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Anspruch auf Mietrückzahlung aufgrund zu hoher Mieterhöhung / Verjährung ?

02.08.2006 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann


Guten Tag!
Ich wohne schon seit längerer Zeit in meiner Wohnung, die bis zum Ende des Jahres 2002 der Sozialbindung unterlag. Bis zu diesem Zeitpunkt musste ich keine Fehlbelegungsabgabe zahlen. Zum 01.01. 2003 fiel die Wohnung aus der Sozialbindung und ich bekam im September 2002 die Benachrichtigung über eine aus diesem Grund geforderte Mieterhöhung.
Die Miete wurde von 2,97 Euro auf 4.00 Euro pro m2 erhöht unter:Zitat ´ Berücksichtigung der Kappungsgrenze´. Leider habe ich es zum damaligenm Zeitpunkt versäumt, mich in Bezug auf Mieterhöhungsforderungsgrenzen, Kappungsgrenzen usw. zu informieren und habe diesem Mietverlangen zugestimmt.
Zum 01.01.2004 wechselte die Wohnung den Besitzer, welcher dann, nach drei Jahren, zum 01.01.2006 die Miete erneut anhob, diesmal um die gesetzlich erlaubten 20 % auf jetzt 4.80 Euro. Zu diesem Zeitpunkt bemerkte ich bei Durchsicht meiner alten Korrespondenz, dass die vorherige Mieterhöhung die erlaubten 20 % weit überschritten hatte,( 35 %) .
Vor kurzem bin ich dann auf einen Artikel gestossen, in dem von Verjährungsfristen für Mietrückforderungen aufgrund von gesetzlich nicht erlaubten , zu hohen Mieterhöhungen, die Rede war.
Hierzu habe ich folgende Fragen:
Leitet sich aus dem geschilderten Sachverhalt überhaupt ein Anspruch für mich auf Zurückzahlung der zuviel geforderten Miete ab ?
Gilt die Verjährungsfrist für die Tatsache der unrechtmässigen Mieterhöhung, d.h. kann diese nach der Verjährungsfrist ( 3 oder 4 Jahre ? ) in keinster Weise mehr zurückgesetzt werden oder bezieht sich diese Frist nur auf die eventuell daraus entstehenden Rückforderungen, d.h. Geld zurück nur für die drei ( oder 4 ? ) zurückliegenden Jahre ?
Wie wirkt sich der Eigentümerwechsel auf den ganzen Sachverhalt aus ?
Wenn ich auch an den jetzigen Eigentümer Rückforderungen stellen kann, was ist die beste Vorgehensweise ? Den Sachverhalt in einem Einschreibebrief zu schildern und die Forderungen darzulegen oder sofort einen Anwalt beauftragen ?
Sollte die Forderung berechtigt sein, kann ich sofort die Miete um den im Moment zu viel zu bezahlenden Betrag kürzen ?

Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1. herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Vorab muss ich darauf hinweisen, dass die nachfolgende Lösung beschränkt ist durch die von Ihnen gegebenen Informationen und daher nur so richtig und vollständig sein kann wie der von Ihnen geschilderte Sachverhalt es ist. Außerdem bitte ich Sie zu beachten, dass eine juristische Antwort – neben klaren gesetzlichen Vorgaben - auch gewisse Wertungen erfordert, die ggf. von einem anderen Kollegen anders gesehen werden könnten. Nun aber zur Lösung:

Nein, ein Anspruch leitet sich daraus leider gerade nicht ab. Die Kappungsgrenze ist vom Vermieter zwar zu beachten. Hält er sich nicht daran, kann und muss sich der Mieter auf sie berufen, wenn die in Rede stehende Mieterhöhung die gesetzlichen Grenzen überschreitet. Allerdings gilt für den Fall, dass der Mieter sich nicht darauf beruft, die veränderte Miete als anerkannt . Danach kann eine Rückforderung nicht mehr rechtlich hergeleitet werden. Von daher kommt es in Ihrem Fall auf eine Verjährungsfrist leider überhaupt nicht mehr an. Ihre Unkenntnis der Kappungsgrenze ist dabei leider völlig irrelevant. Von daher haben Sie leider keine Möglichkeiten mehr, gegen die erste Mieterhöhung vorzugehen bzw. Miete zurückzufordern.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen hinreichend beantwortet worden sind. Für Rückfragen stehe ich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)

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