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Anspruch einer Bruchteilsgemeinschaft auf Schadensersatz gegen Hausverwalter


07.05.2018 14:35 |
Preis: 50,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir sind eine Bruchteilsgemeinschaft eines Grundstücks. Die Verwaltung des Gemeinschaftsgrundstücks wurde einem Hausverwalter übertragen.
Auf dem Grundstück befindet sich eine Regenwasserhebeanlage, die von zwei Pumpen angetrieben wird.
In Juni 2015 und im Juni 2016 wurde vom Hausverwalter die jährliche Wartung der Pumpen an eine Wartungsfirma beauftragt. In beiden Jahren wurde die Wartung fehlerhaft beendet. Eine Pumpe lief jeweils tagelang ohne Unterbrechung in einer Art Dauerbetrieb, was aufgrund eines "Wasserplätschergeräuschs" im Pumpenschacht wahrgenommen wurde.
Im Juli 2016 wurde dann ein anderes Geräusch festgestellt, das nach Feststellung der Wartungsfirma im August 2016 auf einen Totalschaden der Pumpe zurückzuführen ist.
Aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs zwischen den beiden fehlerhaft ausgeführten Wartungen und dem eingetretenen Totalschaden war m.E. davon auszugehen, dass der Hausverwalter die Wartungsfirma hinsichtlich des eingetretenen Schadens in Anspruch nimmt, sie in Verzug setzt oder im Fall des Bestreitens der Verantwortung durch die Wartungsfirma einen unabhängigen Gutachter mit der Feststellung der Schadensursache beauftragt (oder der Gemeinschaft eine Beschlussvorlage zur Beauftragung eines Gutachters vorlegt).
Am 19. Juni 2017, also rund ein Jahr später, habe ich den Hausverwalter gebeten, zur nächsten Eigentümerversammlung alle Unterlagen diesbezüglich mitzubringen. Er antwortete u.a., "ich habe in dieser Angelegenheit mehrmals telefoniert und nachgehakt – schriftliche Unterlagen, wie von Ihnen gefordert, kann ich nicht vorlegen..."
Im Anschluss daran (27. Juni 2017) baute die Wartungsfirma die defekte Pumpe aus und bringt sie zu der Firma, die die Pumpe auf dem Grundstück eingebaut hat. Diese schreibt u.a. "...wir stellten einen Wicklungsschaden im Motor fest…. Dieser Mangel ist auf altersschwaches Material zurückzuführen…".
Die defekte Pumpe ist verschrottet worden. Der Hausverwalter hat auch hierzu keinen Beschluss der Eigentümer eingeholt und zu keinem Zeitpunkt gegenüber den Eigentümern erwogen, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen.
Eine neue Pumpe wurde im Dezember 2017 aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer durch die ursprüngliche Einbaufirma geliefert und eingebaut. Die Kosten haben die Eigentümer getragen.
Der Hausverwalter ist auch als Rechtsanwalt tätig. Vor rund zwei Wochen hat er mir mitgeteilt, dass er als Rechtsanwalt für die Wartungsfirma tätig ist bzw. tätig gewesen ist. Den Eigentümern der Bruchteilsgemeinschaft ist dieses Mandatsverhältnis nicht mitgeteilt worden. Ich sehe hier einen evidenten Interessenkonflikt.

Bestehen Ansprüche der Bruchteilsgemeinschaft auf Schadensersatz gegen den Hausverwalter?
07.05.2018 | 15:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Bezüglich der durchgeführten Wartungen vor dem Totalschaden der Pumpe wäre zunächst zu klären, ob die beiden von Ihnen genannten Wartungen fehlerhaft gewesen sind und ob, sofern eine fehlerhafte Wartung festgestellt wird, dieser Fehler zum Ausfall der Pumpe geführt hat. Eine solche Feststellung gibt es nach Ihrer Schilderung nicht.

D.h., der Schaden an der Pumpe ist im August 2016 eingetreten, während kurz zuvor, nämlich im Juli 2016, eine Wartung der Pumpe durchgeführt worden ist. Das mag einem Ursachenzusammenhang nahe legen, erwiesen ist damit aber nicht, dass der Schaden auf einer fehlerhaften Wartungstätig beruht.


2.

Welche Befugnisse der Hausverwalter hat, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.

D.h., Sie müssen zunächst den Verwaltervertrag dahingehend prüfen, ob der Hausverwalter ermächtigt ist, Rechtsansprüche gegenüber Dritten (hier also gegenüber der Wartungsfirma) geltend zu machen.

Wenn sich aus dem Verwaltervertrag dieses Recht ergibt, stellt sich weiterhin die Frage, ob der Verwalter vom Ausfall der Pumpe Kenntnis hatte. Zwar gehe ich davon aus, dass der Verwalter seitens der Gemeinschaft über den Schaden an der Pumpe in Kenntnis gesetzt worden ist, aus dem Sachverhalt ergibt sich das explizit aber nicht.


3.

Wenn der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags berechtigt ist, außergerichtlich Rechtsansprüche gegenüber Dritten geltend zu machen, wäre es meiner Meinung nach die Pflicht des Verwalters gewesen, zumindest die Wartungsfirma auf den Totalschaden anzusprechen, da es schon recht nahe liegend ist, dass zwischen einer Wartung im Juli und einen Totalschaden im August ein Zusammenhang besteht. Das ist zwar nicht zwingend und auch nicht erwiesen, die Vermutung ist jedoch nicht von der Hand zu weisen.

Der Verwalter lässt sich zu dieser Frage dahingehend ein, dass er die Angelegenheit mündlich dem Wartungsbetrieb angezeigt habe.


4.

Die Beauftragung eines Privatgutachten wäre nicht der richtige Weg gewesen, da die Eigentümergemeinschaft auf den Kosten für ein solches Gutachten "sitzen" geblieben wäre. Richtig wäre die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens gewesen. Das ist ein gerichtliches Verfahren.

Heute wird man nicht mehr feststellen können, ob die Wartungsarbeiten mangelhaft ausgeführt worden sind. Das Beweismittel, also die defekte Pumpe, existiert nicht mehr, so dass man anhand der Pumpe keine Rückschlüsse auf die Qualität der Wartungsarbeiten ziehen kann. Der Pumpenhersteller hat mitgeteilt, dass er die Pumpe geprüft habe und dass ein Wicklungsschaden festgestellt worden sei. Im übrigen ist von altersschwacher Pumpe die Rede.

Abgesehen davon, dass diese Aussage, so wie sie hier wiedergegeben ist, widersprüchlich erscheint, lässt sich daraus kein Rückschluss auf die Qualität der Wartungsarbeiten ziehen. Im Gegenteil: Wicklungsschaden oder altersschwaches Material haben miteinander nichts zu tun.

Nicht ganz verstehe ich die Aussage, dass ein Wicklungschaden vorgelegten habe und dass der Mangel auf altersschwaches Material zurückzuführen sei. Diese beiden Punkte oder Schadenursachen haben nichts miteinander zu tun. Aber das ist lediglich eine technische, keine rechtliche Frage.


5.

Eine Interessenkollision des Verwalters, der als Anwalt für die Wartungsfirma tätig ist, sehe ich als gegeben an. Wenn der Verwalter in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt die Wartungsvorgaben vertritt, kann er in dieser Sache nicht für die Gemeinschaft gegenüber der Wartungfirma tätig werden. Es ist also eine höchst unglückliche Situation, wenn ein Rechtsanwalt als Hausverwalter eine Wartungsfirma beauftragt, die er gleichzeitig anwaltlich vertritt. Meines Erachtens wäre der Hausverwalter bei dieser Konstellation verpflichtet gewesen, die Eigentümergemeinschaft über die Interessenkollision zu informieren, damit die Eigentümergemeinschaft ihrerseits eine Entscheidung treffen kann.

Gleichwohl sehe ich keine Aussichten auf Erfolg, gegen den Hausverwalter Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Wartung der Pumpe geltend zu machen.

Das liegt daran, dass nicht erwiesen ist und wohl auch nicht mehr bewiesen werden kann, dass der Schaden an der Pumpe durch eine Schlechtleistung bezüglich der Wartung eingetreten ist. D.h., die Kausalität zwischen Schaden und Wartung wird nicht mehr nachweisbar sei.

Der Verwalter hat zwar meiner Auffassung nach nicht „optimal" gehandelt, dass sein Verhalten aber Schadenersatzforderungen gegen die Wartungsvorgaben zunichte gemacht hat, werden Sie nicht nachweisen können.

D.h., Schadenersatz in Form der Kostenerstattung für den Einbau der neuen Pumpe einschließlich Materialkosten werden Sie nicht mit Erfolg durchsetzen können. Dem steht auch die Aussage des Herstellers entgegen, dass es sich bei der Pumpe um ein älteres Modell handelte, mit der Folge, dass der Defekt an der Pumpe aufgrund deren Alters eingetreten sei.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2018 | 12:58

Sie schreiben unter 5., dass der Verwalter aus Ihrer Sicht "nicht optimal" gehandelt hat. Könnten Sie das bitte präzisieren (hat er damit z.B. gegen ein Gesetz oder eine vertragliche bzw. nebenvertragliche Pflicht verstoßen). Dann wäre hier möglicherweise doch ein Anker gegeben, um die Beweislast umzukehren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2018 | 15:36

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Formulierung, dass der Verwalter nach meiner Einschätzung nicht „optimal" gehandelt habe, bedeutet nicht, dass er rechtswidrig und schuldhaft Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt haben muss. Nur wenn eine rechtswidrige und schuldhafte Verletzung des Verwaltervertrags vorläge, kämen Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht.

D.h., ich bin zwar der Meinung, dass man anstelle des Verwalters vielleicht hätte besser agieren können, allerdings halte ich sein Verhalten weder als Vertragsverstoß noch gar als Verstoß gegen eine gesetzliche Vorschrift.


2.

Der Verwalter lässt sich dahingehend ein, so Ihre Sachverhaltsschilderung, er habe in der Angelegenheit mehrmals telefoniert und nachgehakt. D.h., der Verwalter hat die Wartungsfirma auf die Problematik der defekten Pumpe angesprochen. Schriftverkehr in dieser Sache gibt es nicht.

Meiner Meinung nach wäre es "sauberer" gewesen, wenn der Verwalter aufgrund seiner Beanstandungen der Wartungsarbeiten der Eigentümergemeinschaft mitgeteilt hätte, dass er die Wartungsfirma anwaltlich vertrete und aus diesem Grund aus standesrechtlichen Gesichtspunkten nicht gegen die Wartungsfirma vorgehen und für die Eigentümer Ansprüche stellen könne. Gleichzeitig hätte der Verwalter den Eigentümern vorschlagen können, in dieser Sache gegebenenfalls einen anderen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Für nicht optimal halte ich auch, wenn ein Rechtsanwalt als Verwalter für die Verwaltung der Liegenschaft ein Unternehmen beauftragt, dass er gleichzeitig anwaltlich vertritt. Dass ist dann zu Interessenkoalitionen kommen kann, ist fast schon vorgegeben.

Das sind die konkreten Punkte, die ich als nicht optimales Handeln des Verwalters sehe.


3.

Rechtsansprüche gegen den Verwalter in Gestalt von Schadenersatzansprüchen ergeben sich daraus allerdings nicht. Voraussetzung wäre nämlich, dass Ihnen der Nachweis gelingen würde, dass es mangelhafte Wartungsarbeiten gegeben habe und dass die mangelhaften Wartungsarbeiten ursächlich für den Pumpenausfall gewesen sind.

Eine Umkehr der Beweislast gibt es hier nicht. Vom Grundsatz her gesehen gilt, dass derjenige, der Schadensersatzansprüche geltend macht, den Nachweis erbringen muss, dass der Dritte den Schaden verursacht hat. Eine Beweislastumgekehr ist der – seltene – Ausnahmefall, der sich entweder aus dem Gesetz ergibt oder von der Rechtsprechung entwickelt worden ist. Im vorliegenden Fall tritt eine solche Beweislastumkehr aber nicht ein.

Ich bedaure, Ihnen hier keine günstigere Mitteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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