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Anhang zum Mietvertrag - Bestimmungen für die Wirksamkeit/Unwirksamkeit?


| 25.01.2006 20:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Anhang zu meinem Mietvertrag vom 21.06.1999 ist Folgendes formuliert:

"Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass nach Beendigung der Mietzeit die Wohnung so zu übergeben ist, wie er sie beim Einzug übernommen hat (neu tapeziert und neuer Bodenbelag)."

Frage:

Ist dieser Anhang, den ich seinerzeit auch unterschrieben habe, als eine rechtswirksame Festlegung (Klausel) zu sehen, und welche gesetzlichen Bestimmungen sind die Grundlage für die Wirksamkeit/Unwirksamkeit?

Vielen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Grundsätzlich kann die Vereinbarung einer Auszugsrenovierung in der von Ihnen geschulderten Form wirksam geschlossen werden, wenn dies nicht formularmäßig geschieht. Denn die Klausel des Anhangs nimmt keine Rücksicht darauf, wann die Wohnung zuletzt renoviert wurde, so daß danach auch eine Renovierungspflicht bestünde, wenn das Mietverhältnis z.B. bereits nach 3 Monaten wieder beendet würde. Eine solche formularmäßige Regelung stellte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und wäre gem. § 307 BGB unwirksam.

Ist der Nachtrag jedoch einzeln ausgehandelt worden, ist die Vereinbarung grundsätzlich wirksam, wenn sich nicht im Zusammenspiel mit den Regelungen des Mietvertrages, in denen der Mieter ggf. zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, eine übermäßige Belastung des Mieters ergibt.

Die Frage nach der Wirksamkeit lässt sich also nur in Kenntnis des gesamten Vertragswerks beantworten. Enthält der Mietvertrag dazu selbst keine Regelungen, und wurde der Anhang individuell ausgehandelt, und Ihnen nicht vorbereitet vorgelegt, wäre er wirksam.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

<img src="http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif">

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2006 | 21:39

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort.

Mein Mietvertrag enthält keine entsprechende Regelung und der Anhang wurde nicht individuell ausgehandelt, sondern mir vorbereitet und gemeinsam mit dem Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt.

Im Zusammenhang mit Ihrer Antwort würde ich daraus jetzt folgern, dass die im Anhang getroffenen Festlegungen rechtsunwirksam sind. Ist diese Schlussfolgerung richtig?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2006 | 22:29

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die mir Gelegenheit zur Klarstellung gibt: Ihre Schlußfolgerung ist richtig.

Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung im Ergebnis dahin gehen, dass

"der Mieter rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume - unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung - auf seine Kosten renovieren zu lassen"


hat, sind unwirksam. Da sie den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen völlig außer Acht lassen, widersprechen sie dem gesetzlichen Leitbild aus § 535 BGB und verstoßen gegen § 307 BGB (so Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl, § 538 Rz. 171 mit Verweis auf Rechtsprechung).

Die von Ihnen genannte Klausel nimmt keine Rücksicht darauf, wann zuletzt tapeziert wurde, sondern verlangt unbeding eine Neutapezierung bei Auszug. Diese Klausel ist daher im Einklang mit der Rechtsprechung als unwirksam zu bezeichnen, da sie gegen § 307 BGB verstößt.

Sollte Ihr Vermieter dies nicht akzeptieren, dürfen Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen, damit ich ihm die Rechtslage verdeutliche. Rufen Sie mich dann einfach an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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