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Angrenzendes Wirtshaus Lärm+Gestank, Mietminderung

25.06.2008 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir wohnen in einer Sozialwohnung der GWG München im ersten Stock, direkt angrenzend-verbunden zu unserem Wohnhaus ist ein Wirtshaus, inzwischen mit einem Biergarten mit bis zu 15 Bänken und Tischen.
Im Bereich des Hauseinganges ist die Rückseite (grosse Fenster) des Wirtshauses, auf unserer Balkonseite vorne, wenn man links runterschaut der Biergarten. Somit sind wir von beiden Seiten komplett vom Lärm betroffen. Das Dach des Wirtshauses ist direkt unter unserem Wohnzimmerfenster.
Problem:
Mindestens drei Mal in der Woche wird direkt links unterhalb (seitlich) vom unserem Balkon gegrillt. Unsere Wohnung, die Wäsche im Balkon riecht nur noch nach gegrilltem Fleisch mit Rauch. Wir fühlen uns durch die Lautstärke, dem obszönen Gerede der Gäste und den ständigen Blicken gestört, dadurch können wir uns nicht mal mehr in den Balkon setzen. Tagsüber hält man sich meist an die Ruhezeiten, der Lärm mit lauter Musik, Rücken von Stühlen und Bänken, Geschirrgeklapper, lautes Reden, Brüllen etc. beginnt meist ab 19:00Uhr. Oft bis 03:00Uhr nachts. Diesen Lärm kann man aus allen Zimmern in der Wohnung hören. Nach Ende knallen Autotüren, es wird laut geredet. Unsere öffentlichen Parkplätze sind ständig belegt, somit müssen wir gezwungenermassen vor der Haustür, wo Parkverbot ist parken und müssen dann für die Strafzettel gerade stehen.
Bei gekipptem Fenster oder offener Balkontür ist ein ruhiger Schlaf im Sommer nicht möglich. Auch der Schlaf unserer 4 jährigen Tochter wird extrem beeinträchtigt.
Am Maifeiertag wird jedes Jahr eine Bühne aufgestellt mit Live Musik (Mikrofon). In jedem Raum unserer Wohnung ist den ganzen Tag keine ruhige Minute, da man sich durch die Livemusik in der eigenen Wohnung, in einem normalen Ton nicht unterhalten kann. Zur EM wurde nun ein Bildschirm aufgehängt. Im Wohnzimmer brauchen wir unseren Fernseher nicht anzuschalten, da die Lautstärke des Fernsehers im Biergarten des Wirtshauses genügt um alles gut mitzuhören.
Die Hausverwaltung (Vermieter) haben wir oft genug angeschrieben. Leider kehrt nur kurzfristig Ruhe ein, danach ist alles so wie beschrieben.
Frage:
Kann man in diesem Fall die Miete mindern, wenn ja wieviel Prozent? Wie lange kann man die Miete mindern. Mindert man von der Kalt- oder Warmmiete?
Wie ist vorzugehen? Unsere Miete wird per Lastschrift eingezogen.

Danke im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Familie C.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte haben Sie Verständnis, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist.

Zunächst können Sie sich an das zuständige Amt Ihrer Stadt wenden um nachzufragen, ob für das Wirtshaus die entsprechende Genehmigung vorliegt. Insbesondere für den Biergarten muß eine Sondernutzungserlaubnis vorliegen, hier bestehen häufig bestimmte Auflagen hinsichtlich Uhrzeit und Lärmpegel. Möglicherweise hält der Wirt sich nicht an diese öffentlichen Vorgaben. Die Behörde nimmt auf Antrag meistens auch eine Lärmmessung vor.

Gaststättenlärm kann einen Mangel und damit einen Minderungsgrund darstellen. Sie haben die Wohnung in Kenntnis der Gaststätte angemietet, aber Sie können sich darauf verlassen, dass die Schutzvotschriften eingehalten werden.

In der Regel wird Gaststättenlärm bis 22:00 als ortsüblich angesehen. Bei der Frage, ob es sich um zumutbaren, ortsüblichen Lärm handelt, halten sich die Gerichte in der Regel an die "TA Lärm" und die "VDI Richtlinie 2058". Dabei handelt es sich zwar um Verwaltungsvorschriften, die Geräusche gewerblicher Anlagen regeln, aber durchaus eine brauchbare Entscheidungshilfe bezüglich Gaststättenlärm darstellen. Häufig gehen die Gerichte übrigens bei Biergärten und einem Schankbetrieb im Vorgarten zusätzlich von einer abendlichen Ruhezeit ab 20:00 aus. Je nach Wohngebiet gelten nachts in der Regel Höchstwerte von 35 dB (A) bis 45 dB (A), wobei die Nachtruhe mit 22:00 angesetzt wird.

Um klare Beweise zu haben, sollten Sie den Lärm messen, hierfür kann man Geräte leien. Sie können auch einen Sachverständigen beauftragen.
Sie müssen gegenüber dem Vermieter die Ermächtigung zur Lastschrift widerrufen und Sie müssen eine konkrete Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, ich empfehle drei Wochen.

Sie können die Warmmiete mindern und zwar in einer Größenordnung von 20-30 %. Das AG Hamburg hat bei Lärm- und Geruchsbelästigungen einer Gaststätte 25 % Minderung anerkannt. Sie müssen aber im Streitfall die Mängel beweisen, daher rate ich dringend zu einer genauen Messung. Sie sollten sich auch um Zeugen aus dem Haus bemühen.
Kündigen Sie in dem Schreiben an den Vermieter an, dass Sie nach Ablauf der Frist die Miete mindern werden und tun Sie dies, falls sich die Lage nicht bessert. Sie können solange mindern, bis die Belästigungen sich gebessert haben bze. aufhören.

Eine gewisse Beeinträchtigung müssen Sie aber hinnehmen, nur die "Extreme" berechtigen zur Minderung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundliche Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und für Familienrecht

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