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Anpassung der Teilungserklärung erzwingen?


| 14.12.2007 21:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Hintergrund:
Es besteht ein Zweifamilienhaus mit Zwei Wohnungen W1 im EG und W2 im OG und DG.Es besteht eine Teilungserklärung von 1971 mit je 1/2 ME und Sondereigentum wie folgt:
Wohnung 1 (EG) und Garage G1 gehören Eigentümer S.
Wohnung 2 (OG) und Dachkammer gehören Eigentümer B.
Am Garten gibt es keine Sondernutzungsrechte. Es existieren zwei Garagen G1 gehört zur W1(EG), Garage G2 wurde 1972 gebaut, die Teilungserklärung wurde nicht aktualisiert.

S renoviert die EG Wohnung vollständig 1995.
S hat 1997 eine Familie und die beiden Eigentümer tauschen die Wohnungen: S gehört dann die W2 mit Dachkammer, A die renovierte EG Wohnung und Garage G1.

1997 wird das Elternhaus von S komplett saniert: Dach, Heizung, Kniestockerhöhung mit Dachausbau (Giebelwände), Fassade, Fenster etc.(alles was dazugehört).
A beteiligt sich nicht an den Kosten. Da das innerhalb der Familie ist exisitiert natürlich auch kein Beschluß.
Eine schriftliche Einverständiserklärung von A existiert nicht, ebenso keine Unterschrift auf Bauanträgen etc.

Die Teilungserklärung wird (wieder) nicht aktualisert.
Die Wohung W1 (EG) erfährt durch den Umbau eine Wertsteigerung von rund 300%.

2007: S möchte die OG und das DG verkaufen.
A verweigert die Teilungserklärung, möchte jedoch "seine" Garage 2, die ja Gemeinschaftseigentum ist, wieder haben.
A verweigert auch die Anpassung der ME Anteile die eingentlich zu seinem Vorteil wären.

Frage:
1.) Kann S auf eine Anpassung der Teilungserklärung an aktuelle Lebensverhältnisse klagen ?
2.) Kann S nachträglich auf ungerechtfertigte Bereicherung gegenüber B klagen (Aus WErterhöhung) ?



-- Einsatz geändert am 14.12.2007 21:45:14

-- Einsatz geändert am 17.12.2007 14:30:59
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Diese kann ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:

1.
Hinsichtlich der Frage, ob S. eine Anpassung der Teilungserklärung an die aktuellen Lebensverhältnisse erzwingen kann, müssen m.E. zwei Punkte auseinandergehalten werden:

a.
Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer eine Anpassung der Teilungserklärung erzwingen, wenn die tatsächliche bauliche Gestaltung des Anwesens von der Teilungserklärung abweicht. So wären die Pläne sicherlich um die neu errichtete Garage (G2) sowie um sonstige möglicherweise im Zuge der SAnierung erfolgte Änderungen zu erweitern. Dabei kann jedoch die Garage G2 nur dann dem Sondereigentum von S zugeordnet werden, wenn dies auch so zwischen S und A vereinbart war. Dies müsste im Streitfalle auch von S bewiesen werden. Da hier sicherlich nur mündliche Vereinbarungen bestanden, könnte es unter Umständen schwierig werden, einen entsprechenden Beweis zu führen.

b.
Eine andere Frage ist, ob die Teilungserklärung auch hinsichtlich des vollzogenen Wohnungstausches zwischen A und S geändert werden kann. Letztlich haben S und A hier ihr Sondereigentum getauscht und damit auf den anderen übertragen ohne dass dies im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung eingetragen wurde.

Ein rechtswirksamer Eigentumsübergang ist damit allerdings nicht eingetreten, da hierfür die Eintragung ins Grundbuch notwendig ist.

Ein Anspruch, diese Eigentumsübertragung nun auch rechtswirksam eintragen zu lassen, besteht jedoch meines Erachtens nicht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass für die Übertragung von Wohnungseigentum ein notarieller Vertrag notwendig ist, der hier jedoch nicht geschlossen wurde. Ohne einen solchen notariellen Vertrag kann eine Person grundsätzlich nicht dazu verpflichtet werden, Wohnungseigentum auf einen anderen zu übertragen.

Allenfalls könnte daran gedacht werden, A aufgrund des Zeitablaufes aus Treu und Glauben heraus zu einer Übertragung zu verpflichten. Die Anforderungen hieran sind jedoch sehr hoch und letztlich von der subjektiven Würdigung des entscheidenden Richters abhängig.

c.
Zusammenfassend ist daher folgendes zu sagen:

Eine Anpassung hinsichtlich der Aufnahme der Garage kann m.E. gerichtlich durchgesetzt werden. Dabei müsste jedoch bewiesen werden, dass die G2 auch tatsächlich der W2 zugeordnet sein sollte, da diese sonst Gemeinschaftsigentum darstellt.

Eine Anpassung hinsichtlich der getauschten Wohnung kann m.E. kaum durchgesetzt werden, da eine solche Anpassung mit einer erzwungenen Eigentumsübertragung verbunden wäre. Ein Anspruch auf Eigentumsübertragung dürfte jedoch nicht bestehen.


2. - Zur Frage der Bereicherung

a.
Ein Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung kommt meines Erachtens nicht in Betracht. Ein solcher Anspruch dient dazu, eine Werterhöhung dann abzuschöpfen, wenn diese ohne Rechtsgrund erlangt wurde und dies von dem Leistenden so nicht beabsichtigt war. Hier stellt sich die Situation jedoch meines Erachtens anders dar.

S war es durchaus bewusst, dass er durch die Renovierung auf eigene Kosten den Wert des gesamten Anwesens steigerte. Er wusste wohl auch, dass sich A an den Kosten nicht beteiligen würde und die Wohnung von A damit eine (ungerechtfertigte) Wertsteigerung erfahren würde. In diesem Fall ist jedoch ein Anspruch aus ungerechtfertiger Bereicherung ausgeschlossen.

Auch ist davon auszugehen, dass zwischen S und A eine Vereinbarung hinsichtlich der Kostentragungspflicht getroffen wurde. Auch dies spricht dagegen, dass S nun nachträglich einen Bereicherungsanspruch geltend machen kann.

b.
Da eine Sanierung des gesamten Hauses und damit letztlich eine Sanierung auch des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat, sind grundsätzlich S und A an den Kosten der SAnierung gemeinschaftlich zu beteiligen.

Sofern hier zwischen S und A allerdings Absprachen getroffen wurden und - wovon auszugehen ist - S sich bereit erklärt hat, die Kosten zu übernehmen, so ist diese Vereinbarung vorrangig.

c.
Auch stellt sich hinsichtlich des nachträglichen Anspruches das Problem der Verjährung. Aufgrund Ihrer Schilderungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass mögliche Ersatzansprüche im Jahr 1997 entstanden sind und daher nunmehr bereits verjährt sind.

d.
Meines Erachtens stehen S daher keine Ersatzansprüche gegen A zu.

3.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort Ihnen nur einen ersten Überblick über die Rechtsprobleme geben kann. Eine genaue und abschließende Stellungnahme ist erst dann möglich, wenn die zugrundeliegenden Unterlagen (Teilungserklärung etc.) vorliegen sowie die genauen Vereinbarungen zwischen S und A anlässlich der verschiedenen Maßnahmen bekannt sind. Angesichts der Komplexität der Angelegenheit und der finanziellen Bedeutung würde ich Ihnen daher empfehlen, einen Kollegen mit der Bearbeitung der Angelegenheit zu beauftragen.


Ich hoffe, Ihnen dennoch weitergeholfen zu haben und stehe selbstverständlich gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch im Rahmen einer weiteren Mandatierung weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2007 | 19:14

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung.

Zum Tausch der Wohnungen im Jahre 1997 eine Konkretisierung:

Der Tausch der Wohnungen wurde notariell beurkundet (Tauschvertrag) und grunbuchamtlich eingetragen. Danach stellen sich die Eigentumsverhältnisse wie in der Anfrage wie folgt dar:
W1 (EG) Eigentümer A, verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage 1;
W2 (OG + DG) Eigentümer S.
Seit dem Tauschvertrag nutzen die jeweiligen Eigentümer die Garagen wie getauscht, also A nutzt Garage 1, S nutzt Garage 2 (welche Gemeinschaftseigentum ist).
Ein rechtswirksamer Wohnungstausch hat stattgefunden.
Die Teilungserklärung wurde wie dargestellt nicht aktualisiert.

Fragen:
1.) Läßt sich aus der 10 jährigen Nutzung ein Anspruch des S an der Garage 2 ableiten (Lebensweise) ?

2.) zu Ihrer Antwort Punkt 1a: Ich verstehe dies so, dass unter der o.g. Konkretisierung S eine Anpassung der Teilungserklärung erzwingen könnte. Richtig ?

3.) Generell. Läßt sich ein Anspruch auf Eintragung der konkreten Lebensverhältnisse in die Teilungserkklärung durchsetzen ? z.B. 20 Jahre Nutzung von Kellerräumen des S obwohl diese lt. Teilungserklärung von 1971 dem A gehören und umgekehrt ?
Ich vermute da ist die Beweislage ähnlich wie mit der Garage - oder ?

4.) ungerechtfertigte Bereicherung
a) Welche Verjährungsfrist käme in Frage ?
Gilt noch § 195 BGB a.F., also Verjährungsfrist 30 Jahre oder § 197 n.F. und wenn ja, es bestand kein Vertrag zwischen A und S, daher dürften die beiden ersten Fälle des §197 BGB nicht in Frage kommen - oder (alles nur mündlich, Aussage des A: Du kannst bauen, aber ich bezahl´ nix.)?

b) Wie wäre die Verjährungsfrist zu beurteilen, wenn A dem S das Erbe der Wohnung 1 (EG) in Aussicht gestellt hat, und damit den S zum Umbau/Renovierung zu bewegen ?
(arglistige Täuschung ???)

5.) Wie läßt sich die Aussage des A im letzten Notartermins (gerade aktuell passiert) werten, wenn er sagt (vor Zeugen, Notar, Rechtspflegerin etc.): "Ich möchte dem S so viel Schaden zufügen wir möglich ?" z.B. um die von A gebaute Garage 2 in der neuen Teilungserklärung zugerechnet zu bekommen ?
(Nötigung? - ich weiss, hat mit WEG-Recht wenig zu tun...)

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Bemühungen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

S

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2007 | 21:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Da die Nachfragefunktion lediglich dazu dient, eine kurze Nachfrage zu stellen, haben Sie bitte Verständnis dafür, dass die nachfolgende Antwort lediglich kursorisch erfolgen kann.

Nun zu Ihren Fragen:

1.
Die langjährige Nutzung ist sicherlich ein schwerwiegendes Indiz dafür, dass zwischen S und A entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden, dass die Garage von S genutzt werden durfte. Dies spricht dafür, hier einen ANspruch des S gegen A zu bejahen.

2.
Entschuldigen Sie, dass ich Ihre ursprüngliche Frage hinsichtlich der Wirksamkeit des Tausches nicht richtig verstanden hatte. Sofern Sie wirksam das Eigentum erhalten haben, wäre auch hier ein Anspruch möglicherweise zu bejahen. Hier wäre aber zu prüfen, inwieweit eine Anpassung der Teilungserklärung überhaupt erfolgen müsste, da diese ja grundsätzlich nicht den jeweiligen Eigentümer, sondern vielmehr die geltenden Regeln innerhalb der WEG bestimmt. Diese dürften durch den erfolgten Tausch nicht berührt worden sein.

3.
Hier sehe ich - wie Sie bereits angedeutet haben - die Beweislage ähnlich wie bei der Frage der Garage. Die Teilungserklärung sollte selbstverständlich den tatsächlichen Lebensverhältnissen entsprechen, insbesondere um im Falle eines Verkaufes einer Wohnung auch den wahren Regelungsinhalt wiedergeben zu können.

Eine jahrelange Übung, z.B. eine über 20 Jahre erfolgte Nutzung eines Kellers spricht dabei dafür, dass hiermit alle Eigentümer einverstanden waren und somit eine entsprechende Vereinbarung zustande gekommen ist, so dass eine Änderung der Teilungserklärung in Betracht kommt.

Hierbei sind jedoch stets die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen, so dass im Vorfeld ein Ausgang der Streitigkeit nicht sicher vorhergesagt werden kann. Verschiedene Gerichte haben dabei schon entschieden, dass die jahrelange Nutzung an sich nicht ausreichen muss, um eine Änderung der Teilungserklärung zu erzwingen. Hier besteht allerdings noch die Besonderheit, dass lediglich 2 Wohnungen vorhanden sind, so dass hier die gegenseitige Pflicht aus Treu und Glauben besonders stark ausgeprägt sein dürfte.


4.a.
Maßgeblich für die Berechnung der Verjährungsfrist ist das alte Verjährungsrecht in Verbindung mit den Übergangsregelungen, die in Art. 229 § 6 EGBGB geregelt sind. Gemäß Abs. 4 findet auf die noch nicht verjährten Ansprüche das neue (kürzere) Verjährungsrecht mit der Maßgabe Anwendung, dass die Fristen mit dem 01.01.2002 beginnen.

Für den hiesigen Bereicherungsanspruch dürfte die regelmäßige Verjährungsfrist, § 195 BGB n.F., Anwendung finden.

Hiernach dürften die Ansprüche spätestens am 31.12.2004 verjährt gewesen sein.

4.b.
Diese Frage ist im Rahmen der Nachfragefunktion leider nicht zu beantworten, da dies den Rahmen sprengen würde. Bitte haben Sie hierfür Verständnis. Sofern hier kein tatsächlicher Vertrag geschlossen wurde, dürfte die Aussicht auf das Erbe allerdings wohl nur wenig Einfluss auf die Verjährung des Bereicherungsanspruches haben. Allenfalls könnten hier andere Ansprüche in Betracht kommen, die dann auch eigenen Regeln (und eigenen Verjährungsfristen) unterliegen würden.

5.
Diese Aussage von A verdeutlich, dass es ihm nicht um die Sache geht, sondern wohl schwerwiegende persönliche Differenzen bestehen. Eine strafrechtliche Nötigung sehe ich hierin allerdings noch nicht.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage hiermit ausreichend beantwortet zu haben. Sofern Sie an einer weiteren Bearbeitung der Angelegenheit interessiert sind, können Sie gerne mittels Email mit mir weiter in Kontakt treten.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller,
Rechtsanwalt

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