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Ankündigung von Renovierungsarbeiten


09.03.2006 21:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen in einer Mietwohnung in Berlin. In der über uns leerstehenden Wohnung werden seit einer Woche Renovierungsarbeiten durchgeführt, die uns lärmmäßig erheblich belasten.

Die Wohnung über uns steht seit etwa 1,5 Monaten leer. Es war auch schon im November/Dezember des letzten Jahres klar, dass die Mieterin über uns gegen Ende Januar ausziehen würde.

Laut Hausverwaltung müssen in der obigen Wohnung die Wasserrohre ausgetauscht werden, das bedeutet, dass nunmehr die Fliesen (die Wohnung ist komplett gefliest) und die Sanitäranlagen rausgerissen und die Klemptnerarbeiten vorgenommen wurden. Derzeit werden Elektroarbeiten vorgenommen und im Anschluss muss wieder gefliest werden.

Das Fliesenabschlagen mittels Bohrhammer hat einen erheblichen Lärm verursacht, aber auch die jetzigen Elektoarbeiten beeinträchtigen uns beträchtlich. Wir haben eine 1,5 Jahre alte Tochter, die nunmehr seit 1 Woche keinen Mittagsschlaf mehr machen konnte, weil die Arbeiten oftmals(aber nicht nur) mittags stattfinden. Die Hausverwaltung gab an, dass die Lärmarbeiten wohl nur eine Woche andauern würden, aber das ist nach Angaben der Elektriker eher nicht der Fall.

Fragen:

- Hätten diese Arbeiten angekündigt werden müssen (dann hätten wir nämlich Urlaub gemacht)? Die Hausverwaltung meint, dass sie erst ganz kurzfristig wussten, dass die Bauarbeiten beginnen würden.

- Kann die Miete gemindert werden?

Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Sind Bauarbeiten im Haus geplant, müssen die Mieter grundsätzlich vor Beginn der Arbeiten schriftlich über Umfang und Dauer der Baumaßnahmen informiert werden. Für Modernisierungsmaßnahmen gilt gemäß § 554 Abs. 3 BGB die gesetzlich geregelte Ankündigungsfrist von 3 Monaten. Zwar gilt für Instandsetzungsmaßnahme diese Frist nicht, sie sind aber dennoch vorher anzukündigen. Nachdem es sich bei den Arbeiten in der Wohnung über Ihnen nicht um Notreparaturen handelt, war dem Vermieter auch eine vorzeitige Ankündigung möglich. Die Behauptung, man sei erst kurzfristig über den Beginn der Bauarbeiten informiert worden, wird daher als Schutzbehauptung des Vermieters gewertet werden können.

Werden im eigenen Mietshaus umfangreiche Bauarbeiten vorgenommen, wozu die mit erheblicher Lärmbelästigung verbundene Auswechslung der Wasserrohre zählen wird, ist grundsätzlich eine Mietminderung der Bruttomiete von 20 % gerechtfertigt. Je nach Umfang der Lärmbelästigung kommt ggf. eine noch höhere Mietminderungsquote in Betracht. Sie sollten Ihrem Vermieter daher umgehend mitteilen, dass Sie die Miete aufgrund der erheblichen Mängel ab sofort unter Vorbehalt stellen und eine Mietminderung in Höhe von 20 % für die Dauer der Beeinträchtigungen geltend machen werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe mit

mit freundlichen Grüßen

Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2006 | 15:54

Vielen Dank für die rasche Beantwortung. Eine Nachfrage: Aufgrund welcher Rechtsnorm müssen Instandhaltungsmaßnahmen angekündigt werden oder gilt §554 III analog?
Dank&Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2006 | 16:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Ankündigungsfrist für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ist gesetzlich nicht geregelt. Eine unmittelbare Anwendung der Ankündigungsfrist gemäß § 554 Abs. 3 BGB ist daher nicht möglich, es sei denn die beabsichtigten Arbeiten beinhalten auch Modernisierungsmaßnahmen. Die einschlägige Literatur wendet § 554 Abs. 3 BGB auf Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht analog an, sondern fordert „lediglich“ einen angemessenen Ankündigungszeitraum. Dieser wird daher regelmäßig unter drei Monaten liegen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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