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Anfechtung wegen Falschinformationen?

| 06.05.2015 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Nachdem ich ein zwei Jahre reserviertes Baugrundstück in XXXXX bei XXXXX wegen eines internen Erbstreites der Verkäuer nicht bekam, bot mir der gleiche Makler ein Grundstück in Nachbarort XXXXX an. Das Grundstück mit XXXXX Quadratmetern hätte einen momentanen Grundstückswert von XXXXX € und der Verkäufer überlasse es mir für nur XXXXX Euro. Der Bodenrichtwert für XXXXX betrug zu dem Zeitpunkt 45 Euro, was seiner Aussage nach nur ein amtlicher Wert sei, der nichts mit der enormen Nachfrage in der Realität zu tun habe, deshalb sei der Kauf auch finanziell gesehen ein ordentlicher Gewinn für mich.

Da das Grundstück 60 m zwischen Hauptverkehrsstraße und 120 m von der Bahnlinie entfernt lag, war ich mir sehr unsicher. Laut Makler gäbe es in XXXXX derzeit keine Alternativen und wenn ich irgendwann mal bauen möchte, sollte ich zuschlagen. Sollte ich es mir doch anders überlegen, könne ich das Grundstück ja jederzeit mit Gewinn wieder verkaufen. Da mir der Makler sagte, dass er einen anderen Käufer habe und das Grundstück sonst weg sei, habe ich zum Kauf zugesagt, denn ich ging ja davon aus, dass ich laut seiner Zusagen notfalls kostendeckend wieder verkaufen könne.

Im Juli 2014 hatte ich mich dazu entschlossen, dort nicht zu bauen und mich von dem Grundstück zu trennen. Ich hatte das Grundstück einem anderen Makler gezeigt, der mir sagte, dass in den abrissreifen Gartenhütten auf dem Grundstück Aspest verbaut sei, Sondermüll, den mein Makler erkennen und mich darauf hätte hinweisen müssen.

Da mir mein Makler zusicherte, er würde das Grundstück gerne für XXXXX Euro wieder verkaufen, bat ich ihn, es zu verkaufen. Alle Kunden, die er aquirierte, sprangen wieder ab und ich wurde immer nur hingehalten. Zuletzt sagte er, er selbst würde das Grundstück gerne kaufen, weil er in XXXXX bauen möchte und ich werde wieder wochenlang hingehalten.

Meine Fragen:

1. Ich habe das Gefühl, dass seine knapp XXXXX Euro Grundstückswert ein Wunschtraum des Maklers waren, aber nichts mit der Realität zu tun haben. Im Nachhinein glaube ich, dass er damals schon Schwierigkeiten hatte, das Grundstück für XXXXX Euro loszuwerden. Kann ich den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, da meine Unerfahrenheit in Grundstücksfragen ausgenutzt wurde und eine Grundstückswertzusage ins Blaue gemacht wurde? Wenn auf dem Grundstück tatsächlich Sondermüll in Form von Aspest vorhanden ist, ist das ebenfalls ein Anfechtungsgrund?

2. Ich habe neben den XXXXX Euro ca. XXXXX Euro an sonstigen Kosten für das Grundstück gehabt (Maklergebühr, Steuern, lokale Gebühren usw.). Kann ich diese Kosten vom Makler als Schadensersatz verlangen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihnen kann das Kammergericht (Az.: KG 8 U 254/01) helfen. Laut diesem Urteil ist eine Anfechtung möglich, wenn der Makler getäuscht hat UND die Aussagen des Maklers dem Verkäufer zuzurechnen sind. Das bedeutet, dass der Makler als Verhandlungsführer des Verkäufers aufgetreten sein und eine Vertrauensstellung zu diesem gehabt haben muß. Die Beweislast liegt hier bei Ihnen.

Die Anfechtung erfolgt nach § 123 BGB, jedoch ist die einjährige Anfechtuungsfrist des § 124 BGB zu beachten. Diese beginnt mit dem Erkennen der Täuschung durch Sie. Auch hier sind Sie in der Beweispflicht.

Bei einer erfolgreichen Anfechtung wird der Kaufvertrag rückwirkend vernichtet, damit geht auch der Provisionsanspruch des Maklers unter. Daher haben Sie dann gegen den Makler einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Rechtlich ist das etwas Anderes als ein Schadensersatz, aber praktisch gleich. Gleiches gilt für die Grunderwerbssteuer und die anderes Kosten gegen die jeweiligen Zahlungsempfänger (Finanzamt etc.). Soweit Sie die Gelder von den jeweiligen Empfängern zurückerhalten, haben Sie gegen den Makler keinen Schadensersatzanspruch mangels Schaden.

Wegen des Asbests wäre ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer möglich, je nach Ausmaß des Asbestschadens auch ein Rücktritt. Eine Anfechtung ist deswegen aber nur möglich, wenn Sie eine Täuschung nachweisen können.

Bitte nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Rückfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2015 | 17:36

Hallo Herr Weber,

vielen Dank für Ihre Antwort! Es gibt ein paar Sachen, die ich darin noch nicht verstanden habe:

1. Was bedeutet "erfolgreiche Anfechtung"? Wenn ich die Anfechtung schriftlich an den Verkäufer schicke, wer hat diesen "Erfolg" festgestellt, damit Grundbuchamt, Finanzamt usw. mir mein Geld zurück geben müssen? Muss den Erfolg ein Gericht bestätigt haben oder was bedeutet es sonst?

2. Wie soll man beweisen, dass man die Täuschung erst jetzt erkannt hat? Ich kann nur jetzt aufgrund der Fakten sagen, dass das Grundstück nicht XXXXX Euro wert gewesen sein kann.

3. Was bedeutet es, dass der Verkäufer als Verhandlungsführer eine "Vertrauensstellung" zu ihm gehabt hat? Der Makler hat alleine mit mir die Verkaufsgespräche geführt, den Verkäufer habe ich zur Beurkundung das erste Mal gesehen.
Ist das schon eine Vertrauensstellung? Ich kann ja die interne Beziehung des Verkäufers zum Makler nicht kennen und weiß nicht, welche Verkaufsargumente mit dem Verkäufer abgesprochen wurden.

4. Was ich auch nicht verstehe: Warum ist Schadensersatz nicht gegeben? Wenn der Verkäufer das Geld längst ausgegeben hätte, wenn das Grundstück zwangsversteigert werden müsste und nicht die XXXXX Euro brächte, dann die ganzen Verfahrenskosten, Grundbuchamt - für all das wäre der Käufer der Geschädigte und der Makler haftet nicht mit Schadensersatz, wenn durch seine falschen Angaben diese Schäden entstehen? Muss der Täuschende nicht auch für die resultierenden Schäden gerade stehen, die durch die Täuschung verursacht wurden?

5. Die Folgeschäden durch den Asbest betragen wahrscheinlich etwa XXXXX Euro für die Entsorgung, das würde dann vermutlich nach Ihrer Beschreibung nicht für einen Rücktritt reichen.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2015 | 18:05

Sehr geehrter Ratsuchender,

Erfolgreiche Anfechtung bedeutet, dass die Gegenseite die Anfechtung akzeptiert oder dass ein Gericht die Anfechtung als wirksam bestätigt. Grundsätzlich erfolgt eine Anfechtung einfach durch die entsprechende Anfechtungserklärung, beispielsweise indem Sie der Gegenseite schreiben "Ich fechte an!". Wenn nun die Gegenseite die Anfechtung nicht akzeptiert, müssen Sie vor Gericht auf Rückzahlung klagen. Im Rahmen dieser Klage würde die Anfechtung dann bestätigt - oder eben nicht.

Die späte Erkennung der Täuschung können Sie nachweisen, indem sie nachweisen, dass die Täuschung vorher nicht erkennbar war. Bei dem Grundstückswert ist das nur möglich, wenn Sie nachweisen können, dass die wertrelevanten Faktoren vorher nicht erkennbar waren. Das aber ist zumeist sehr schwierig.

Der Makler muß zum Verkäufer eine Vertrauensstellung gehabt haben. Wenn der Makler alleine die Verkaufsgespräche führte und auch alle Verhandlungen, ist in der Tat bereits eine Vertrauensstellung anzunehmen.

Eine Anfechtung richtet sich gegen den Verkäufer, nicht gegen den Makler. Die daraus folgenden Ansprüche sind Rückabwicklungsansprüche, deswegen haben Sie daraus (!) keinen Schadensersatzanspruch.

Allerdings haben Sie durchaus gegen den Makler (!) Anspruch auf Schadensersatz wegen Betruges gemäß § 823 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 263 BGB. Der Anspruch ist aber von der Anfechtung getrennt und existiert unabhängig davon, ob die Anfechtung erfolgreich ist oder nicht. Jedoch haben Sie auch hier die Beweislast. Zudem ist zu beachten, dass der Schaden nicht mehr vorliegt, wenn sie die Gelder durch die Anfechtung zurückerhalten.

Nein, die Folgeschäden wären in der Tat zu gering.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.05.2015 | 05:45

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.05.2015 5/5,0
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