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Anfechtung wg. arglistiger Täuschung zur Bebauung des Nachbargrundstücks


| 06.06.2007 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Ich bin seit dem 09.11.2005 Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus (11 Parteien). Der vom Bauträger beauftragte Makler versicherte mir vor dem Kauf auch nach mehrmaliger Nachfrage, dass er von einem Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück nichts wüsste und er sich dies, angesichts der relativ kleinen Fläche auch nicht vorstellen könne. Diese Auskunft wurde, wie ich inzwischen erfahren habe, sinngemäß fast allen anderen Käufern erteilt. Nach dem Kauf kamen immer wieder Gerüchte über einen Neubau auf und seit dem 17.10.2006 wird nun ein Neubau auf dem Nachbargrundstück errichtet. Dieser Neubau rückt nun relativ nahe (5,04 m) an unsere Grundstücksgrenze heran und hat mit einer Breite von 14,5 m einen erheblichen Einfluss auf Licheinfall, Sicht, etc.

Wie wir inzwischen erfahren haben, wurde dem Bauträger in 2005 das Nachbargrundstück zur Bebauung angeboten, was dieser ablehnte. Außerdem haben wir erfahren, dass sowohl der Bauträger als auch der Makler von der Baugenhemigung für das Nachbargrundstück wussten.

Nun meine Fragen:

1. Bestehen nach § 123 BGB (Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung) realistische Chancen, den Kaufvertrag wg. arglistiger Täuschung anzufechten und Schadensersatz zu verlangen?
2. Wenn ja, wie ist hierfür vorzugehen?
3. Welche Fristen müssen beachtet werden und sind diese evtl. bereits verstrichen?
4. Genügt zur Fristwarung ein eingeschriebener Brief an den Bauträger, in dem ich den Kaufvertrag wg. arglistiger Täuschung anfechte und Schadensersatz verlangen?
Eingrenzung vom Fragesteller
06.06.2007 | 09:57

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Gem. § 123 Abs. 1 BGB kann anfechten, wer zu Abgabe einer Willenserklärung durch Täuschung oder Drohung widerrechtlich bestimmt wurde. Eine Drohung scheidet vorliegend aus. Die Täuschung durch Vorspiegelung oder Unterstellung von Tatsachen muss sich auf objektiv nachprüfbare Umstände beziehen. Ferner setzt die Täuschung Arglist des Täuschenden voraus, d.h. dieser muss die Wahrheitswidrigkeit seiner Antwort kennen oder zumindest für möglich halten.

Anhand Ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass der Tatbestand des § 123 BGB erfüllt ist. Ihre Nachfragen zu einer geplanten Bebauung des Nachbargrundstücks wurden scheinbar wahrheitswidrig beantwortet, da den Verantwortlichen die geplante Bebauung bekannt war. Hierin liegt die Verletzung einer sog. Aufklärungspflicht, da Fragen des anderen Teils grds. vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten sind (BGH NJW 67, 1222; 77, 1914). Bereits in einem ähnlich gelagerten Fall wurde eine Verletzung der Aufklärungspflicht bejaht, in dem die Pläne eines Nachbarn zu einem sichtbehindernden Umbau nicht wahrheitsgemäß bekannt gegeben wurden (BGH NJW 93, 1324).
Ich unterstelle auch, dass Sie bei Kenntnis des geplanten Bauvorhabens die Eigentumswohnung nicht erworben hätten und Sie so durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung (Abschluss des Kaufvertrages) bestimmt wurden.

Sofern also die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, ist von der Möglichkeit der Anfechtung nach § 123 BGB auszugehen.

2. Die Anfechtungsfrist beträgt gem. § 124 Abs. 1 BGB EIN Jahr. und beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, d.h. sobald der Anfechtungsberechtigte von der Täuschung und der Arglist des anderen Teils Kenntnis erlangt. Ein bloßer Verdacht lässt den Fristlauf noch nicht beginnen.
Maßgeblich für Ihren Fall ist nun, ab wann Sie wussten, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat, also dass ihm die Baupläne durchaus bekannt waren und ab wann Sie von der Bebauung erfahren haben. Sollte sich dies alles im Zeitraum von Oktober 06 (Baubeginn) bewegt haben, ist die Anfechtungsfrist noch nicht abgelaufen.

3. Die Anfechtungserklärung müssen Sie gegenüber Ihrem Vertragspartner erklären. Eine bestimmte Form fordert das Gesetz hierfür nicht. Wichtig ist nur, dass dieser erkennen kann, dass Sie das Geschäft wegen des Willensmangels nicht mehr gegen sich gelten lassen wollen und den Vertrag von Anfang an als nichtig ansehen.
Zur Sicherheit/Beweiszwecken ist zu empfehlen, die Anfechtung schriftlich zu erklären und für die ordnungsgemäße Zustellung bei dem Bauträger Sorge zu tragen (Übergabe-Einschreiben).

Bitte beachten Sie, dass Sie für alle Vorraussetzungen, die Sie zur Anfechtung berechtigen, beweispflichtig sind. D.h. Sie müssen im Falle einer streitigen Auseinandersetzung beweisen können, dass Sie arglistig getäuscht und deswegen zur Abgabe der Willenserklärung bestimmt wurden. Dies setzt wiederum voraus, dass Sie die Kenntnis des Bauträgers von dem Bauvorhaben vor Vertragsabschluss, beweisen können.

Da ich davon ausgehe, dass der Bauträger eine entsprechende Anfechtung nicht widerspruchslos hinnehmen wird, rate ich Ihnen, bereits jetzt einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, der sämtliche Unterlagen nochmals prüfen kann und die Anfechtung für Sie erklären kann. Diesem ist es auch möglich, konkret beurteilen zu können, ob die erforderlichen Beweise geführt werden können. Ferner kann der Anwalt den Ihnen entstandenen Schaden konkret beziffern und gegenüber dem Anfechtungsgegner geltend machen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Ansbacher Str. 11b
91710 Gunzenhausen
Tel. 09831/8908-0
Fax 09831/8908-19
info@123kanzlei.net

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Diese Plattform ist lediglich geeignet, eine erste Einschätzung zu geben, kann jedoch die persönliche Beratung eines Anwalts vor Ort nicht ersetzen.


Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2007 | 07:48

Sehr geehrte Frau Helzel,

besten Dank für die rasche Beantwortung der Fragen. Jetzt habe ich noch eine Nachfrage:

Zur Absicherung der Tatsache, dass der Bauträger vom Neubauvorhaben gewusst könnte auch die Aussage des zuständige Sachbearbeiters des Bauamts herangezogen werden. Ist dieser nun verpflichtet, mir gegenüber Auskunft zu geben dahingehend, ob und wenn ja, wann dem Bauträger durch das Bauamt Auskünfte über eine mögliche Baugenehmigung erteilt worden sind?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2007 | 14:36

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Auskunftspflicht des Bauamtes besteht in diesem Zusammenhang nach meiner Auffassung nicht. Ggf. ist die Behörde bereit, Ihnen dennoch Auskunft zu geben. Auf einen Versuch würde ich es jedoch ankommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

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