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Anspruch auf Auswechslung eines Mieters einer Wohngemeinschaft?


01.12.2017 15:34 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Ich habe seit 01.01.2011 in unserem Haus eine 1-Raum Wohnung angemietet und die Miete stets pünktlich bezahlt. Im Jahr 2016 habe ich und mein bester Freund die Hausverwaltung gefragt, ob wir im gleichen Haus eine 2 Raum Wohnung bekommen könnten und dort zusammen einziehen können. Die Hausverwaltung hat dies bestätigt und uns eine 2 Raum Wohnung gegeben und die 1 Raum Wohnung wurde einvernehmlich per Vertrag aufgehoben.

Der Mietvertrag der neuen Wohnung begann am 01.05.2016 und beide Personen wurden als Hauptmieter eingetragen, da eine Untervermietung nicht gestattet ist. Der Hausverwaltung war bis dahin deutlich klar, dass Person B weder mein Lebenspartner noch ein Familenangehöriger ist, sondern ein Kumpel und die Wohnung daher als WG dienen sollte.

Nun musste Person B beruflich nach Münster ziehen und ich habe mir entsprechend einen geeinigten Nachmieter gesucht (der Solvent ist und alle Anforderungen erfüllt). Die Hausverwaltung blockt aber nun die ganze Zeit ab, da die Eigentümerin keine WG's mehr in diesem Haus wünscht, da dieses wohl in der Verwaltung zu viel Aufwand sei. Person A tragen Sie aber auch nicht als alleiniger Hauptmieter ein, da ich wohl über zu wenig Einkommen verfüge (obwohl ich die Wohnung seit 3 Monaten alleine trage) und dementsprechend hänge ich natürlich in der Luft und Person B ist seit 3 Monaten ausgezogen und existiert halt nur noch auf dem Papier und als Klingelschild. Der von mir ausgesuchte Nachmieter scheint aber geeignet zu sein, da die Hausverwaltung diesem sogar nun eine extra Wohnung im Haus angeboten hat (also scheint es ja nicht am Geld zu liegen).

Im Mietvertrag ist leider keine Rede von einer WG, sondern dies ist der gleiche Mietvertrag, wie bei meiner 1-Raum Wohnung nur, dass zwei Personen als Hauptmieter eingetragen sind.

Frage:

Darf die Hausverwaltung plötzlich einen Mieterwechsel ablehnen aus oben genannten Gründen obwohl damals ja eine WG genehmigt bzw. geduldet wurde wenn auch beides Hauptmieter sind.

Ich meine eine Untervermietung ist nicht gestattet und ist auch vollkommen okay aber es sollte doch möglich sein, dass ein Hauptmieter ausgetauscht werden kann, da es doch vorher schon klar war, dass zwei 27 Jährige nicht das ganze Leben dort zusammen wohnen und es Änderungen ggf. geben wird.

Also wie verhält es sich rechtlich und wie sollte ich vorgehen?

Vielen Dank!
01.12.2017 | 16:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den von Ihnen gefundenen "neuen" Mieter als Hauptmieter zu akzeptieren. Insoweit handelt es sich um eine allgemeine weit verbreitete Ansicht, die so nicht zutreffend ist.

Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine WG zu akzeptieren. Sie waren beide Hauptmieter ( oder sind es sogar noch, falls Ihr ehemaliger Mitbewohner nicht gekündigt hat. Hierzu finden sich keine näheren Angaben, das müssten Sie aber gegenüber dem Vermieter klären ) und es war von Anfang an klar, dass keine WG gewünscht ist.

Allerdings greift zu Ihren Gunsten § 553 Bürgerliches Gesetzbuch, der normiert, dass man einen Anspruch auf die Genehmigung einer Untervermietung hat, wenn man nur einen Teil seiner Wohnung vermieten will.
Hier der genaue Wortlaut der Vorschrift:

"Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Demnach können Sie vom Vermieter hier die Zustimmung zur Untervermietung verlangen. Dies ist ein gerichtlich einklagbarer Anspruch.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2017 | 13:52

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Ich hätte zu dem Sachverhalt noch folgende kurze Nachfrage:

Muss der andere Hauptmieter erst offiziell aus dem Mietvertrag ausscheiden, damit man § 553 anwenden kann oder ist es ausreichend, einen Untermieter zu suchen und dem Vermieter entsprechend § 553 um Erlaubnis bitten und dies dann in einem Gang austauschen (da andere Hauptmieter bereits weggezogen ist und wie oben genannt nur noch im Mietvertrag existiert) und was würden Sie als angemessene Frist halten, wenn man den Vermieter entsprechend § 553 informiert, dass ein Untermieter gewünscht wird (2 Wochen?).

Vielen herzlichen Dank und freundliche Grüße :)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2017 | 21:53

Sehr geehrter Fragesteller,

es muss hier erst einmal das Schicksal des Arbeitsverhältnisses geklärt werden. Der andere Mieter muss kündigen.

Der Vermieter muss sich aber nicht zwingend damit einverstanden erklären, dass er ausscheidet und das Mietverhältnis mit Ihnen allein fortgesetzt wird.

Ob dem so ist, kann ich Ihrer Frage leider nicht entnehmen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt Rechtsanwältin

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