die Zeit hinsichtlich einer zu vertretenden Verschlechterung der Mietsache dabei für den Mieter.

In Betracht kommende Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nämlich in sechs Monaten.

Die Verjährung beginnt dabei mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 BGB).

Allerdings könnte der Vermieter unter Umständen auch noch nach Verjährungseintritt ihm zustehenden Schadensersatzansprüche mit Ihrer Forderung auf Kautionsrückzahlung aufrechnen/verrechnen (vgl.: §§ 387, § 215 BGB - BGH 101, 244).

4)

Ich fasse wie folgt zusammen:

Wenn die im Protokoll festgehaltenen Verschlechterungen der Mietsache unerheblich sind, so könnten Sie dem Vermieter wohl schon jetzt per Einschreiben mit Rückschein eine Frist (14 Tage) zur Rückzahlung der 1.500 Euro setzen und sich auf die von mir zitierte Rechtsprechung berufen.

Dies gilt nur, wenn keine Gegenforderungen in Betracht kommen.

Wenn allerdings an der Mietsache erhebliche Beschädigungen verursacht wurden, so sollten Sie die Angelegenheit mit dem Vermieter wohl in aller Ruhe Punkt für Punkt durchsprechen und eine gütliche Einigung suchen.

Dabei gilt, dass der Vermieter kein "neu" für "alt" verlangen darf. Alte Gegenstände wären hinsichtlich eines in Betracht zu ziehenden Schadensersatzes also nur nach ihrem Zeitwert in Ansatz zu bringen.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Nach fruchtlosem Fristablauf könnten übrigens die Kosten eines von Ihnen beauftragten Rechtsanwaltes als erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung (Verzugsschaden) eingefordert werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2012 | 21:56

Sehr geehrter Hr. RA Kohberg,

hoffe es ist in Ordnung wenn ich einmalig zum o.g. Thema nachfrage.

Hab den Vermieter angeschrieben (mit Frist 14 Tage) mir die Mietkaution freizugeben incl. Schreiben zur Unterschrift für die Freigabe der Mietkaution, da die Wohnung

- in einwandfreien und vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde
- die Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) direkt von mir an die Stadtwerke gezahlt wurden und eine Schlussrechnung von den Stadtwerken erstellt worden ist (die entsprechende Gutschrift wird meinem Konto gutgeschrieben)
- für die in der Miete enthaltenden Nebenkosten (Hauswart, Garten,..) es in den letzten Jahren keine Nachforderungen gab,
bitte ich Sie mir das Schreiben „Freigabe einer Mietkaution" unterschrieben bis einschließlich 10.07.2012 zurückzusenden.

Heute kam die Antwort:
- Vermieter hat im Schreiben keine Ansprüche für Schönheitsreparaturen gestellt
- Einzige Ansprüche des Vermieters sind wie folgt,
Zitat:

„Da die Hausverwaltung die Nebenkosten nicht während, sondern kurz
um Wirtschaftsjahresende herausgeben darf, kann eine entsprechende
Endabrechnung erst im nächsten Jahr an Sie weitergereicht werden.
Die Hausverwaltung hat deshalb empfohlen einen Anteil der Mietkaution als Sicherheit nicht freizugeben.
Sie werden sich sicherlich noch an unseren Rechtsstreit bezüglich
der Mietnebenkosten erinnern. Uns entstanden damals
Rechtsanwaltskosten in Höhe von 248,71€ (siehe Anlage).
Diese Rechtsanwaltskosten werde ich von der Mietkaution
einbehalten."

Hierzu meine Frage:
1) In den Jahren gab es keine Nachforderungen der Nebenkosten, darf der Vermieter in diesen Fall einen Teil der Mietkaution (1.500,00 €) einbehalten, wenn ja was wäre angemessen?
2) Es gab keinen Rechtsstreit. Ich wurde vor ca. 3 Jahren vom Anwalt des Vermieters angeschrieben, mit den Punkten:
- Mieterhöhung
- Mietnebenkosten
Die Mieterhöhung wurde abgelehnt, der Vermieter musste es akzeptieren (Miete war schon inm vergleichbarer Umgebung hoch) und der Vermieter hat nicht geklagt.
Die Mietnebenkosten wurden von meinem Anwalt geprüft, und die geeinigten Forderungen von mir überwiesen. Liegt schon ca. 3 Jahre zurück.
Der Vermieter hat seine Anwaltskosten bezahlt und ich meine.
Hat der Vermieter ein Recht auf Erstattung seiner Anwaltskosten obwohl es nicht zu einer gerichtlichen Regelung gekommen ist?

Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

D. Mihailovic

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2012 | 22:17

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nachfrage, worauf ich wie folgt Stellung nehme:

Die Anwaltskosten kann der Vermieter nicht in voller Höhe geltend machen.

Anwaltskosten in der genannten Größenordnung würden einen Geschäftswert/Streitwert um die 2.500 Euro voraussetzen.

Da Sie die Mieterhöhung zu Recht nicht akzeptieren mussten muss der Vermieter seinen Anwalt diesbezüglich selbst bezahlen.

Anders verhält es sich hinsichtlich der akzeptierten Betriebskosten.

Wenn Sie sich mit der Zahlung der Betriebskosten in Verzug (§ 286 BGB) befanden, so können die Kosten der Rechtsverfolgung als sogenannter Verzugsschaden geltend gemacht werden.

Wenn der Vermieter nun die Anwaltskosten in voller Höhe von der Kaution in Abzug bringt, sollten Sie sich hiergegen wohl - idealerweise mit anwaltlicher Hilfe - entschieden zur Wehr setzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.07.2012 | 21:59

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