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Angabepflicht eines bestehenden Mietverhältnis im notariellen Kaufvertrag ETW?

| 07.05.2010 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Gibt es eine solche Verpflichtung oder kann dieser Part außerhalb des notariellen Kaufvertrags geregelt werden?

Wenn dies nicht möglich ist, welche Optionen wären denkbar um das Mietverhältnis auch nach Kauf weiter bestehen zu lassen ohne das dies im Kaufvertrag angegeben werden muss?

Z.B. Kündigung des Mietverhältnis mit dem Alteigentümer durch den Mieter, parallel neuer Mietvertrag mit Neueigentümer? Gibt es weniger umständliche Möglichkeiten?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Die Nichtangabe des bestehenden Mietverhältnisses im Kaufvertrag wird grundsätzlich einen Rechtsmangel darstellen. Gem.: § 435 BGB ist eine Kaufsache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Es ist also erforderlich, dass das bestehende Mietverhältnis und daraus resultierenden Rechte des Mieters gegen den Käufer mit in dem Kaufvertrag aufgenommen werden. Dadurch wird das gekaufte Objekt frei von Rechtsmängeln. Dem Käufer werden keine Gewährleistungsrechte mehr nach § 437 BGB zustehen.

2. Bei der Veräußerung des vermieteten Objekts gilt: „Kauf bricht nicht die Miete". Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in seine Rechte und Pflichten ein (§ 566 I BGB ). Zwischen dem Erwerber und dem Mieter wird also kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis begründet, das allerdings denselben Inhalt wie das bisherige Mitverhältnis hat (BGH NJW 2000,2346). Dieser Eintritt kraft Gesetzes tritt sogar unabhängig vom willen des Erwerbers ein. Auch sein Kenntnis von dem Mietverhältnis ist unerheblich. (In diesem Fall wird er allerdings Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen). Im übrigen hat der Eigentümerwechsel nach § 566 BGB zur Folge, dass das bisherige Vertragsverhältnis des Mieters mit dem alten Vermieter endet und zugleich mit dem Erwerber (neuer Vermieter) ein neues, völlig inhaltsgleiches Mietverhältnis zustande kommt (ZMR 2000,595ff).

Ergebnis: Das Mietverhältnis wird auch nach dem Kauf weiterbestehen und zwar unabhängig davon, ob das Bestehen des Mietvertrages im Kaufvertrag angegeben wurde oder nicht. Ein neues inhaltsgleiches Mietverhältnis entsteht kraft Gesetzes mit dem neuen Eigentümer. Man braucht also nicht dem Alteigentümer zu kündigen. Es kann ein neuer inhaltsgleicher Mietvertrag mit den geänderten Daten (neuer Name des Vermieters, neue Kontoverbindung) aufgesetzt werden.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion "Direktanfrage" in Anspruch nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-

______________________________________________________

Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei

Tel: 07621/5107959
Fax: 07621/5107962

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2010 | 11:36

Ich möchte meine Frage einmal konkretisieren. Ich kaufe eine Whg mit einem fortbestehenden Mietverhältnis. Die Angabe dieses Mietverhältnis soll im notariellen Kaufvertrag vollständig entfallen, ohne das sich hier ein Rechtsmangel ergibt!

Meine Frage war nun dahingehend gerichtet wie sich das realisieren lässt!

(M)ein möglicher Gedanke war nun folgender, wenn der Mieter (selbst) kündigt würde zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschluss - kein Mietverhältnis bestehen. Müsste somit nicht im notariellen Kaufvertrag Erwähnung finden. Ob anschließend dann ein neuer Mietvertrag zw. altem Mieter und neuen Eigentümer abgeschlossen wird dürfte dann unbedeutend sein...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.05.2010 | 12:33

Sehr geehrter Fragesteller,

es besteht keine gesetzliche Pflicht das bestehende Mitverhältnis dem Notar zu offenbaren. Das "Mietrecht" ist auch kein dingliches Recht und wird nicht in das Grundbuch eingetragen, so dass der Notar (er hat Verpflichtung den Inhalt des Grundbuches einzusehen) ohne Ihre Mitteilung keine Kenntnis davon haben wird. Wenn also zwischen Ihnen und dem Verkäufer über alles Klarheit besteht, und Sie al Käufer nicht vor haben den Verkäufer im Nachhinein wegen Rechtsmangels in Anspruch zu nehmen, so muss der Verkäufer diese Tatsache gar nicht dem Notar mitteilen. Denn die Aufnahme der bestehenden Vertragsbeziehungen (Miete) in dem Kaufvertrag dient dem Schutz des Käufers, da er eben Mit dem Erwerb des Objekts in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt. Wenn Sie also als Käufer diesen Schutz nicht benötigen, so kann diese Angabe beim Notar auch entfallen. Zur Absicherung des Verkäufers können sie "privat" eine Erklärung verfassen, in dem Sie als Käufer erklären, dass Ihnen das Bestehen des Mietverhältnisses und dessen Konditionen vom Verkäufer mitgeteilt wurden.


Mit freundlichen Grüßen:

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-


Bewertung des Fragestellers 09.05.2010 | 15:28

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