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Anfechtung von WEG-Beschlüssen bei dringend notwendiger Sanierung

| 02.04.2019 07:31 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Krueckemeyer


Wir hatten einen größeren Wasserschaden in einem Mehrfamilienhaus vor einem Jahr. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt unbewohnbar.
In einer außerplanmäßigen Eigentümerversammlung sollte über die Sanierung gesprochen und abgestimmt werden. Dem vorgeschaltet war eine ordentliche Eigentümerversammlung. Hier sollte nur über die Nebenkosten und den Kostenplan für das laufende Jahr abgestimmt werden. Drei von 7 Eigentümern waren nicht anwesend und erteilten der Verwaltung die Vollmacht über die TOP Nebenkosten und Kostenplan abzustimmen. Als wir später das Protokoll erhielten stellten wir fest, dass von einem der Eigentümer ein neuer Antrag gestellt wurde und zwar sofort mit der Totalsanierung des Hauses zu beginnen und die zusätzlichen Kosten per Umlage durch alle Eigentümer bezahlen zu lassen. Das Abstimmungsergebnis war laut Protokoll einstimmig. Allerdings hatten wir abwesenden Eigentümer keine Vollmacht für diesen Tagesordnungspunkt (den wir ja alle nicht kannten) erteilt.
Es wurde sofort mit der Totalsanierung begonnen. Einer der nicht bei der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer hat dann den Beschluss angefochten und es kam zu einem sofortigen Baustopp.
Seitdem passiert nichts mehr. Das Haus ist unbewohnbar und es kommt durch Frost zu neuen Schäden. Eine neue Eigentümerversammlung fand bisher nicht statt, da ein Eigentümer sich weigert zusätzliche Kosten für die Sanierung zu bezahlen. Allerdings wird es bei dem Altbau keine Sanierung ohne zusätzliche Kosten geben (Die Gebäudeversicherung übernimmt einen großen Teil der Kosten, allerdings macht es keinen Sinn neue Rohre an alte Leitungen anzuschließen etc., so dass zusätzliche Kosten notwendig sind).
Eine Eigentümerversammlung würde nicht stattfinden – so die Verwaltung – da hier die Gefahr zu groß sei, dass selbst bei einer Stimmmehrheit, ein Eigentümer das Abstimmungsergebnis anfechten könnte. Man wolle so lange vorab verhandeln, bis es einen Sanierungsplan geben würde, mit dem alle einverstanden wären.
Meine Frage: Müssen wir möglicherweise jahrelange warten – bis die Bausubstanz vollständig geschädigt ist? Kann wirklich ein Eigentümer einer WEG durch sein Verhalten eine zwingend notwendige Sanierung verhindern, indem ständig Beschlüsse angefochten werden?
Darüber hinaus würde mich interessieren, ob die Vollmacht der Verwaltung bei der ersten Eigentümerversammlung so weit ging, dass diese auch für den neuen - uns nicht bekannten Tagesordnungspunkt – galt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Jeder Miteigentümer ist berechtigt dringend notwendige Maßnahmen auch ohne Eigentümerversammlung vorzunehmen. Angesichts der von Ihnen geschilderten Lage erscheint es mir dringend geboten die Arbeiten fortzusetzen um weiteren Schaden abzuwenden. Zur Vornahme entsprechender Handlungen ist der Verwalter verpflichtet. Verletzt er diese Pflicht, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen.

Die Vollmacht des Verwalters war beschränkt. Eine Abstimmung über die genannten Punkte dürfte unzulässig gewesen sein. Dies umso mehr als die Tagesordnung wohl nicht richtig bekannt gemacht wurde.

Dies ändert aber nichts an der besonderen Dringlichkeit die durch den Beginn der Arbeiten ausgelöst wurde. (Da das Haus schon länger leer stand, muss etwas hinzu gekommen sein um die besondere Gefahr zu begründen). Entweder hätte der Verwalter die Arbeiten nicht beginnen oder nicht stoppen dürfen. In beiden Fällen haftet der Verwalter für entstehende Schäden.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2019 | 08:35

Kann wirklich ein Eigentümer einer WEG durch sein Verhalten eine zwingend notwendige Sanierung verhindern, indem ständig Beschlüsse angefochten werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2019 | 15:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer das Recht Beschlüsse der Versammlung anzufechten.
Es ist allerdings fraglich, ob das Verhalten der Verwaltung (Baustopp obwohl dadurch Schäden zu befürchten sind) die darauf passende Reaktion darstellt.

Jeder Miteigentümer hat das Recht Beschlüsse der Versammlung anzufechten! Dadurch werden die Beschlüsse aber nicht unwirksam sondern sind einer richterlichen Überprüfung vorzulegen (wenn andere Abhilfe nicht möglich ist). Keinesfalls kann ein Miteigentümer dadurch alles blockieren (wie bei Ihnen geschehen).

Sie sollten Ihren Verwalter an seine Pflichten zur Schadensanwendung erinnern (Paragraph 27 Wohnungseigentümergesetz). Wird der Verwalter auch dann nicht tätig, sollten Sie rechtliche Schritte einleiten um die Haftung des Verwalters zu sichern.

Sollten weitere Rückfragen bestehen, können Sie mich via E-Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.05.2019 | 16:01

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