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Ansiedlungsgenehmigung - Bindungswirkung - Sanierung und Modernisierung Bestand

08.09.2020 09:20 |
Preis: 160,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


14:34

Sehr geehrte Damen und Herren,
es wurde von mir eine Voranfrage zur Sanierung und Modernisierung incl. Erweiterung des Wohnraumes einer Wohnung im Dachgeschoß eines 4-Familien-Wohnhauses im Außenbereich (Landwirtschaft + Landschaftsschutzgebiet) gestellt. Nachdem 1925 eine Ansiedlungs- und Baugenehmigung für das Grundstück erteilt war, wurde das Wohngebäude mit Baugenehmigung ohne Landwirtschaft als 2-Familien-Wohnhaus mit 2 zusätzlichen Wohnräumen (Kammern) im Dachgeschoß gebaut. Im Laufe der folgenden Jahre wurden mehrere Baugenehmigungen erteilt, sodass ein 4-Familien-Wohnhaus entstand.
Das Gebäude liegt in einer ~10.000m² großen Splittersiedlung in 120 Metern Entfernung zu einem Gewerbegebiet. Neben meinem Haus sind mehrere Wohngebäude, ein Bürogebäude, Nebengebäude und eine alte Scheune vorhanden. Seit 20 Jahren wird auf dem gegenüberliegenden, ehemaligen und einzigen Bauernhof keine Landwirtschaft mehr ausgeübt. Sie wurde aufgegeben und dabei im erheblichen Maße in Wohngebäude und ein Bürogebäude umgewandelt, zuletzt durch die nicht privilegierte Genehmigung des Umbaus des in 60 Metern Entfernung liegenden originären eingeschossigen Wohnstallhauses in ein 3-geschossiges Wohnhaus (Kubatur wesentlich geändert und vergrößert um Faktor 2,5 / Wohnraum vergrößert um Faktor 3,5) .
Die Sanierung meiner Dachgeschosswohnung ist aufgrund eines maroden Dachstuhls erforderlich, wobei gleichzeitig eine Modernisierung geplant ist. Das Dachgeschoß soll eine Vergrößerung um 26,93 m² der Netto-Fläche, das Mehrfamilienhaus dadurch insgesamt eine Vergrößerung der Nettoflächen von 7,03 % erfahren.
Ich habe in der Voranfrage im Wesentlichen argumentiert, dass es sich um eine vom Bestandsschutz getragene Maßnahme handelt und die Frage des öffentlichen Interesses darum nicht geprüft werden müsse, dieses allerdings auch nicht gegen das Vorhaben spreche könne.
Vom Sachbearbeiter des Bauamtes wurde mir telefonisch informell mitgeteilt, dass die untere Landschaftsbehörde dem Vorhaben zugestimmt hat, der Amtsleiter sei mit dem Vorhaben einverstanden und ich könne in die nächste Planungsstufe gehen.
Danach bekam ich eine Anhörung vor Negativ-Entscheid. Das Bauamt begründet in der Anhörung vor Negativbescheid die ablehnende Haltung:
- dass eine Verfestigung und Erweiterung der Splittersiedlung zu befürchten ist
- das Vorhaben dem Flächennutzungsplan Landwirtschaft widerspricht.
Mein Problem besteht darin, dass das Bauamt aufgrund der unscharfen Rechtslage vermutlich das Vorhaben aktuell nicht mehr im Rahmen des Bestandschutzes angesiedelt sieht und ich hierbei aufgrund der fließenden Grenzen letztendlich nicht gut argumentieren kann.
Mittlerweile habe ich zum Thema Bindungswirkung einer Ansiedlungsgenehmigung das Urteil, BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%203.15" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 03.08.2016 - 4 C 3.15: Einvernehmen; Gemeinde; Außenbereich; Wohngebäude; Zulässigerwei...">4 C 3.15</a>, vom 03. August 2016, gefunden in dem dieses darin von der bisherigen Rechtsprechung Abstand nimmt. Das BVerfG führt aus: „25 Damit stellte der Wohnsiedlungsbescheid die Zulässigkeit einer Wohnnutzung fest. Gegenstand der Prüfung für die Genehmigung waren auch sonstige städtebauliche Gründe, deren Entgegenstehen als sonstige erhebliche öffentliche Interessen zu prüfen war (Heilmann, Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten, 3. Aufl. 1938, § 6 S. 56 f.)."
26
Der Wohnsiedlungsbescheid entfaltete 1959 auch noch Bindungswirkung. Aufgehoben oder gelockert wird diese Wirkung einer Wohnsiedlungsgenehmigung dann, wenn eine Änderung der Bauabsichten nach Art und Umfang die für das Wohnsiedlungsgesetz erheblichen siedlungspolitischen oder bodenrechtlichen Interessen wesentlich berührt (BVerwG, Urteil vom 4. März 1960 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20C%2043.59" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.03.1960 - I C 43.59: Versagen einer Wohnsiedlungsgenehmigung bei Entgegenstehen eine...">1 C 43.59</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2010,%20202" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.03.1960 - I C 43.59: Versagen einer Wohnsiedlungsgenehmigung bei Entgegenstehen eine...">BVerwGE 10, 202</a> <208> und Beschluss vom 1. Juli 2013 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2010.13" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 01.07.2013 - 4 B 10.13: Folgen einer Lockerung und Aufhebung der Bindungswirkung einer ...">4 B 10.13</a> - BRS 81
Nr. 154 Rn. 6.).

Denn ein Verwaltungsakt, der nicht selbst Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung ist,
entfaltet, soweit er nicht aufgehoben ist, mit der in ihm verbindlich mit Wirkung
nach außen getroffenen Regelung Bindungswirkung auch gegenüber anderen Behörden und Gerichten (BVerwG, Urteile vom 4. Juli 1986 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2031.84" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.07.1986 - 4 C 31.84: Zur Abgrenzung der Anwendungsbereiche des Bergrechts, des Baure...">4 C 31.84</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2074,%20315" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.07.1986 - 4 C 31.84: Zur Abgrenzung der Anwendungsbereiche des Bergrechts, des Baure...">BVerwGE 74, 315</a> <320> und vom 30. Januar 2003 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20CN%2014.01" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 30.01.2003 - 4 CN 14.01: Straßenplanung durch Bebauungsplan; Ziele der Regionalplanung;...">4 CN 14.01</a> – BverwGE 117, 351 <355>).

31
Es bedarf der tatrichterlichen Klärung, ob im Jahr 1959 das bestehende Gebäude zum Wohngebäude umgenutzt worden ist und die Wohnnutzung nicht wieder aufgegeben worden ist und damit als Bestandsnutzung weiterhin von § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich geschützt wäre (BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 1987 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%20147.87" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 10.07.1987 - 4 B 147.87: Voraussetzungen des Bestandsschutzes im Baurecht - Bestandssch...">4 B 147.87</a> - Buchholz 406.16 Grundeigentumsschutz Nr. 44 S. 1). Bejahendenfalls könnte dem Vorhaben weder der öffentliche Belang des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich noch ein gegebenenfalls bestehender Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich entgegengehalten werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 2011 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%209.10" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 17.02.2011 - 4 C 9.10: Begünstigte Vorhaben; Beeinträchtigung öffentlicher Belange; Ent...">4 C 9.10</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%20139,%2021" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 17.02.2011 - 4 C 9.10: Begünstigte Vorhaben; Beeinträchtigung öffentlicher Belange; Ent...">BVerwGE 139, 21</a> Rn. 8 ff.). In diesem Fall müsste der Verwaltungsgerichtshof prüfen, ob das Vorhaben andere öffentliche Belange beeinträchtigt, die auch einem von § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich begünstigten Vorhaben entgegengehalten werden können."

Im vorliegenden Fall sollte ein kleines Gebäude, für das eine Ansiedlungsgenehmigung ausgesprochen wurde, nachträglich bei einer Grundfläche von rund 31 m² um einen Schlafraum mit etwa 18 m² erweitert werden, was prozentual deutlich größer als mein Vorhaben ist.

Da in meinem Fall das Wohngebäude durchgehend genutzt und die Ansiedlungsgenehmigung von 1925 nicht aufgehoben wurde, verstehe ich das Urteil insgesamt so, dass die
Ansiedlungsgenehmigung von 1925 auch noch 2020 eine Bindungswirkung entfaltet. Dadurch könnte meinem Vorhaben weder der öffentliche Belang des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich noch ein gegebenenfalls bestehender Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich entgegengehalten werden.
Da ich mit der Rechtssystematik nicht genügend vertraut bin, kann ich nicht sicher abschätzen, ob das Urteil, BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%203.15" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 03.08.2016 - 4 C 3.15: Einvernehmen; Gemeinde; Außenbereich; Wohngebäude; Zulässigerwei...">4 C 3.15</a>, Urteil vom 03. August 2016, tatsächlich Auswirkungen auf meinen Fall hat.

Falls das BverwG-Urteil keine Auswirkungen haben sollte, habe ich noch die Argumentationsmöglichkeit, die nicht privilegierte Genehmigung des Umbaus des Wohnstallhauses in ein Wohnhaus auf 3 Etagen anzuführen, die offensichtlich der Überprüfung des Aspektes der Verfestigung der Splittersiedlung und der des öffentlichen Interesses Flächennutzungsplan standgehalten haben muss. Hier könnte das Anlegen gleicher Maßstäbe unter dem Aspekt der Gleichbehandlung eingefordert werden. Kann das Urteil angewendet werden und ist es sinnvoll ggf. beide Begründungen parallel zu verwenden?
Gerne beauftrage ich Sie auch zur weiteren Betreuung, Termin der Anhörung ist der 17.09. 2020.
Vielen Dank im Voraus.

08.09.2020 | 10:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

das von Ihnen zitierte Urteil BVerwG, Urt. vom 3. August 2016 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%203.15" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 03.08.2016 - 4 C 3.15: Einvernehmen; Gemeinde; Außenbereich; Wohngebäude; Zulässigerwei...">4 C 3.15</a> befasst sich vor allem mit der Frage, ob auch auch Vorhaben, die nicht unter den bundesrechtlichen Bestandsschutz fielen, diesen dennoch genießen.

Wörtlich heißt es im Urteil:

"Der Senat hat sich in seinem Urt. v. 8. 10. 1998 – BVERWG Aktenzeichen 4C697 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%206.97" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 08.10.1998 - 4 C 6.97: Bauen im Außenbereich; Ersatzbau für durch Brand zerstörtes Gebä...">4 C 6.97</a>, BVerwGE 107, BVERWGE Jahr 107 Seite 264, BVERWGE Jahr 107 269) veranlasst gesehen, einschränkend hierzu solchen Vorhaben Bestandsschutz von vornherein zu versagen, deren ursprüngliche Errichtung nicht an den bundesrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zu messen war. An dieser Einschränkung, auf die sich der VGH entscheidungstragend gestützt hat, hält der Senat nicht fest.

[19] Der Wortlaut „zulässigerweise errichtet" kennt eine solche Einschränkung nicht. Sie kann auch nicht mit dem Charakter des § BAUGB § 35 Abs. BAUGB § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich als eng auszulegender Ausnahmevorschrift begründet werden. § BAUGB § 35 Abs. BAUGB § 35 Absatz 4 Satz 1 Nr. BAUGB § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich soll verhindern, dass ein rechtswidrig geschaffener Bestand als Anknüpfungspunkt für einen Bestandsschutz dient. Stellt das Bauplanungsrecht aber an ein Gebäude keine Anforderungen, so darf es der Bauherr errichten, ohne gegen Bauplanungsrecht zu verstoßen. Es erscheint nicht gerechtfertigt, den Bauherrn eines solchen Vorhabens – auch mit Blick auf seine finanziellen Aufwendungen – schlechter zu stellen als denjenigen, der ein materiell baurechtswidriges, aber formell genehmigtes Vorhaben ins Werk setzt (Jäde, UPR 1999, UPR Jahr 1999 Seite 298, UPR Jahr 1999 299; vgl. auch Dürr in: Brügelmann, BauGB, Stand Dez. 2015, § 35 Rn. 135 und Schröter, Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich, 2013, S. 987 ff.). Findet eine bauaufsichtliche Kontrolle nicht statt, trägt der Bauherr für die Beachtung der bauplanungsrechtlichen Vorschriften zwar selbst die Verantwortung (insoweit zutreffend BVerwG Urt. v. 8. 10. 1998 – BVERWG Aktenzeichen 4C697 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%206.97" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 08.10.1998 - 4 C 6.97: Bauen im Außenbereich; Ersatzbau für durch Brand zerstörtes Gebä...">4 C 6.97</a>, BVerwGE 107, BVERWGE Jahr 107 Seite 264, BVERWGE Jahr 107 269), dies gilt aber unabhängig davon, ob das bundesrechtliche Bauplanungsrecht Anforderungen an ein Vorhaben stellt.

[20] (3) Eine im Jahr 1959 aufgenommene Wohnnutzung wäre formell rechtmäßig gewesen. Zwar fehlte es an einer Baugenehmigung, die formelle Rechtmäßigkeit folgte aber aus der 1952 erteilten Wohnsiedlungsgenehmigung. Es kommt daher nicht auf die materiell-rechtliche Frage an, ob die Aufnahme einer Wohnnutzung an § BRDBAUREGVO § 3 BauRegVO zu messen gewesen wäre und dessen Anforderungen genügt hätte.

[21] (a) Nach Auslegung des VGH hat der Bescheid v. 10. 6. 1954 den gesamten Bestand als Wochenendhaus legalisiert, weil die Bezeichnung als Wochenendhaus den Zweck des Gebäudes bestimme. Diese Auslegung unterliegt als Tatsachenwürdigung nur eingeschränkter revisionsgerichtlicher Kontrolle. Der tatrichterlich ermittelte Erklärungsinhalt ist als Tatsachenfeststellung nach § VWGO § 137 Abs. VWGO § 137 VwGO [Revisionsgründe; Prüfungsumfang] bindend, wenn das Tatsachengericht den Regelungsgehalt eines Verwaltungsakts nach den zu § 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung , § 157 BGB: Auslegung von Verträgen entwickelten Regeln ermittelt hat. Das Revisionsgericht kann den Verwaltungsakt nur selbst auslegen, wenn das Auslegungsergebnis nicht begründet oder eine den Anforderungen des § VWGO § 139 Abs. VWGO § 139 VwGO [Einlegung und Begründung der Revision; Fristen; Verfahren bei Abhilfe der Nichtzulassungsbeschwerde] genügende Verfahrensrüge erhoben worden ist. Beides ist hier nicht der Fall. Ferner prüft das Revisionsgericht, ob sich das Tatsachengericht durch eine fehlerhafte Vorstellung des Bundesrechts den Blick für eine zutreffende Auslegung verstellt hat (stRspr; vgl. BVerwG Urt. v. 4. 12. 2001 – BVERWG Aktenzeichen 4C200 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%202.00" target="_blank" class="djo_link" title="4 C 2.00 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 C 2.00</a>, BVerwGE 115, BVERWGE Jahr 115 Seite 274, BVERWGE Jahr 115 279 f. und v. 18. 12. 2014 – BVERWG Aktenzeichen 4C3513 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2035.13" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 18.12.2014 - 4 C 35.13: Flugverfahren; Flugroute; Umweltrechtsbehelf; Verbandsklage; na...">4 C 35.13</a>, Buchholz 442.42 § 27a LuftVO Nr. 8 Rn. 74). Auch dies macht die Revision nicht geltend.

[22] (b) Eine im Jahr 1959 aufgenommene Wohnnutzung wäre dennoch formell rechtmäßig. Die nach dem unstreitigen Akteninhalt erteilte Wohnsiedlungsgenehmigung des Landratsamts Landsberg/Lech vom 8. Januar 1952 nach § WSG § 4 WSG bejahte die bebauungsrechtliche Zulässigkeit einer Wohnnutzung vergleichbar einer Baugenehmigung (vgl. BVerwG Urt. v. 8. 10. 1998 – BVERWG Aktenzeichen 4C697 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%206.97" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 08.10.1998 - 4 C 6.97: Bauen im Außenbereich; Ersatzbau für durch Brand zerstörtes Gebä...">4 C 6.97</a>, BVerwGE 107, BVERWGE Jahr 107 Seite 264, BVERWGE Jahr 107 267). Diese Feststellung kann der Senat mangels einer Auslegung des Bescheides durch die Vorinstanz selbst treffen (vgl. BVerwG Urt. v. 4. 12. 2001 – BVERWG Aktenzeichen 4C200 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%202.00" target="_blank" class="djo_link" title="4 C 2.00 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 C 2.00</a>, BVerwGE 115, BVERWGE Jahr 115 Seite 274, BVERWGE Jahr 115 280 und Beschl. v. 6. 4. 2004 – Aktenzeichen 4B204 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%202.04" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 06.04.2004 - 4 B 2.04: Voraussetzungen der Divergenzrüge; Anforderungen an die Darlegun...">4 B 2.04</a>, Buchholz 310 § 137 VwGO [Revisionsgründe; Prüfungsumfang] ).

..."

Es geht also vereinfacht gesagt darum, ob das Gebäude "irgendwann" einmal rechtmäßig errichtet worden aus.

Wenn dies im Jahr 1925 und dann eben auch folgend durch entsprechende weitere Baugnehmigungen bei Ihnen der Fall sein sollte, kann man in der Tat sehr gut den weiteren im Urteil geäußerten Punkt anbringen:

"[28] a) Die für eine Begünstigung erforderliche Voraussetzung des § BAUGB § 35 Abs. BAUGB § 35 Absatz 4 Satz 1 Nr. BAUGB § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich erfüllt das Vorhaben des Beigeladenen. Danach setzt die Privilegierung voraus, dass die Erweiterung im Verhältnis zu dem vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist. Dies ist der Fall. Denn eine Erweiterung kann auch dann noch angemessen sein, wenn bei einem besonders kleinen Wohnhaus die Wohnfläche mehr als verdoppelt wird (BVerwG Urt. v. 23. 1. 1981 – BVERWG Aktenzeichen 4C8277 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2082.77" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 23.01.1981 - 4 C 82.77: Erweiterung eines eigengenutzten Wohnhauses im Außenbereich; "A...">4 C 82.77</a>, BVerwGE 61, BVERWGE Jahr 61 Seite 285, BVERWGE Jahr 61 289). Angesichts der geringen Größe des bestehenden Gebäudes erscheint die im Verhältnis hierzu beträchtliche, absolut aber eher geringe Größe des Anbaus als angemessen."

Ich halte also in der Tat grundsätzlich das Urteil für auf Ihren Fall anwendbar.

Zur Zusatzargumentation ist zu sagen:

Es lässt sich sicher hören, wobei es keine "Gleichheit im Unrecht" gibt, wobei dies normalerweise aber im Vergleich zu rechtswidrigen Bauten von Nachbarn gebracht wird nach dem Motto "Es ist zwar rechtswidrig, aber die haben das ja auch schon.". Andererseits wirkt es schon merkwürdig, auf einmal bei einem relativ kleinen Anbau die Gefahr einen Zersplitterung auf einmal zu unterstellen, wenn man gemütlich den Umbau einer Scheune auf 3 Etagen locker durchgewunken hat, wobei es natürlich unter § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich gefallen sein dürfte:

"4) 1Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:

1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,".

Trotz allem denke ich, dass es für einen unbefangenen Betrachter auf der Hand liegt, dass kaum landwirtschaftliche Zwecke und eine Splittersiedlungsgefahr betroffen sein können, wenn ein Dachstuhl ein wenig intensiver als vorher ausgebaut wird.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger


Rückfrage vom Fragesteller 08.09.2020 | 13:55

Sehr geehrter Herr Saeger,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Kern meiner Fragestellung zum Urteil sollte eigentlich die Bindungswirkung der vorliegenden Ansiedlungsgenehmigung aus 1925 für meine Voranfrage sein, die das Bauamt nun aktuell 2020 prüft. Der Siedlungsverband Ruhrkohlenbezirk hatte bauplanerisch das Entgegenstehen sonstiger erheblicher öffentlicher Interessen für das Grundstück bereits 1925 geprüft und festgestellt, dass diese einer Wohnnutzung auf dem Grundstück -nicht- entgegenstanden. Aufgrund dieser Bindungswirkung und zusätzlich aus Gründen des Rückwirkungsverbotes kann meiner Meinung nach das Bauamt 2020 für das gleiche Grundstück nicht in einer erneuten und nicht zulässigen bauplanerischen Prüfung zu einem anderen Ergebnis kommen und dadurch die Ansiedlungsgenehmigung für das Grundstück aufheben. So verstehe ich die im Urteil festgestellte Bindungswirkung und das grundsätzliche geltende Rückwirkungsverbot. „25 Damit stellte der Wohnsiedlungsbescheid die Zulässigkeit einer Wohnnutzung fest. Gegenstand der Prüfung für die Genehmigung waren auch sonstige STÄDTEBAULICHE GRÜNDE, deren ENTGEGENSTEHEN ALS SONSTIGE ERHEBLICHE ÖFFENTLICHE INTERESSEN zu prüfen war (Heilmann, Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten, 3. Aufl. 1938, § 6 S. 56 f.)."
Folgende wesentliche städtebaulichen Gründe sind demnach für das Grundstück nicht wiederholt zu prüfen, da sie bereits geprüft wurden und das Ergebnis bindend ist:
- dass eine Verfestigung und Erweiterung der Splittersiedlung zu befürchten ist
- das Vorhaben dem Flächennutzungsplan Landwirtschaft widerspricht.
Dies kann aus meiner Sicht zusätzlich durch folgende Sätze im Urteil abgeleitet werden:
„ 26
Der Wohnsiedlungsbescheid entfaltete 1959 auch noch BINDUNGSWIRKUNG. … Denn ein Verwaltungsakt, der nicht selbst Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung ist,
entfaltet, soweit er nicht aufgehoben ist, mit der in ihm verbindlich mit Wirkung
nach außen getroffenen Regelung BINDUNGSWIRKUNG auch gegenüber ANDEREN BEHÖRDEN (hier das Bauamt) und Gerichten … … Bejahendenfalls (die vorliegende Ansiedlungsgenehmigung aus 1925 liegt vor und ist nicht aufgehoben) könnte dem Vorhaben WEDER der ÖFFENTLICH BELANG des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich NOCH ein gegebenenfalls bestehender Widerspruch zu Darstellungen des FLÄCHENNUTZUNGSPLAN nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich entgegengehalten werden …."
Sie erklären die Darstellung des Bestandschutzes im Urteil, dies ist aber nicht meine Fragestellung, da hier für das Gebäude Genehmigungen vorliegen, wodurch dieses formell und materiell rechtmäßig ist. Sie haben aus meiner Sicht den richtigen Eindruck: „Trotz allem denke ich, dass es für einen unbefangenen Betrachter auf der Hand liegt, dass kaum landwirtschaftliche Zwecke und eine Splittersiedlungsgefahr betroffen sein können, wenn ein Dachstuhl ein wenig intensiver als vorher ausgebaut wird." Das Bauamt ist offensichtlich leider nicht bereit, die Erweiterung des Gebäudes um 7% im Rahmen des Bestandschutzes zu akzeptieren und prüft ein mögliches entgegenstehendes öffentliche Interesse, wozu es aus meiner Sicht wegen der vom BverwG festgestellten Bindungswirkung einer Ansiedlungsgenehmigung nicht berechtigt ist. Es liegt aus meiner Sicht ein sonstiges Bauvorhaben auf einem Grundstück vor, zu dem das entgegenstehende öffentliche Interesse vom Bauamt NICHT mehr geprüft werden kann, da dies in der Ansiedlungsgenehmigung bereits gültig und bindend geprüft wurde. Hier liegt der eigentliche Knackpunkt.
Ich bitte Sie nochmal zu prüfen, inwieweit ich folgerichtige Schlüsse ziehe und die Bindungswirkung einer Ansiedlungsgenehmigung diese doppelte Prüfung aus den genannten Gründen (BverwG-Urteil und Rückwirkungsverbot) verbietet.
Vielen Dank dass Sie meine Zusatzargumentation bzgl. des Umbaus des Wohnstallhauses aufgreifen. Meine Absicht ist nicht den Umbau als unrechtmäßig zu bezeichnen. Die Gesamtanlage der Splittersiedlung vermittelt alles in allem nicht den Eindruck eines in der Landschaft gewachsenen Hofes, sondern eher den einer Wohn- und Büroansiedlung. Dieser Eindruck wird noch verstärkt, da die Splittersiedlung in Sichtweite von 128 Metern zum Gewerbegebiet liegt. In dieser Splittersiedlung bestehen keine geeigneten Lücken und die Gebäude selbst können nicht mehr der Landwirtschaft zugeführt werden. Insofern mag der Flächennutzungsplan zwar pauschal für einige Bereiche (mein Grundstück aus den genannten Gründen ausgeschlossen) angenommen werden, konkret ist er innerhalb der Splittersiedlung nicht mehr umsetzbar, woraus sich die Prüfung aus meiner Sicht verbieten dürfte. Insofern widerspräche der Umbau des Wohnstallhauses in ein reines Wohnhaus auf 3 Etagen nicht dem FNP. Auch die eingetretene Verfestigung der Splittersiedlung hätte ein Bauamt aufgrund der bereits vorliegenden Verfestigung als unerheblich einschätzen können. Aufgrund der Gesamtumstände kann ich allerdings sagen, dass die Maßnahme nicht privilegiert war, da die Landwirtschaft im Sinne von § 201 BauGB: Begriff der Landwirtschaft schon Jahre aufgegeben war und der Umbau dieser das letzte mögliche Betriebsgebäude entzogen hat.
Was ich zum Ausdruck bringen wollte war, dass nun bei der Sanierung und Modernisierung des Dachgeschosses gleiche Maßstäbe angelegt werden müssen und dass es darauf einen Rechtsanspruch geben dürfte. Das können Sie allerdings besser beurteilen.
Es geht mir nicht um eine Gleichbehandlung im Unrecht, sondern, da ich das vorherige Vorhaben als rechtmäßig ansehe, um die Anlegung gleicher Maßstäbe.
Ich hoffe, dass ich meine Fragestellung konkretisieren konnte und möchte Sie bitten, ihre Einschätzung, wie bereits geschehen, zeitnah darzustellen.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.09.2020 | 14:34

Sehr geehrter Fragensteller,

in der Tat wäre die Bindungswirkung auch hinsichtlich der Frage eine Splittersiedlung etc. anzunehmen, wenn dies bereits eine Fragen in vorherigen Verfahren gewesen ist ( aaO: "Eine Baugenehmigung konnte daher nicht aus Gründen abgelehnt werden, die Gegenstand der Prüfung im Wohnsiedlungsverfahren waren (BVerwG Urt. v. 28. 6. 1956 – BVERWG Aktenzeichen 1C9354 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20C%2093.54" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 28.06.1956 - I C 93.54">1 C 93.54</a>, BVerwGE 3, BVERWGE Jahr 3 Seite 351, BVERWGE Jahr 3 352), vielmehr entfaltet die Wohnsiedlungsgenehmigung Bindungsirkung hinsichtlich der von ihr geprüften baurechtlichen Ansprüche (BVerwG Beschl. v. 1. 7. 2013 – BVERWG Aktenzeichen 4B1013 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2010.13" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 01.07.2013 - 4 B 10.13: Folgen einer Lockerung und Aufhebung der Bindungswirkung einer ...">4 B 10.13</a>, BRS 81 Nr. 154 Rn. 6)." ).

Wenn der Flächennutzungsplan faktisch zudem faktisch gar nicht mehr umsetzbar ist, ist es sicher ermessensfehlerhaft unter Bezugnahme auf diesen die Baugenehmigung zu verweigern.

Danke auch für Ihre Anmerkungen zur "Gleichheit im Unrecht". In der Tat sind diese ein wenig hypothetisch und schief, weil das Vorhaben ja nach Abs. 4 recht eindeutig legal ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger

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