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Anlage der Mietkaution ändern?

| 07.01.2013 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unsere derzeitige Mietwohnung seit etwa zwei Jahren. Unsere Kautionsleistung in Höhe von drei Kaltmieten, immerhin fast 3.000 Euro, haben wir in den ersten Vertragsmonaten wie vorgesehen ratenweise erbracht. Auf mündliche Aufforderung des Vermieters erhielt er diese mittels Überweisungen auf sein (Giro-)Konto, auf das auch die Mietzahlungen erfolgen. Er hat - ausgehend von den uns auf spätere Anforderung überlassenen Bankbelegen - diese Kautionsraten erst nach vollständigem Erhalt auf ein Mietkautionskonto bei seiner Bank übertragen. Die Anlage ist damit zwar etwas verzögert, aber an sich gemäß BGB erfolgt. Die uns dadurch entgangenen Zinsen sind für uns nun nicht der Rede oder Diskussion wert.

Allerdings ist im vom Vermieter verwendeten Mietvertrag (Formular eines Haus- und Grundbesitzervereins) die anderslautende Regelung enthalten, dass die Mieter ein Kautionskonto eröffnen und das Sparbuch dem Vermieter verpfänden ("Kautionssparbuch mit Verpfändungserklärung an Vermieter"). Diese Regelung ist natürlich für uns günstiger. Wir haben zu Vertragsbeginn zugegebenermaßen entweder nicht genau hingeschaut und/oder dem Wunsch des Vermieters trotzdem Folge geleistet, also unser Fehler. Dies ist uns schon seit einiger Zeit klar, allerdings wollten wir im Sinne des - erhofften - lieben Friedens das Problem nicht zur Sprache bringen, ohne einen wirklich guten Anlass dafür zu haben.

In der Zwischenzeit haben sich nun allerdings neben einigen miterlebten Problemen anderer Mieter mit dem Vermieter in der vor Bezug frisch sanierten Wohnung einige Mängel ergeben (vor allem Baumängel, die ersten davon bereits nach drei Monaten, aber auch ein Heizungsausfall von zwei Wochen Dauer), und wir durften die Erfahrung machen, dass ungeachtet von Gewährleistungsansprüchen seitens Vermieter und diesem langjährig verbundenen Handwerkern reflexartig und systematisch versucht wurde, die Verantwortung für diese Mängel auf uns abzuwälzen bzw. uns die Schuld für Verzögerungen bei deren Beseitigung (teilweise mehr als 6 Monate) zuzuweisen, die ganz eindeutig auf die chaotische Arbeitsweise der beteiligten Handwerksbetriebe bzw. das phlegmatische Verhalten des Vermieters selbst zurückzuführen sind. Eine halbwegs "normale" Kommunikation, die wir anfangs versucht haben, war mit diesem dabei leider nicht möglich. Er wiederholt dabei seine Aussagen mantrenhaft wörtlich, ohne sich auf unsere Argumente einzulassen. Nach entsprechenden Fristsetzungen bzw. vorbehaltlichen Mietzahlungen sowie schließlich - mäßigen - Minderungen haben wir oben geschilderte Schuldzuweisungen, die durch teils hanebüchene und offensichtlich unzutreffende Behauptungen "untermauert" werden, nun noch vermehrt zu hören bekommen. Jegliche Berechtigung unserer Minderungen wurde bestritten. Tenor: Rechte haben wir als Mieter keine, Pflichten im Überfluss, umgekehrt genau andersherum. Augenmaß ist anders.

Wir möchten daher in dunkler Vorahnung und Vorbeugung künftiger weiterer Probleme die Kaution vertragsgemäß angelegt bekommen. Erfahrungen mit Mietrechtsauseinandersetzungen haben wir aus einzelnen früheren Mietverhältnissen zwar leider, allerdings haben wir diese alle "passiv" als Beklagte durchlebt, immerhin stets mit Ergebnissen, die in vollem Umfang zu unseren Gunsten ausfielen. Aber ein "aktives" Vorgehen ist dann doch noch einmal etwas anderes.

Daher unsere Fragen:

1. Ist die angestrebte Neuanlage der Kaution trotz der damaligen andersartigen Handhabung durchsetzbar?

2. Wir haben vor, vertragsgemäß bei unserer Bank ein Kautionskonto zu eröffnen, alle notwendigen Bankformulare mitzunehmen und auszufüllen, die der Vermieter dann vervollständigt direkt an die Bank schickt und von dieser ebenso direkt das Kautionssparbuch zurück erhält, so dass für ihn auch keinerlei "Gefahr" besteht, wir könnten einen denkbaren Umweg über uns missbräuchlich nutzen. Hierzu würden wir eine Frist von beispielsweise 2 bis 3 Wochen bis Zahlungseingang setzen, bei möglichem fruchtlosen Verstreichen dann einen Anwalt einschalten. Ist dies ein korrektes Vorgehen?

3. Wäre es unangemessen, bei der ersten Fristsetzung gleich auf den Rechtsweg hinzuweisen, um die Ernsthaftigkeit unseres Ansinnens zu unterstreichen? (Frühere Fristsetzungen ohne Drohung mit der Keule wurden leider nicht so ganz ernst genommen.)

4. Was wären dann die möglichen Maßnahmen des Anwalts?

5. Wer trägt letztendlich die Kosten einer solchen Durchsetzung?

6. Wäre ein Verzicht auf ein solches Vorgehen im Hinblick darauf günstiger, dass eine nicht vertragskonform angelegte Kaution möglicherweise später vom Vermieter nicht verwertet werden dürfte (Diese Idee kam uns im Laufe der Internetrecherche zum Thema, Quelle und genauer Kontext leider nicht erinnert)?

Schon einmal besten Dank für Ihre Ausführungen, denen wir gespannt entgegensehen!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Dies ist problematisch. Auf den ersten Blick gilt natürlich das, was schriftlich vereinbart wurde. Verträge können jedoch auch mündlich oder gar allein durch tatsächliches Verhalten geändert werden. Dies könnte hier der Fall sein, da Sie entgegen der vertraglichen Klausel das Geld überwiesen haben, obwohl nach dem Vertrag Sie das Geld auf einem Kautionskonto hätten einzahlen sollen. Darin kann man durchaus eine Vertragsänderung durch ein tatsächliches Verhalten sehen, so dass Sie keinen Anspruch auf Neuanlage der Kaution hätten.

Etwas anderes dürfte nur dann gelten, wenn in dem Vertrag ausdrücklich steht, dass Änderungen der Schriftform bedürfen und die Erfordernis der Schriftform auch für die Schriftformklausel selbst gilt (sogenannte doppelte Schriftformklausel)


2.
Wenn ein Anspruch bestünde (vgl. oben) wäre die Frist nicht ohne weiteres angemessen. Dies hängt von der Anlageform ab, d.h. davon wie das Geld zurzeit angelegt ist. Für Sparbücher gilt in der Regel eine dreimonatige Kündigungsfrist, die wohl zu berücksichtigen sein wird. Es besteht aber in der Regel ein Verfügungsrahmen über den sofort verfügt werden kann. Hinsichtlich dieser Summe wäre die Frist wohl angemessen. Danach können Sie natürlich einen Anwalt beauftragen

3.
Sie dürften sofort auf den Rechtsweg hinweisen dies wäre nicht unangemessen.

4.
Er könnte (sofern ein Anspruch besteht) den Vermieter nochmals außergerichtlich zur Überweisung der Kaution auf das eingerichtete Mietkautionssparbuch auffordern und sofern dies nicht fruchtet den Anspruch einklagen.

5.
Die Kosten des Rechtsstreits (Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten) wären von dem Vermieter zu tragen, soweit Sie in dem Verfahren gewinnen. Soweit Sie verlieren müssten Sie die Kosten tragen. Wenn der Vermieter nach einer von Ihnen vorgenommen angemessenen Frist nicht zahlt befindet er sich in Verzug (ein Anspruch unterstellt vgl. oben) In dem Fall muss er auch die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten tragen.

6.
Nein, dies wäre aus diesem Grund nicht günstiger. Der Vermieter muss die Kaution nur ordnungsgemäß anlegen, d.h. Insolvenzfest; getrennt von seinem Vermögen.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Conzen
(Rechtsanwalt)


Alt Pempelfort 15
40211 Düsseldorf

0211 / 699 90 699
0211 / 699 90 691
mail: info@ra-conzen.de
web: www.ra-conzen.de

Rückfrage vom Fragesteller 07.01.2013 | 19:21

Sehr geehrter Herr Conzen,

vielen Dank für Ihre Antworten, die uns da möglicherweise vor einem Fehler aufgrund der Berurteilung der Ausgangssituation bewahren.

Zu Ihrer Antwort zu Nr. 1 habe ich noch eine Nachfrage, die hoffentlich den Rahmen nicht sprengt: Gilt der von Ihnen beschriebene Ansatz auch bspw. für den Fall, dass der Vermieter "für Notfälle" einen Wohnungsschlüssel behalten hat. Da hätten wir das ja ähnlich wie bei der Kaution auch zugelassen und könnten dann hinterher dank der Kraft des Faktischen auch nichts ändern, bspw. so einen Schlüssel zurückfordern.

Zum Thema Sparkonto mit gesetzl. Kündigungsfrist gestatten Sei mir die Anmerkung, dass auch höhere Beträge i.d.R. kurzfristig erhältlich sind, es fallen dann lediglich sog. Vorschusszinsen an.

Noch einmal vielen Dank und einen schönen Abend!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.01.2013 | 20:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Hinsichtlich des Wohnungsschlüssels wäre dies anders zu beurteilen. Das Hausrecht steht allein dem Mieter zu. Dies kann auch nicht mit einem Mietvertrag zu LAsten der Mieter geändert werden. Der Mieter darf daher allein bestimmen wer zu welcher Zeit einen Schlüssel erhält. Der Vermieter darf demnach nur mit der ausdrücklichen Zustimmung der Mieter einen Schlüssel behalten.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Conzen
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.01.2013 | 19:01

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