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Angekaufte und vermietete Wohnung wie lange im gewerblichen Grundstückshandel ?

| 26.01.2015 15:09 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Eine langfristige Vermietung zu Wohnzwecken, kann die Veräußerungabsicht als sogenanntes zweites, subjektives Element der 3-Objekt Theorie nur nach der Rspr. nur dann entfallen lassen, wenn sie mindestens fünf Jahre dauert.

A betreibt zweifelsfrei einen gewerblichen Grundtsückshandel und vermietet zugleich privat.

Wenn er vermietete Wohnungen kauft, dann will er es auch beim Vermieten belassen, d.h. es besteht zu keiner Zeit eine Verkaufsabsicht.

Kauft er jedoch leerstehende Wohnungen, dann bietet er sie eine Zeit lang zweigleisig zur Vermietung und zum Verkauf an.

Findet er schließlich einen Käufer, verkauft er. (Zuordnung gewerblicher Grundstückshandel)
Findet sich jedoch ein Mieter, bevor sich ein ein Käufer findet, dann vermietet er und gibt jegliche (bedingte) Verkaufsabsicht auf, denn er möchte nicht das Vertrauen des neuen Mieters mißbrauchen, indem er ihn der Gefahr aussetzt, im Falle eines Verkaufs wegen Eigenbedarf durch den späteren Käufer gekündigt zu werden. Auch bei einem späteren Mieterwechsel finden keine Verkaufsversuche mehr statt.

Wie lange sind die schließlich vermieteten Objekte dem gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen ?

Für diese leerstehend erworbenen Wohnungen bestand ja kurzzeitig, bis zur Vermietung, eine bedingte Verkaufabsicht. Bleiben diese dadurch auf Dauer im gewerblichen Grundstückshandel oder fallen diese heraus zu privater V+V, sobald A vermietet und damit die Verkaufsabsicht aufgibt ?

Wenn es rausfällt, ist es dann wohl eine Privatentnahme ?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage verbindlich wie folgt:

Da das hier auch dritte lesen können eine kurze Erörterung. Die Frage zielt auf die Abgrenzung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu solchen aus Gewerbebetrieb. Die Einordnung als Einkünfte und V+V ist dabei immer nachrangig (§21 Abs. 3 EStG), wenn denn einmal der Grundstückshandel gewerblichen Umfang erreicht hat und nicht mehr nur rein private Vermögensverwaltung vorliegt (ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal von § 15 Abs.2 EStG). Für den Steuerpflichtigen ist dabei fast immer die Einordnung als Einkünfte aus V+V günstiger. Für diese Abgrenzung hat die Rspr, die sogenannte "3 Objekt-Theorie" entwickelt. Diese hat mehrere Voraussetzungen. Die erste davon ist rein objektiv: Steuerpflichtiger veräußert mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, wobei auf jedes Objekt einzeln abzustellen ist. Die zweite Voraussetzung, auf die Frage hier zielt, ist die subjektive der Veräußerungsabsicht, die einfach dann vermutet wird, wenn Zeitraum zwischen Ankauf/Errichtung und Veräußerung eher kurz ist (Richtschnur 5 Jahre). Das ist eine Vermutung, die aber der Steuerpflichtige widerlegen kann.

Worauf die Frage hier zielt, ist wie lange die einzelnen Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet sein müssen, damit diese Veräußerungsabsicht als entfallen gilt. Die Antwort ist hier viel kürzer als die Herleitung der Fragestellung: länger als fünf Jahre. Erst dann liegt eine "langfristige Vermietung zu Wohnzwecken vor, (z.B. BFH Beschluss vom 17.2.2005, Az. X B 185/03). Es gibt hierzu eine ausufernde Rspr. die im Kern immer daran hinausläuft, dass die Veräußerungs-absicht mangels "langfristiger Fruchtziehung" auch dann vorliegt, wenn die konkreten, individuellen Gründe für die Veräußerung andere sind wie Krankheit, finanzielle Not usw.

Zur zweiten Frage: Ja, wenn die Wohnungen erst jahrelang einem Betriebsvermögen zugeordnet werden, aus dem Einkünfte aus Gewerbebetrieb gezogen werden und dann dem Privatvermögen, aus dem Einkünfte aus V+V gezogen werden, kann man darin eine Entnahme ins Privatvermögen sehen oder eine Betriebsaufgabe.

Ich hoffe diese überaus nicht einfach Frage, im Rahmen des hier möglichen verständlich und nachvollziehbar beantwortet zu haben. Andernfalls haben Sie hier auch eine Nachfragefunktion, die ich aber immer bitte mit Bedacht zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2015 | 13:44

>Worauf die Frage hier zielt, ist wie lange die einzelnen Wohnungen >zu Wohnzwecken vermietet sein müssen, damit diese >Veräußerungsabsicht als entfallen gilt. Die Antwort ist hier viel >kürzer als die Herleitung der Fragestellung: länger als fünf Jahre. >Erst dann liegt eine "langfristige Vermietung zu Wohnzwecken vor, >(z.B. BFH Beschluss vom 17.2.2005, Az. X B 185/03).

Gilt das Entfallen der Verkaufsabsicht rückwirkend zum Ende der nach außen hin gezeigten Verkaufsabsicht (annoncieren) oder erst nach Ablauf dieser unterstellen 5 Jahre gewerblich ? (also auch der Zeitpunkt der Entnahme)

Wenn letzteres der Fall ist, würde das ja bedeuten, dass eine kurzfristige Verkausabsicht von wenigen Wochen unmittelbar nach Erwerb einer Eigentumswohnung im Endeffekt zur Verlängerung der privaten Spekulationsfrist nach § 23 EStG von 10 auf 15 Jahre führt, da das Objekt erst nach den 5 Jahren unterstellter gewerblicher Zuordnung als privat gilt und somit erst dieses Datum den Beginn der Spekulationsfrist markiert.

Ist das so oder sagt man, "nach 10 Jahren Vermietung" (egal ob vor 10 Jahren mal zum Verkauf angeboten (dabei zweifelsfrei als zweites Standbein ein gewerblicher Grundstückshandel vorhanden) = 10 Jahre privat = keine Spekulationssteuer ?

Ist ja eine ziemlicher Unterschied, 5 Jahre halt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2015 | 16:04

Sehr geehrte Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage. Sie muss zunächst beachten, dass die Einordnung Einkünften als „sonstige Einkünfte" wie u.A. auch privaten Veräußerungsgeschäften nachrangig gegenüber jeder anderen Einkunftsart ist (§ 23 Abs.2 EStG). Das heißt, solange der Grundstückshandel gewerblich ist, weil die Voraussetzungen der 3-Objekt-Theorie erfüllt sind, kommt es auf die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 Abs.1 EStG überhaupt nicht an, die Einkünfte sind immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht Einkünfte aus V+V oder sonstige Einkünfte (§22 Nr.2 EStG).

Die Frage ob, die Veräußerungsabsicht rückwirkend oder ab Ablauf der fünf Jahre entfällt, ist nach meiner Recherche in der Rspr. soweit ersichtlich nicht entschieden (z.B. BFH Urteil v.7 Dez. 1995 III R 24/92; oder v. 20. Feb. 2003 R 10/01=BFHE201,515), weil in den Sachverhalten die den veröffentlichen Entscheidungen zugrunde liegen, selten eine Vermietung von fünf Jahren vorlag.

Ich würde annehmen, dass sie nicht rückwirkend sondern ex-nun entfällt, weil es nun einmal so ist, dass

1.) die Wohnungen mindestens fünf Jahre vermietet sein müssen, damit nach dem Oben gesagten der „Fruchtziehungscharakter" des Eigentümers im Vordergrund steht gegenüber dem Spekulationsinteresse, so dass seine Veräußerungsabsicht entfällt und der Handel ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gewerblich ist und

2.) als Anschaffung für die Zwecke der Berechnung des Anfangs der Spekulationsfrist nun einmal auch jede Entnahme ins Privatvermögen oder jede Betriebsaufgabe gilt (§ 23 S.2 EStG), kommt es in der Theorie tatsächlich zu der von ihnen berechneten „Verlängerung der Spekulationsfrist auf 15 Jahre" in dieser einen Konstellation (sogenannte :" Konkurrenz zweier Verstrickungszeiträume bei unternehmerischer Zwischennutzung").
Das ist pointiert ausgedrückt, aber vermengt auch zwei unterschiedliche Dinge: Wenn die Spekulationsfrist während des gewerblichen Grundstückshandels nicht gilt, es sind dann eh alles Einkünfte aus Gewerbebetrieb, und der gewerbliche Grundstückshändler soll auch spekulieren, warum soll sie bei der sozusagen Rückumwandlung des Ganzen zur rein privaten Vermögensverwaltung nicht gelten, sie betrifft ja nur „private" Veräußerungsgeschäfte.

Mfg Ra. Jahn

Bewertung des Fragestellers 29.01.2015 | 12:14

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