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Anspruch auf Zahlung?

| 25.06.2008 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich lebe in einer Wohngemeinschaft. Ich bin Hauptmieterin und habe zwei Untermieterinnen. Ende Mai teilte mir die eine der beiden mit, sie wolle ausziehen. Ich war nicht begeistert davon, da ich nun eine neue Untermieterin suchen muss, aber ich sagte ihr, das wäre okay. Wir hatten vorher einen schriftlichen Untermietvertrag abgeschlossen. Vor einigen Tagen erfuhr ich dann, dass man auch Untermietverträge in der Regel schriftlich kündigt. Das wusste ich vorher nicht, ich habe es ihr aus diesem Grund auch nicht gesagt. Nun habe ich erfahren, dass das so ist.
Ich frage mich nun, ob ich von ihr die Grundmiete für Juli (80 Euro) verlangen kann. Am ersten Juli will sie eigentlich ausziehen, aber die Frist, um wirksam zum ersten Juli kündigen zu können, ist ja schon abgelaufen. Ich frage mich auch, ob ich sie darauf aufmerksam machen musste, dass sie schriftlich kündigen muss. Die dritte Frage ist, ob ich dadurch, dass ich ihr sagte, das mit dem Auszug wäre okay und sogar bei einer Wohnungsbesichtigung mit war, meinen Anspruch auf Zahlung verloren habe. Sie hat mir aber, wie gesagt, niemals etwas Schriftliches gegeben; es gibt auch keinen Aufhebungsvertrag.

Vielen Dank!

Liebe Fragestellerin,

zunächst erlaube ich mir den Hinweis, dass die nachfolgende Einschätzung Ihres Problems ausschließlich aufgrund der von Ihnen übermittelten Informationen vorgenommen wurde. Eine abschließende Burteilung der Sach- und Rechtslage im Rahmen einer Erstberatung über Frag-einen-Anwalt.de ist daher nicht möglich, weil sich insbesondere durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Angaben zum Sachverhalt und das Vorliegen von Schriftstücken die rechtliche Beurteilung verändern kann.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

Die gesetzlichen Regelungen für Mietverträge gelten auch für ein Untermietverhältnis, da es sich hierbei ebenfalls um einen Mietvertrag gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt. Nach § 568 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum wie bei Ihnen der schriftlichen Form. § 573 c BGB regelt, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, d.h. in Ihrem Fall wäre die Kündigung der Untermieterin von Ende Mai 2008 zum 31.08.2008 wirksam.

Ich sehe aber ein kleines Problem.
Zitat:
„Ich war nicht begeistert davon, da ich nun eine neue Untermieterin suchen muss, aber ich sagte ihr, das wäre okay.“

Diese Aussage könnte eine einvernehmliche Aufhebung des Untermietvertrages darstellen, wenn sie von Ihnen im Fall des Falles nicht bestritten wird bzw. durch Zeugen bestätigt werden kann. Dem kann aber eine sog. Schriftformklausel entgegenstehen, wenn sich eine solche in Ihrem schriftlichen Untermietvertrag befindet. Diese Klausel besagt, dass sämtliche Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages nur in schriftlicher Form gestattet und mündliche Abreden unwirksam sind.

Nach meiner Einschätzung können Sie daher die Miete für Juli und August von je 80 € dann verlangen, wenn die Forderungen jeweils zum Monatsanfang fällig geworden sind. Andernfalls könnten Sie Ihrer Untermieterin dahingehend entgegenkommen, ohne hierzu rechtlich verpflichtet zu sein, dass das Untermietverhältnis einvernehmlich zum 31.07.2008 durch schriftlichen Vertrag aufgehoben wird.

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage weitergeholfen zu haben. Die genannten Gesetzestexte finden Sie im Internet unter www.gesetze-im-internet.de.

Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenfreien Nachfrage auf dieser Seite.

Sollten Sie Interesse an einer weitergehenden Vertretung haben, können Sie mich gerne über mein Profil kontaktieren.

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Mit freundlichen Grüssen

Jochen Birk
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2008 | 16:37

Sehr geehrter Herr Birk,

erst einmal vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Ich habe jetzt den Untermietvertrag durchforstet und finde diese Schriftformklausel nicht. Das heißt jetzt, dass eine mündliche aber wirksame einvernehmliche Aufhebung des Untermietvertrages vorliegt und mein Anspruch erloschen ist, oder? Es ist aber einmal vorgekommen, dass eine Interessentin für das Zimmer da war und sie ihr Zimmer abgeschlossen hatte, sodass es nicht besichtigt werden konnte. Liegt darin ein Vertragsbruch (habe im Vertrag gefunden, dass der Mieter dafür sorgen muss, dass die Mieträume auch bei der Abwesenheit betreten werden können).

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.06.2008 | 17:01

Liebe Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt.

Ein mündlicher Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich wirksam, da das Schriftformerfordernis nach § 568 BGB ausdrücklich nur für die Kündigung des Mietvertrages gilt.

Wenn sie die o.g. Aussage so unter Zeugen getätigt haben, macht es m.E. keinen Sinn diese Vereinbarung zu bestreiten und in Abrede zu stellen. Sollte diese Aussage aber nur in einem 4-Augen-Gespräch gefallen sein, würde ich darauf abstellen, dass allenfalls über die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses verhandelt wurde, aber (noch) keine Aufhebung erfolgt ist. Ihre Untermieterin müsste dann nach der allgemeinen Beweislastregel im einem Gerichtsverfahren, in welchem sie von Ihnen auf Zahlung der restlichen Miete verklagt wird, beweisen, dass die vorzeitige Aufhebung vereinbart wurde. Der Umstand, dass das Zimmer bereits durch einen bzw. mehrere Interessenten besichtigt werden sollte, kann natürlich auch für eine einvernehmliche Aufhebung sprechen.

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet dem Vermieter Zutritt für eine Besichtigung zu verschaffen, allerdings nur nach rechtzeitiger Vorankündigung (mind. 24 Stunden). Wenn Ihre Vermieterin dem, insbesondere im Hinblick auf vertragliche Regelung bei Abwesenheit, nicht nachkommt, handelt sie vertragswidrig und ist Ihnen gegeüber verpflichtet den entstandenen Schaden zu ersetzen, soweit dieser entstanden und bezifferbar ist.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüssen

Jochen Birk
Rechtsanwalt

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