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Anrechnung des Wohnrechts auf Erbschaftsvermögen

06.09.2010 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,

mich interessiert, ob ein testamentarisch festgelegtes Wohnrecht die Summe des Erbvermögens mindert.

Meine Großeltern sind beide verstorben und ich trete an die Erbfolge meiner bereits verstorbenen Mutter. Laut Testament fällt das vorhanden Haus und Grundstück an mich, der noch verbleibende Tochter meiner Großeltern soll den Pflichtteil ausgezahlt bekommen (1/4 des Vermögens).
Weiter ist testamentarisch für die Schwester meiner Großmutter ein lebenslanges Wohnrecht bestimmt, welches aus meiner Sicht den Verkehrswert von Haus und Grundstück mindert. Die Schwester ist 65 und wohnt bereits in dem Haus. Ich habe nun gehört, dass die möglichem entgehendem Mieteinnahmen durch das Wohnrecht mit der statistischen Lebenserwartung kombiniert den Wert entsprechend mindert. Ist das wirklich der Fall? Sprich 20 Jahre + 12 * X € Miete.
Wenn ja, gibt es hier eine Grenze? Sprich Grundstück und Haus sind 100.000€ Wert, entgehende Mieteinnahmen wären 150.000€, würde dann die Differenz auf das weitere Vermögen angerechnet werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Ertragswert des Hausgrundstücks wird folgendermaßen ermittelt:

monatliche Miete x 12 Monate = jährlicher Rohertrag

Anhand der Sterbetafeln ist die durchschnittliche Lebenserwartung der durch das Wohnrecht berechtigten Person festzustellen. Die Lebenserwartung (in Jahren) nach der Sterbetafel wird mit dem Jahresmietwert multipliziert. Das Produkt ist der Wert des Wohnrechts.


2.

Gem. § 16 BewG darf der Jahreswert nicht den durch 18,6 geteilten Wert der Immobilie übersteigen.


3.

Die Verkehrswertermittlung eines Grundstücks ist nicht unkompliziert und reduziert sich nicht nur auf die vorgenannten Punkte. Deshalb müssen Sie damit rechnen, daß der Pflichtteilsberechtigte die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens einfordert.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2010 | 22:14

zu Punkt 1. verhält es sich also so, wie ich vermutet habe.

zu Punkt 3. das die Verkehrswertermittlung durch Gutachter durchgeführt werden muss, ist mir bereits bekannt. Allerdings ist mir noch nicht klar, ob sich das Wohnrecht ausschließlich auf den Wert der Immobilie bezieht oder auch auf das dazu gehörige Grundstück, welches ich ja aufgrund des Wohnrechtes nur schwerlich veräußern kann. Oder steht das beides immer direkt in Verbindung, quasi untrennbar Grundstück und Immobilie als ein Wert?

Es handelt sich bei dem Wohnrecht übrigens "nur" um eine kleine Wohnung im Haus, die etwa 250€ Miete brächte, also 60.000€ bei noch 20 Jahren Lebenserwartung. Könnte der Betrag, vorausgesetzt die Miete entspricht den Bedingungen unter Punkt 2. den Wert der Immobilie (Wert z.B. 56.000€ ohne Grundstück, Grundstückswert 100.000€) bis zu 0€ herab senken? Oder würde zusätzlich der Grundstückswert mit gemindert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2010 | 08:52

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn ein Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten über ein Hausgrundstück oder über eine Eigentumswohnung erstellt, sind alle wertbildenden Faktoren zu berücksichtigen. Zu den wertrelevanten Merkmalen gehören z. B. die baulichen Gegebenheiten, die Lage des Objekts aber auch rechtliche Gegebenheiten.

Wenn ein Wohnrecht besteht, ermittelt der Sachverständige vorab den Verkehrswert ohne das Wohnrecht (sog. unbelasteter Verkehrswert). Dann wird der Wert des Wohnrechts errechnet und man erhält nach Abzug der Belastung den belasteten Verkehrswert. Das ist der Wert, der Sie interessiert.

D. h. man darf bei einer Eigentumswohnung nicht zwischen dem Grundstück (Gemeinschaftseigentum) und der Wohnung (Sondereigentum) trennen, wenn es um die Feststellung des Werts der Wohnung geht. Alle wertbildenden Faktoren fließen in die Verkehrswertermittlung ein. Um Ihre Formulierung aufzugreifen, kann man folglich sagen, daß "Grundstück und Immobilie" in direkter Verbindung stehen und deshalb als "ein Wert" gesehen werden müssen.


2.

Bezüglich Ihrer abschließenden Frage sei nochmals darauf verwiesen, daß man keine Trennung der Bewertung von Grundstück und Wohnung in Ihrem Fall vornehmen kann. Die vom Gutachter vorzunehmende Bewertung des Wohnrechts reduziert den Verkehrswert der Wohnung. Anhaltspunkte, weshalb der Verkehrswert "Null" sein sollte, die Wohnung also keinerlei Wert mehr hätte, gibt es nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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