Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Anhörung bzw. Untersagung der Betreibung eines Beherbergungsbetriebes


17.12.2012 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer



Ich habe zusammen mit meinem Ex-Lebenspartner ein Mehrfamilienhaus im Jahre 2001 gekauft. Das Haus wurde mit 100% finanziert. Aufgrund ständiger Schwierigkeiten mit Mietern haben wir im Jahre 2007 begonnen, die Wohnungen nach und nach möbliert zu vermieten. Das Haus befindet sich in NRW, es hat 6 Wohneinheiten. Davon bewohne ich eine Einheit. Im Jahr 2007 entstand die erste, möblierte Wohnung. Im Jahr 2011 kam eine weitere Wohnung hinzu, die möbliert ebenfalls an Monteure oder Freiberufler wochenweise oder auch monatsweise vermietet wurde. Da ich selbständig bin und wir im Rahmen der GbR beim FA mit einer eigenen Steuernummer geführt werden, habe ich dort gefragt, ob wir etwas ändern müssten, weil wir nun 2 Wohnungen möbliert vermieten würden. Gleiche Frage stellte ich am Gewerbeamt. Beides wurde verneint mit der Begründung, dass wir ja keine Zusatzleistungen anbieten würden, die auf einen Beherbergungsbetrieb schließen lassen würden. D. h. weder Frühstück, noch täglichen Reinigungsservice, keine Rezeption, keine Angestellten etc. Ich bin ganztags berufstätig und habe 2 kleine Kinder. Mein Ex-Partner kümmert sich überhaupt nicht darum. Im April 2011 habe ich mit Booking.com einen Vertrag geschlossen, um die Auslastung zu erhöhen. Booking.com bewirbt das Haus und ich erhalte Buchungen, kassiere die Gäste aber komplett eigentständig vor Ort ab. Booking.com erhält dafür eine Provision. Ich vermiete also an Gäste, die über Booking.com mieten und weiterhin an Monteure. Ziel ist es, dass das Haus Gewinn abwirft, um es irgendwann mal besser verkaufen zu können. Im März diesen Jahres kam eine weitere Wohnung möbliert hinzu, so daß wir nun 3 Wohnungen im Angebot haben. Die 4. Wohnung vermiete ich nur dauerhaft für mehrere Monate und die 5. Wohnung wurde vom letzten Dauermieter derart zerstört, dass es einige Zeit dauern wird, bis alles saniert ist. Dafür fehlen mir die Mittel, denn wir sprechen hier über mehrere 10tausend Euro. Zusammenfassend: Derzeit 3 Wohnungen in der wechselnden Vermietung und die 4. Wohnung war zuletzt 1 Jahr vermietet. Die 5. Wohnung steht leer, da sanierungsbedürftig. Für Jede Wohnung steht ein Parkplatz zur Verfügung. Trotzdem parkte ein Mieter mal bei meinem Nachbarn, der daraufhin die Polizei rief. Dabei stellte man fest, dass ich angeblich einen Beherbergungsbetrieb unterhalte. Es folge der Zwangsgeld-Androhungsbescheid, die Anhörung vom Bauordnungsamt und von der Stadt ein 2. Anhörungsbogen. Ich bin der Meinung, dass ich möblierte Wohnungen im Rahmen der Vermietung und Verpachtung vermarkte und kein Beherbergunsbetrieb bin, da ich keine Nebenleistungen anbiete und dazu auch keine Zeit hätte. Es gibt keine öffentlichen Räume für die Gäste, nur in sich abgeschlossene Wohneinheiten. Bauliche Veränderungen wurden keine vorgenommen. Was soll ich in den Anhörungsbogen schreiben?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
ausgehend von dem vorgegebenen Sachverhalt u. im Rahmen der budgetierten Beratungsgebühr erfolgt nachfolgende Erstberatung. Beachten Sie, dass jede Änderung, Ergänzung od. Ausschärfung des von Ihnen vorgegebenen Sachverhalts die rechtliche Bewertung verändern kann.

Ihren Angaben nach beziehen sich die genannten Behörden mutmaßlich auf die Verordnung über Bau und Betrieb von Sonderbauten(Sonderbauverordnung - SBauVO)NRW, da die früher einschlägige VO über den Betrieb von Beherbergungsstätten 2009 außer Kraft getreten ist. Nach § 47 SBauVO(Verordnung) - Landesrecht NRW ist wichtig für Sie: Die Vorschriften des Teils 2 gelten (nur) für Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Gastbetten. Möglicherweise zielt die Anhörung also zunächst einmal auf diese Frage.
Wenn es weiterhin zutrifft - und Sie können das auch noch beweisen, dass Ihnen das Gewerbeamt auf Anfrage nachfolgende Auskunft erteilt hatte: "...beides wurde verneint mit der Begründung, dass wir ja keine Zusatzleistungen anbieten würden, die auf einen Beherbergungsbetrieb schließen lassen würden", sollten Sie auf dieser Sie begünstigenden Auskunft der Behörde bestehen und das auch in der (den) Anhörungen möglichst mit Datum und Beleg darlegen.

Ich stehe Ihnen mit der kostenlosen Nachfragefunktion sowie auf Wunsch für ein Folgemandat Verfügung.
Kontakt, Impressum und allg. Mandatsbedingungen sowie die Bedingungen für die Onlineberatung unter:
www.rechtsanwalt-burgmer.de
Mail: ra-w.burgmer@online.de
Mit freundlichen Grüßen
Burgmer, R

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 21:12

Sehr geehrter Herr Burgmer,

folgender Text steht auf der Seite des Deutschen Tourismus-Verbandes und das sehe ich eigentlich für mich als Ausschlaggebend an oder sehen Sie das anders?:

"Bei der Ferienhaus / -wohnungsvermietung ist folgende Besonderheit zu beachten: Der Bundesfinanzhof hat bei der Vermietung von bis zu drei Ferienwohnungen eine hotelmäßige Organisation und damit einen Gewerbebetrieb verneint. Demgegenüber hat der Bundesfinanzhof bei der Vermietung bereits einer Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit bejaht, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

Vollständige Einrichtung der Ferienwohnung, Lage in einer reinen Wohnanlage im Verbund mit anderen Ferienwohnungen und
kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter, Verwaltung durch eine für die einheitliche Wohnanlage bestehende Feriendienstorganisation und
hotelmäßige Rezeption mit ständig anwesendem Personal, das für einen reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses sorgt.

(BFH-Urteil vom 19.1.1990 (III Renaissance 31/87))

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 22:22

Beachten Sie zunächst bitte das Datum des BFH-Urteils und das Datum der von mir für Sie zitierten SonderbauVO NRW, die 2009 in Kraft getreten ist und die unbeschadet der allein steuerrechtlichen Sicht des BFH gilt.
Ihr Sachverhalt zielte darüber hinaus auf Fragen von gewerbe- und bauaufsichtsrechtlichen Aspekten. Diese Behörden haben sich an der SonderbauVO NRW zu orientieren. Der Abschnitt II., also spezifische bauaufsichtsrechtliche u. ordnungsbehördliche Fragen und deren Sanktionen als OWi gilt nach § 47 SonderbauVO nicht für Beherbergungsstätten mit weniger als 12 Gastbetten, was nicht ausschließt, dass Sie als Beherberungsstätte angesehen werden, vgl. § 48 SBauVO - NRW Begriffe für Beherbergungsstätten:
"(1) Beherbergungsstätten sind Gebäude oder Gebäudeteile, die ganz oder teilweise für die Beherbergung von Gästen, ausgenommen die Beherbergung in Ferienwohnungen, bestimmt sind.
(2) Beherbergungsräume sind Räume, die dem Wohnen oder Schlafen von Gästen dienen. Eine Folge unmittelbar zusammenhängender Beherbergungsräume (Suite) gilt als ein Beherbergungsraum."

Darauf sollte sich Ihre Anhörung beziehen. Achten Sie dabei dringend auf Fristen für etwaige Rechtsmittel, etwa gegen Zwangsgeldandrohungen etc. Ggü. dem FA bleibt es Ihnen unbenommen, auch spezifische Aspekte aus dem BFH-Urteil zu entkräften u. auch hier auf deren damalige, begünstigende Auskunft zu bestehen.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER