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Annulierung Kauf Wohnung wg. Verwaltung/Nebenkosten


30.06.2006 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

ich brauche unbedingt rechtlichen Rat. Wir haben letztes Jahr eine ´Wohnung von einem Alleineigentümer aus einer Anlage mit 40 Wohnungen gekauft. Insgesamt wurden 20% der Wohnungen verkauft und die restlichen 80 % (vermietet)sind weiterhin Anteil dieses Großeigentümers. Die Wohnungen werden auch von der Verwaltungfa. dieses einen Großeigentümers lt Notarvertrag bis 2010 verwaltet.
Das Problem ist das alle eigentümer die die Wohnungen gekauft haben mit der Verwaltung unzufrieden sind.
Beim Kauf bzw. vor dem Kauf der wohnungen wurde uns und jedem anderem käufer ebenfalls eine Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 übergeben. Nach Kauf und Übergabe wurde ein 2. WP mit ca. 20% gestiegenen mtl. Kosten übergeben. Diesem wurde wg. der höhe widersprochen, antwort: WP sei eine Vorausplanung. Wieder nach einiger zeit zur Einladung in die ETV wurde ein WP mit nochmals 20% gestiegenen Kosten überreicht. D.h. jeder Eigentümer muß 40% mehrkosten als geplant tragen, das wirft die ganze Finanzierung durcheinander. Bei Anfrage in der Verwaltung hieß es, verbrauchskosten wie wasser, heizung, strom usw. sei gestiegen, und es seien zahlen von vor 2 jahren, da das objekt erst letztes jahr gekauft worden sei und somit in die verwaltung aufgenommen worden sei und das keine aktuellen zahlen vorliegen,und es wurde zugegeben das bei dem zuerst erstellten WP einige Fehler in der Kalkulation seitens der Verwaltung gemacht worden seien, aber das komische ist das nicht diese genannte posten erhöht worden sind sondern alle anderen posten.
Die ETV ist ganz furchtbar gewesen, die Eigentümer wurden vom Großeigentümer regelrecht bedroht, dass sie schon sehen werden wen sie vor sich haben und was für Konsequenzen es hat, wenn sie weiterhin öffentlich über hohe Nebenkosten reden und die Mieter in aufruhr bringen. von den eigentümern wurde darum gebeten die Nebenkosten zu reduzieren, bzw. wie bei Kauf besprochen zu belassen. Von den Eigentümern wurde bei einigen Posten auf dem WP festgestellt dass diese definitiv zu hoch angesetzt wurden und darum gebeten diese anzugleichen. In dieser heftigen Diskussion wurde vom Alleineigentümer ausgesprochen, das er jetzt den WP so beschließen wird, da er seine Ruhe haben will. Aber nach langem hin und her hat man sich darauf geeinigt, dasss der WP überarbeitet wird und der Großeigentümer u. Verwalter die angesprochenen Posten reduzieren werden, unter diesen Gesichtspunkten wurde der WP beschlossen. Nun bekommen wir aber wieder ein WP mit derselben Höhe wie der letzte WP. Die angesprochenen Posten wurden zwar reduziert aber es wurden neue, vorher noch nie angezeigte Posten hinzugenommen, wie zb. angefallene Reparaturkosten für eine Mietwohnung???? Es hat nur eine Umverteilung stattgefunden. Die ´Eigentümer fühlen sich hintergangen, es herrscht Mißtrauen, bei Anfrage hieß es, wenn die NK nicht bezahlt werden wird es eingetrieben.!

meine Fragen:

wie kommen wir aus dem Verwaltervertrag raus? Besteht überhaupt eine Chance eine ander Verwaltungsfa. für die neuen Eigentümer zu beauftragen?

Gibt es die Möglichkeit aufgrund der oben aufgeführten Behandlungen seitens Verwaltung und Großeigentümer den Kaufvertrag zu annulieren und wie stehen die Chancen, welche Alternative empfehlen sie als Experte?

Und ist es überhaupt erlaubt einen Posten in den WP aufzunehmen der Mietwohnungen betrifft? Wenn in der ETW eine Reperatur anfällt muss dies doch auch der Eigentümer selber zahlen, warum dann für Mietwohnungen mitbezahlen?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zunächst muss ich Ihnen dringend raten, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen. Ich halte eine Prüfung aller Verträge für unerlässlich – insbesondere da im WEG-Recht eine Vielzahl von Bestimmungen abgeändert werden kann.

Zur Verwalterbestellung. Diese kann auf bis zu 5 Jahre zulässiger Weise erfolgen. Eine Abberufung (evtl. auf einen wichtigen Grund beschränkt) ist zulässig und ist von der Versammlung durch Stimmenmehrheit zu beschließen (§ 26 WEG). Die Herbeiführung eines gerichtlichen Beschlusses nach § 21 IV WEG ist zulässig (BayObLG NJW-RR 1997, 1443).

Der wirtschaftsplan enthält die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kostentragung der WE und die Instandhaltungsrücklage (§ 28 WEG). Was Kosten des Alleineigentums eines Eigentümers darin sollen, erschließt sich mir momentan auch nicht.

Ein Rücktritt vom Vertrag dürfte kaum realisierbar sein. Zu denken wäre an eine Anfechtung wegen Täuschung oder Irrtum. Allerdings müssten Sie dann nachweisen, dass Ihnen bewusst falsche Zahlen genannt wurden oder Ihnen entsprechende Zusicherungen gemacht wurden. Denn zu bedenken ist, dass sich Verbrauchskosten tatsächlich ändern und der WP nur eine vorläufige Schätzung ist.

Alles weitere, insbesondere die Erfolgsaussichten, hängt von weiteren tatsächlichen Feststellungen ab, so dass ich Sie nochmals auf eine persönliche Beratung verweisen möchte.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2006 | 13:09

hallo

und vielen Dank für die schnelle und verständliche Beantwortung, ich möchte noch ganz kurz zur abbestellung des verwalters eingehen, da mehr als 50% anteil bei einem alleineigentümer sind, und der ja die Verwalterin bezahlt, werden wir nicht zu einem mehrheitlichen beschluss kommen, (in der ETV hat man gemerkt dass der hinter seiner verwalterin steht )und die verwalterin abbestellen können.
Würde es überhaupt was bringen dass die neu hinzugekommen eigentümer versuchen dies gerichtlich einzuklagen, obwohl praktisch durch den einen eigentümer die mehrheit für den verwalter wäre??? Vielen Dank nochmals

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2006 | 14:41

Bei Streitigkeiten nacxh § 31 IV WEG ist der Richter zur Entscheidung berufen (§ 43 WEG). Er kann in diesem Fall also die begehrte Regelung herbeiführen.

ABER: Problematisch dürfte die Frage sein, welche Maßname (Abberufung des Verwalters) hier notwendig ist. Denn die begehrte Maßnahme nach § 21 IV WEG muss im Interesse aller WE liegen und nicht nur eines Einzelnen, wobei den WE ein Ermessensspielraum zuzubilligen ist (BayObLG 2003, 663).

Es wird also genau darauf ankommen, ob darzulegen ist, dass im Interesse aller die Abberufung des Verwalters die richtige Maßnahme wäre.

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