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Anspruchsstellung versteckte Mängel nach Übergabeprotokoll

17.03.2010 19:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

hab 4,5 Jahre in einer Mietwohnung (DHH) mit Garten gewohnt und zum 30.11.09 gekündigt. Nach Aufforderung des Vermieters habe ich Küche und Bad weiß gestrichen und alle Fenster geputzt, Kaminofen abgebaut, da darunter wohl etwas Staub sei, die Heizkörper von innen und außen gereinigt, Spinnweben an der Hausaußenwand entfernt, den Garten hergerichtet.

Nach dem ich 2x eine Mängelliste vom Vermieter vor Auszug erhalten habe, die ich auch abgearbeitet habe, wurde nun im März nach langer Zeit mir die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr und eine Kostenaufstellung über versteckte Mängel überreicht.

Am 25.11.09 wurde ich das 1.Mal vom Vermieter schriftlich über Mängel informiert, da ich ihm vor endgültiger Abnahme freigestellt hab, die Wohnung auf Mängeluntersuchung zu besichtigen:
Hier wurde u.a. der Garten : Rasen und Kanten und Beete herrichten aufgeführt. Auch wurde der ein verunreinigter Teppichboden aufgeführt, der kpl.zu säubern sei.

Hab am 27.11.09 den Teppichboden kpl.mit einem KärcherLeihgerät gesäubert.

Als am 30.11.09 nun die endgültige Wohnungsabnahme stattfinden sollte, kam ein erneutes Mängelprotokoll :
Wieder sollte der Garten hergerichtet werden (Kanten abstechen, Beete , Unkraut entfernen)
Außenwände reinigen
Heizkörpersprosse verunreinigt/verfärbt
->der Teppich wurde nicht mehr aufgeführt!!!
etc.

Alle diese Punkte hab ich wieder abgearbeitet und mit dem Vermieter für den 1.12.09 eine erneute Abnahme vereinbart.
An diesem Tag wurden die ges.Punkte der Mängelliste abgehakt und mit erledigt vom Vermieter auf dem Übergabeprotokoll beschriftet.
Außer der Badsprossenheizkörper, der nun noch durch Fachberatung überprüft werden sollte.

Hab nun am 5.3.10 die Schlussabrechnung samt Betriebskostenabr. erhalten. Ich soll ca. 500,-- + 100,--€ BK dem Vermieter zahlen.
In der Betriebskostenabrechnung wurden wieder wie in den Vorjahren der Erbpachtzinsbetrag für das Grundstück mir in Rechng. gestellt. Der Vermieter meint es ist rechtens.

Folgende Kostenaufstellg. wurde gemacht:

Gartenarbeit : 5 Std. a`12 €

6,5 Stunden à 12€ für:
-Reinigung Kühlschrank und Waschmaschinen Gummidichtung gereinigt
-Reinigung von Kaminofen-Rohr im Kniebereich, starke Verschmutzung des Wohnzimmers mit anschl.Reinigung
-Reinigung unter den Küchenschränken nach Abbau der Sockelleisten
-Reinigung Steckdosen und Lichtschalter
-Reinigung Fensterrahmen
-Reinigung Toilettenbrille
-Reinigung Badewanne
-Entfernung Kerzenwachs auf Laminat und Ofenglasplatte

3 Std. à 12€ für:
Teppichbodenverlegung

Erneuerung von:
Teppichboden in einem Zimmer weil er so stark verunreinigt sei, dass er erneuert werden musste wegen einem gefleckten Erscheinungsbild 79,--€ (4/10 von 197,--€) da ich 4 Jahre da gewohnt habe. Der Teppich war schon alt als ich einzog und hat ein ca.-Alter von 10 Jahren.

Fenster: Einstellungs- und Reparaturkosten, anscheinend soll bei 1 Fenster die Schließplatte gebrochen sein, was mir hätte aufallen hätte müssen Kosten: 68,--€

Küchenspüle: Bowdenzug ersetzt/repariert: 28,--€

Dichtungssatz Spültisch-Armatur Küche repariert: 49,--€

Wannen-Verschlussstopfen ersetzt, da zerkratzt und nicht mehr funktionsfähig: 26,--€

Seifenspender-Glas erneuert, da anscheinend beschädigt-> Riss im Einfüllbereich, nur das Glas beim Hersteller nachbestellt: 51,--€

Ich habe im Anhang zum Mietvertrag stehen, dass ich Kleinstreparaturen bis 80,--€ der einzelnen Reparatur tragen muss.
Daher hat der Vermieter geschrieben:
Die Summe der Kleinstmängel erhöhen sicherlich die unerwarteten Kosten, aber wären die Defekte rechtzeitig angezeigt worden relativieren sich Durchschnittskosten fürs Jahr umgerechnet auf 49,.--€ und somit die der Verpflichtung von Kleinstreparaturen auf den vorgesehenen,vertraglichen Rahmen.

Ich sagte dem Vermieter bereits nach seiner Ankündigung telef. im Dez. 09, als er mir sagte, dass der Teppich erneuert werden müsse, dass ich doch keine Kosten mehr tragen müsse, da wir ein Übergabeprotokoll haben. Der Vermieter meinte nur, im Übergabeprotokoll stehe doch unter der erledigten Mängelliste auch noch: "unberührt bleiben hiervon die Rechte des Vermieters bei versteckten Mängeln.

Habe auch noch keine angeforderten Original-Rechng. nur eine Kopie von der Fenster-Reparatur vom Vermieter bekommen, nur die Freigabe auf den Restbetrag der Kaution.

Ich habe mich leider telefonisch letzte Woche mit der Schlussrechng. einverstanden erklärt, wenn ich die Original-Rechng. bekomme. Ist das ausschlaggebend oder kann ich immer noch seine Kostenaufstellung ablehnen? Hab ich Sicht auf Erfolg oder können auf nach dieser Rechnung noch weitere versteckte Mängel geltend gemacht werden?

Vielen Dank
Liebe Gruß
17.03.2010 | 20:49

Antwort

von


(31)
Brienner Str. 25
80333 München
Tel: 089/ 638 56 328
Web: http://www.kanzleibecker.com
E-Mail:



Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der Sachverhaltsdarstellung und Ihres Einsatz-Betrages meine nachfolgende Einschätzung:

Da sie lediglich 4,5 Jahre in einer Mietwohnung gewohnt haben gehe ich davon aus, dass sie laut Mietvertrag die Schönheitsreparaturen nur in der Küche, den Bädern und Duschen hätten durchführen müssen. In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten läuft die Frist im Allgemeinen erst nach fünf Jahren ab.

Gemäß § 28 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Anstreichen von Wänden und Decken, das Reinigen des Teppichs (BGH, 08.10.08 - XII ZR 15/07) das Streichen der Heizkörper, der Innentüren, sowie die Fenster und Außentüren von innen.

Vor allem müssen Sie diese Arbeiten auch nur dann ausführen wenn Ihre Schönheitsreparaturklausel wirksam ist und die Schönheitsreparaturen überhaupt nötig sind!

Sonstige Verschlechterungen, die in der Regel auch bei vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume auftreten wie z.B die Abnutzung des Teppichs durch normale Begehung, gehöhren zu den Instandhaltungsarbeiten und sind somit vom Vermieter zu tragen (OLG Hamm WuM 1991, 248).

Nun zu Ihrer Kostenaufstellung:

Der Aufwand für die Gartenarbeit ist unbegründet, da sie einen normalen Garten hinterlassen haben, dieser muss nicht perfekt gepfleg sein.

Eine Grundreinigung der aufgeführten Gegenstände ist nicht von Ihnen geschuldet, denn sie sind nicht verpflichtet die Wohnung bei Abnahme zu putzen.

Einen neuen Teppich haben Sie nicht zu zahlen, wenn es sich um normale Abnutzungen handelt. Ferner ist zu berücksichtigen das der Teppich ohnehin schon alt war, sodass ich davon ausgehe, dass ihnen diese Kosten nicht aufzubürden sind.

Zu den sonstigen Reparaturmaßnahmen an den Fenstern, an der Spüle etc. muss natürlich die Kleinreparaturklausel wirksam sein.
Diese ist nur dann wirksam, wenn auch eine Höchstgrenze für den Gesamtbetrag der Reparaturkosten für einen konkreten Zeitraum bestimmt ist (bis zu 8 % der Jahresnettomiete).


Ferner ist zu berücksichtigen, dass im Übergabeprotokoll (als negatives Schuldanerkenntnis) nichts weiteres steht, sodass dies für sie bedeutet, dass sie keinerlei Verpflichtungen mehr haben, denn eventuelle ansprüche des Vermieters sind erloschen. Ein verschmutzter Teppichboden oder ein kaputter Seifenspender ist jedenfalls kein versteckter Mangel.

Bezüglich des Telefongespräches haben Sie nichts zu befürchten, da dies keine eigene Verpflichtung zur Tragung der Kosten darstellt.

Ich rate Ihnen die Kostenaufstellung in Bezug auf die weiteren Reparaturen abzulehnen, da Sie laut Abnahmeprotokoll keinerlei Arbeiten mehr schulden.

Bitte bedenken Sie aber, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist und das jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Constanze Becker
Rechtsanwältin


________________________________________


Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2010 | 22:48

Sehr geehrte Frau Becker,

herzlichen Dank für Ihre Stellungnahme.

Mir werden Flecken vom VM beim Teppich vorgeworfen und er sagte im nachhinein, dass der Teppich bei endgültiger Abnahme nicht trocken gewesen sei und man somit nichts von den Flecken sehen konnte. Ich habe den Teppich 4 Tage vorher naß gereinigt. Hab auch einen Mietbeleg darüber. Muss ich den Teppich bezahlen? Oder ist es nicht ganz sicher, dass ich dafür aufkommen muß?

Sind Sie der Meinung, dass ich den Wannenstopfen, den Bowdenzug der Spüle sowie die Reparatur der Schließplatte mit neuer Justierung am Fenster bezahlen muss? Sind das versteckte Mängel , die ich jetzt tragen muss?

Sind nicht alle Mängel, die nach positivem Übergabeprotokoll auftreten, von den Vermieter zu tragen? Meine natürlich nur die vom VM im nachhinein aufgestellten Mängel.

Verstehe ich es richtig, dass ich den Seifenspender nicht bezahlen muß, da man es hätte sehen können?

Wenn ich dem VM jetzt schriftlich die Kosten ablehne, welche Fristen hab ich da? Bis wann muss ich die Aufstellung munieren und kann ich dem VM eine Frist zur Auszahlung setzen und wie lange sollte diese sein?

Vielen Dank
LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2010 | 23:06

Sehr geehrte Frau Lindner,

wenn laut Ihrer Aussage die Flecken vom Vormieter stammen müssen Sie diese natürlich weder beseitigen, noch den Teppich bezahlen. Im übrigen hätte dieser Mängel im Abnahmeprotokoll bezeichnet werden müssen, ansonsten ist es dem Vermieter verwehrt Ihnen den neuen Teppich in Rechnung zu stellen.

Wenn im Abnahmeprotokoll nichts zu dem Wannenstopfen, dem Bodenzug sowie dem defekten Fenster steht, so müssen Sie die Reparatur dieser auch nicht bezahlen.

Der Vermieter hat durch die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls bestätigt, das keine weiteren Mängel vorliegen. Den defekten Seifenspender hätte der Vermieter entdecken müssen.

Lehnen Sie die Kosten des Vermieters in den nächsten 2 Wochen schriftlich ab, und fordern Sie die Auszahlung der Kaution. Der Vermieter hat allerdings bzgl. der BK-HK-Abrechnung für das Jahr 2009 ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung.

Falls Sie eine Klage auf Rückzahlung der Kaution wünschen, kann ich Ihnen gerne im Rahmen einer Beauftragung weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Constanze Becker
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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