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Anspruch auf Wohneinheit nach Grundstücksteilung

14.09.2009 08:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag.

Auf einem großen Grundstück steht ein Wohnhaus mit angeschlossenem landwirtschaftlichem Gebäude, alles unter einem Dach.
Es gibt ein EG und einen hohen, 2 1/2-geschoßigen Dachstuhl.
Das Grundstück befindet sich im Landkreis Tutzing / Bayern.

Das Grundstück wurde unter 3 Geschwistern aufgeteilt. A hat 600 qm im Osten, B hat 600 qm in der Mitte und C (ich) hat 400 qm im Westen.

Auf Grundstück Ost steht das Wohnhaus in dem sich 2 Wohneinheiten befinden. Im EG 2,5 Zimmer Wohnung und im Dachstuhl auf 2 Ebenen eine 5 Zimmer Wohnung.

Auf Grundstück Mitte befindet sich der ehemalige Kuhstall.

Auf Grundstück West befindet sich das ehemalige Futtersilo.

Das Grundstück im Westen hat eine eigene Flurnummer, das mittlere und östliche Grundstück teilen sich eine Flurnummer.

B plant seit geraumer Zeit den Stall und das Silo zu Wohnungen umzubauen, in der Hoffnung das westliche Grundstück von C (deutlich unter Wert) zu erwerben.
Laut Bausatzung der Gemeinde dürfen bei Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude nur 3 Wohneinheiten entstehen. Außerdem müssen im Erdgeschoss Gewerbeflächen errichtet werden.

Jetzt hat B einen (angeblich) genehmigten Bauplan zum Umbau zu einer Wohnung und 2 Ferienwohnungen auf dem mittleren UND westlichen Grundstück.
.

Meine Fragen:
(zielen hauptsächlich darauf ab, meine Verhandlungsposition bei einen evtl. Verkauf hoffentlich zu stärken):

B darf wohl auf „fremden“ Grundstück planen wie es ihm beliebt.
Dürfen solche Pläne aber genehmigt werden?
Müssen die angrenzenden Grundstücksbesitzer nicht mehr auf dem Bauantrag unterschreiben?

Solange B dass Grundstück im Westen nicht besitzt ist der derzeitige Bauplan vermutlich wertlos. Wenn kein Verkauf zustande kommt wird B aber sehr wahrscheinlich versuchen nur auf dem mittleren Teil zu planen und zu bauen.
Wem steht die verbleibende Wohneinheit eigentlich zu?
Gilt hier der Grundsatz: wer zuerst kommt…..?
Könnte man dann rechtliche Schritte gegen den geplanten Umbau nur im Mittleren Grundstück einleiten und macht das Sinn?
Sollte B nur auf seinem Grundstücksteil eine Wohnung errichten, bliebe dann für C nur noch ein entwertetes Grundstück, da die verbliebene Wohneinheit dann weg ist?

Danke.

Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich darf B die Planung erstellen, allerdings wird dieses wertlos bleiben, da er nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht Eigentümer ist, wobei ich derzeit unterstellen, dass Sie mit "Aufteilung" auch die grundbuchrechtlichen Eintragungen meinen. Denn diese Eintragungen sind relevant, nicht etwa eine intere Aufteilung und Absprache. Daher sollten Sie unbedingt die Grundbucheintragungen prüfen lassen, um dieses zweifelsfrei festzustellen.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens hätten diese Grundbuchauszüge eigentlich vorgelegt werden müssen, so dass eine angebliche Genehmigung dann, wenn es widersprüchliche Grundbucheintragungen gibt, nicht hätte erfolgen dürfen. Auch hier sollten Sie mit einem Grundbuchauszug beim Bauamt unbedingt vorsprechen, um dieses abzuklären. Denn wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind, wäre die Genehmigung zu widerrufen.

Beim Bauamt sollten Sie auch auf die fehlende Nachbarbeteiligung hinweisen. Zwar muss der Nachbar nicht auf den Plänen mit unterschreiben, aber er muss angehört werden und daran fehlt es hier offenbar. Hier besteht die Möglichkeit, als Nachbar Widerspruch gegen eine möglicherweise erteilte Genehmigung einzulegen, da ja nicht nur die Anhörung fehlt, sondern auch nachbarliche Belange nicht berücksichtigt worden sind.

Denn das Grundstück wird in Hinblick der drei Wohneinheiten als Ganzes zu betrachten sein, so dass eine Einigung ALLER Beteiligten erforderlich ist. Der Grundsatz "Wer zuerst kommt, mahlt zuerst" gilt insoweit nicht, da nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung die Bausatzung diese eben nicht auf die Flurkarte, sodern - zutreffenderweise - auch die einheitliche Betrachtung der Wirtschaftseinhheit abzielt. Ansonsten wäre bei dieser Größenverteilung der Einzelgrundstücke dann eine Splittersiedlung zu befürchten, was sicherlich neben einem Verstoß des BauGB auch einem Verstoßes des Flächennutzungsplanes gleichkommen wird und daher nicht zulässig wäre.

Rechtliche Schritte auch bei der Umgestaltung "nur" des mittleren Grundstückes wären daher geboten und dürften nach der bisherigen Schilderung auch erfolgreich sein.


Sie sollten nun Folgendes machen:

Zunächst sollte ein Grundbuchauszug besorgt und genau geprüft werden. Dann sollte zeitnah das Gespräch mit dem Bauamt gesucht und die obigen Punkte erörtert werden.
Auch sollte der Widerspruch gegen die Genehmigung, so sie denn tatsächlich vorliegt, eingelegt werden, um Bautätigkeiten bis zur Klärung der Angelegenheit zu unterbinden.
Gibt es beim Bauamt keine schnelle Klärung, sollten Sie dann sofort einen Anwalt beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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