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Ansprüche aus Nebenkostenabrechnung ohne Jahresabrechnung sichern


17.12.2015 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Es ist ziemlich kompliziert:
Wir sind eine WEG mit 4 Miteigentümern. Am 30.6 2015 wurde uns von der Hausverwaltung die Jahresabrechnung2014 vorgelegt. Sie weist eine enorm hohe Heizkostenabrechnung auf, die zu ebenso hohen Nachforderungen führt. Die Jahresabrechnung wurde nicht direkt beschlossen, um sie selbst nochmals prüfen zu können. Miteigentümerin B legte die Unterlagen Haus und Grund vor.
Die Prüfung bei Haus und Grund zog sich bis November hin. Nachdem ich erfuhr, dass die Prüfung keine großen Fehler finden konnte, stellte ich meinen Mietern bereits eine Nebenkostenabrechnung zu und prüfte meinerseits nochmals die Jahresabrechnung, insbesondere die Heizkostenabrechnung.
Es erscheint wahrscheinlich, dass der Ölverbrauch unrealistisch ist. Es lässt sich aber der Fehler nicht nachweisen. Die Ölstände wurden zu Beginn und zum Ende des Jahres abgelesen, der Hausmeister schließt einen Ablesefehler aus, die Belege stimmen, eine Ablesefirma hat den anteiligen Verbrauch der Mieter abgelesen und die Rechnung erstellt.
Dagegen musste die Wasserabrechnung korrigiert werden, da der Personenstand sich um eine Person verändert hatte. Die Hausverwaltung erstellte eine verbesserte Jahresabrechnung.
Um die Ausschlussfrist für die Nachforderung gegenüber Mietern nicht zu verpassen, habe ich anschließend eine Eigentümerversammlung beantragt, um jetzt endlich die Jahresabrechnung beschließen zu können.
Die Eigentümerversammlung wurde für den 16.12. einberufen. Am Abend zuvor musste ich mit Blick auf die verbesserte Jahresabrechnung erkennen, dass sich in der Verbesserung schon wieder ein Fehler eingeschlichen hatte. Diesmal stimmte die Gesamtsumme im Vergleich zur Jahresabrechnung vom 30.6. nicht mehr. Ich habe der Hausverwaltung dies unverzüglich mitgeteilt, mit der Bitte dies nochmals zu verbessern, damit wir die Jahresabrechnung beschließen können. Dies wurde am gleichen Abend noch erledigt und allen Miteigentümern zugestellt.
Zur Eigentümerversammlung erschienen alle Miteigentümer. Es bestanden von allen Miteigentümern keine Beanstandungen mehr zu den Betriebskosten. Miteigentümerin B. ist allerdings mit der Buchung ihrer Instandhaltungsrücklage nicht einverstanden und erklärte gleich bei der Eingangsfrage der Hausverwaltung, ob es Einwände gegen die Einladung etc. gäbe, dass die Jahresabrechnung falls sie beschlossen würde, von ihr wegen Formfehler angefochten werden könnte, da die letzte Verbesserung der Jahresabrechnung erst nach der Einladung erfolgt sei.
Da Miteigentümerin B. die WEG bereits einmal mit Beschlussanfechtung und Gerichtskosten belastet hat, wurde die Versammlung aufgelöst.
Damit gibt es in diesem Jahr keine Möglichkeit mehr, die Jahresabrechnung zu beschließen.
Meine Frage:
Ist meine versandte Nebenkostenabrechnung rechtsgültig, wenn die Jahresabrechnung nicht beschlossen wurde?
Falls ich erst den Beschluss der Jahresabrechnung abwarten muss, wie kann ich nachweisen, dass die Überschreitung der Abrechnungsfrist nicht von mir verschuldet ist?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarisher Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Die Jahresabrechnung, die grundsätzlich nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter erstellt wird, ist den Wohnungseigentümern vorzulegen und von diesen gem. § 28 Abs. 5 WEG zu beschließen. Nur durch diesen Beschluss wird diese rechtskräftig.

Die Abrechnung hat der Verwalter aus § 28 Abs. 3 WEG nach Jahresende zu erstellen, hier geht es um das Wirtschaftsjahr 2014, der zeitliche Rahmen ist also eingehalten.

In diesem Zusammenhang sind Sie in der Tat ein wenig in Zugzwang, aus § 556 BGB ergibt sich, dass die Nebenkostenabrechnung nach Abschluss des 12. Monats nach einer Abrechnungsperiode vorliegen muss. Ihrem Vortrag nach werden Sie in 2015 keinen Beschluss i.S.d. § 28 Abs. 5 WEG mehr schaffen.

Hiervon losgelöst ist meiner Auffassung nach die Frage nach der Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung. Diese orientiert sich an den Vorgaben des § 259 BGB und der Betriebskostenverordnung. Entspricht diese also den allgemeinen Formvorschriften, zählt die einzelnen Kostenpunkte klar auf, so wird formell an der Abrechnung nicht zu rütteln sein.

Die von Ihnen veranschlagten Kosten müssen aber nachvollzehbar und vorallem auch korrekt sein. Kann sich nicht einmal die Eigentümergemeinschaft über alle Kosten einig werden, so dürften die Mieter stutzig werden. Dies ändert nichts an der formellen Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung, sagt aber auch nichts über ihre inhaltliche Richtigkeit aus.

Da die 12. Monate eine Ausschlussfrist sind, müssen Sie vorher handeln, selbst auf die Gefahr hin, dass Ihre Nebenkostenabrechnung falsch ist. Ihnen ist das Handeln Dritter zuzurechnen. Daher werden Sie sich gegenüber den Mietern nicht darauf gerufen können, dass andere den Beschluss verzögert haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2015 | 06:29

Kann sich nicht einmal die Eigentümergemeinschaft über alle Kosten einig werden, so dürften die Mieter stutzig werden....

Einigkeit über die Kosten, die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden besteht. M.E. möchte sich Miteigentümerin B. durch Verhinderung des Beschlusses der Jahresabrechnung die Möglichkeit erhalten, sich weiterhin mit der Hausverwaltung über gezahlte/ nicht gezahlte Instandhaltungsrücklage zu streiten. Kann man also nicht allgemeine Jahresabrechnung ( Ein- und Ausgaben der WEG) von der sog. Betriebskostenabrechnung ( umlagefähige Kosten) getrennt beschließen z. B. per Umlaufbeschluss?
Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2015 | 09:06

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen auch Ihre Nachfrage.

Ich bin grundsätzlich der Auffassung, dass dies möglich sein sollte. § 28 Abs. 5 WEG bennent den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung als Objekte einer Abstimmung der Wohnungseigentümer.

Ein Beschluss lediglich bzgl. der Betriebskosten wäre rechtswirksam im Wege des Umlaufes zu erreichen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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