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Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung?

| 12.10.2010 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Tag,

wir haben im August 2009 mit einem Generalübernehmer einen BGB Hausbauvertrag abgeschlossen, bei dem wir u.a. den Baubeginn, die Bauzeit und eine Verzugsstrafe festgelegt haben. Beretis der Baubeginn hat sich um etwa 7 Monate verzögert. Inzwischen ist die Firma natürlich auch mit dem Hausübergabe mit mehreren Monaten in Verzug. Die Arbeiten sind zu etwa 70% abgeschlossen. Mehrere Mängel wurden von uns angezeigt. Die ersten Mängel wurden noch kommentarlos behoben. Auf die letzten Mängelanzeigen vor mehr als 4 Wochen haben wir letzte Woche als Antwort bekommen, dass die Mängel geprüft werden müssen (hier besonders Schallschutz wegen Installation wasserführender Leitungen in Innenwänden). Aus diesem Grund werden zeitrelevante Folgegewerke (hier Einbau Fußbodenheizung und Estrich) nicht ausgeführt. Die von mir gesetzten Fristen für die Mängelbeseitigung sind kommentarlos verstrichen. Hierzu nun meine Fragen:

- Was ist eine angemessene Frist für die Behebung kleinerer bzw. größerer Mängel?
- Hätte ich die Firma bei der Aufforderung zur Mängelbeseitigung bereits darüber informieren müssen, dass ich bei nichteinhalten der Frist die Arbeiten von einem anderen Fachunternehmen zu deren finanziellen Lasten ausführen lassen werde?
- Muss ich mehrere Angebote einholen oder kann ich die Mängelbeseitigung direkt vom „nächst Besten" Fachbetrieb der Zeit hat ausführen lassen?
- Kann ich nach erfolgreicher Mängelbeseitigung den Subunternehmer für das Folgegewerk Fußbodenheizung/Estrich direkt anweisen, die Arbeiten auszuführen, falls der Generalübernehmer sich nicht rührt?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Zunächst möchte ich darauf aufmerksam machen, dass Gewährleistungsrechte erst nach erfolgter Abnahme geltend gemacht werden können.
Vor der Abnahme kann wegen der Verzögerung der Herstellung, bzw. Verzögerung von Teilleistungen, gegebenenfalls Schadensersatz verlangt werden oder der Vertrag gekündigt werden oder vom Vertrag zurückgetreten werden.
Solange das Werk aber nicht abgenommen ist und der Vertrag nicht beendet wurde, können Sie die Mängel nicht durch Dritte beseitigen lassen.
Aus Ihrer Schilderung kann ich nicht ohne weiteres erkennen, ob gewisse Teilleistungen schon abgenommen sind. Um dies zu beurteilen, wäre es auch erforderlich den Vertrag zu kennen.

Bei der Beantwortung Ihrer Fragen sezte ich daher voraus, dass eine Abnahme stattgefunden hat.

1.) Angemessen ist eine Frist zur Behebung von Mängeln dann, wenn sie ausreicht, dass der Auftragnehmer (Firma) die Mängeln beseitigen kann, bzw. die begonnenden Arbeiten vollenden kann.
Eine pauschale Antwort ist daher nicht möglich. Die Frist hängt davon ab, welche Arbeiten zur Mängelbeseitigung noch auszuführen sind. Sie müssen sich die Frage stellen, innerhalb welcher Zeit die Arbeiten erledigt werden können und zwar mit dem üblichen Einsatz an Arbeitskräften. Anhaltspunkt kann die vereinbarte Bauzeit sein.
Falls eine zu kurze Frist gesetzt wird, ist die Fristsetzung nicht wirkungslos. Dies hat nur zur Folge, dass die objektiv angemessene Frist in Gang gesetzt wird.

2.) Das Recht, nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist die Mängel auf Kosten des Auftragnehmer selbst zu beseitigen oder durch Dritte beseitigen zu lassen (§ 637 BGB), setzt beim BGB-Vertrag nicht mehr voraus, dass dies zuvor angedroht wird.

3.) Es ist nicht erforderlich, mehrere Angebote einholen zu lassen. Es besteht nur die allgemeine Obliegenheit, dass die Nachbesserungskosten in angemessenen Grenzen zu halten sind. Sie müssen nicht den billigsten Anbieter nehmen. Der Anbieter sollte aber nach Möglichkeit keine überzogenen Preise verlangen.
Im Streitfall müsste der Auftragnehmer beweisen, dass übermäßige Kosten angefallen sind.

4.) Nein. Ihr Vertragspartner bleibt der Generalunternehmer, es sei denn Sie kündigen den Vertrag oder beenden ihn auf sonstige Weise. Dies sollten Sie allerdings erst nach einer anwaltlichen Beratung tun, denn Fehler in diesem Bereich können zu erheblichen Mehrkosten führen.
Vor der Vertragsbeendigung bleibt es allein Sache des Auftragnehmers, die Leistungen zu erbringen und hierzu gegebenenfalls Subunternehmer zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage weiterhelfen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2010 | 18:52

Guten Tag,

danke für Ihre schnelle Antwort. Eine kurze Info und Nachfrage: vertraglich ist nur eine Endabnahme zwischen uns als Auftraggeber und dem Generalunternehmer als Auftragnehmer vereinbart. Die Abnahme von Teileistungen regelt der Generalunternhemer intern mit seinen Subunternehmern. Ändert dieser Sachverhalt etwas an Ihren Antworten?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2010 | 09:39

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die Antwort ändert sich in der Tat. Wie schon erwähnt, kommt es auf die Abnahme an.

Wenn eine Endabnahme vereinbart und noch nicht stattgefunden hat, haben Sie noch keine Gewährleistungsansprüche sondern den vertraglichen Anspruch auf eine mangelfreie Herstellung des Hauses, § 633 Abs. 1 BGB.

Wegen der Verzögerung mit der Herstellung müssen Sie auf die allgemeinen Vorschriften zum Verzug zurückgreifen.
Falls eine verbindliche Frist für die Herstellung vereinbart wurde und diese Frist durch Verschulden des Generalübernehmers nicht eingehalten worden ist, liegt bereits Verzug vor, so dass der Verzögerungsschaden verlangt werden kann §§ 280, 286 BGB.
Gegebenenfalls kann auch eine vereinbarte Vertragsstrafe verlangt werden.

Sie sollten außerdem eine angemessene Frist zur Gesamtfertigstellung setzen. Sie können damt auch eine Androhung der außerordentlichen Kündigung verbinden. Sollte die Frist wiederum fruchtlos ablaufen, können Sie den Vertrag außerordentlich kündigen, wenn Sie dies wollen. Wie ich schon erwähnt habe, ist dies aber nicht ohne Risiko für denjenigen, der die Kündigung ausspricht. So könnte eine unwirksame außerordentliche Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, mit der Folge, dass Sie für noch nicht erbrachte Leistungen gemäß § 649 BGB die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen des Generalübernehmers schulden.
Aus diesen Gründen empfehle ich, einen Anwalt zu konsultieren, wenn Sie sich zu diesem Schritt entschließen sollten. Die Anwaltskosten muss der Genralübernehmer tragen, wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt. Gleiches gilt hinsichtlich des Verzögerungsschadens sobald Verzug eingetreten ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ben Buder
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.10.2010 | 13:03

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