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Anfechtung oder Kündigung


12.04.2007 17:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,

ich bin Vermieter und habe zum 15.12.06 eine Wohnung vermietet. Zum 14.11.06 hatte ich vom Mieter eine selbstauskunft erhalten. Darin gab er an € 2780 monatlichem Einkommen zu verdienen, keine EV abgegeben zu haben, keine Mietrückstände oder Kündigungen aus früheren Mietverhältnissen zu haben.

Nun habe ich erfahren, dass er spätestens seit Januar 07 kurzfristig einen anderen arbeitgeber bei erheblich niedrige einkommen hatte, nun ist er arbeitslos.

Außerdem habe ich erfahren, dass ein früherer vermieter noch rückstände verlangt.

Weiter habe ich erfahren, dass es sich bei den €2780 lediglich um den Bruttolohn handelte und er netto nur knapp €1500 hatte.

Darüberhinaus soll auch ein Strafverfahren gegen ihn laufen.

Wie verhält es sich mit änderungen des arbeitsplatzes und dem anfallen von mietrückstände im zeitraum zwischen Selbstauskunft und einzug; ist der Mieter zu eine selbstauskunft über erhebliche änderungen im Vergleich zu seiner ursprünglichen Auskunft verpflichtet?

Durch das verhalten des Mieter erfährt das Mietverhältnis meiner ansicht nach einen erheblichen Vertrauensverlust.

Soll ich den Vertrag anfechten oder kündigen ( fristlos oder fristgemäß? ); oder kann man hilfsweise beides machen? Ergeben sich nachteile bei der Anfechtung bzw. Kündigung?

12.04.2007 | 18:00

Antwort

von


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82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Macht ein Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in einer sogenannten Mieter-Selbstauskunft falsche Angaben zu seinen Vermögens- und Einkommensverhältnissen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung durch den Vermieter, Urteil des LG Wuppertal vom 17.11.1998.

2.In Ihrem Fall ist fraglich, ob die Angaben zum Zeitpunkt der Auskunft falsch waren. Wenn die Selbstauskunft nicht ausdrücklich nach dem Nettogehalt fragt, kann der Mieter auch das Bruttoeinkommen angeben, ohne bewusst falsche Angaben zu machen.

3.Anders sieht es aus, wenn der Mieter Sie bewusst getäuscht hat bezüglich ausstehender Mietzahlungen in einem vorherigen Mietverhältnis. Dies kann Sie zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen. „kann“ deshalb, weil für einen außerordentlichen Kündigungsgrund erforderlich ist, dass nach Interessenabwägung ein Festhalten der Parteien am Vertrag nicht zumutbar ist. Diese Abwägung fällt der Richter im Einzelfall.
Sie müssen sich klar sein, dass diese Kündigung - wenn es der alleinige Kündigungsgrund ist - im Rahmen einer Kündigungsklage als unwirksam erachtet werden kann.

4.Zahlt Ihr Mieter die Miete nicht oder oder nicht vollständig bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen, haben Sie einen Kündigungsgrund. Sie können dann das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Liegen diese Voraussetzungen vor, kündigen Sie per Einschreiben/Rückschein.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2007 | 18:06

Hallo, ich möchte es nach möglichkeit nicht zu mietrückständen kommen lassen.

Meine frage wäre daher, ob der mieter die aufgabe seines arbeitsplatzes zum einzug in die wohnung hätte mitteilen müssen ( Täuschung durch verschweigen ). die selbstauskunft wäre durch den wechsel des arbeitsplatzes zwischen auskunft und einzug ja fast nutzlos.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2007 | 08:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

es wäre sicher eine praktische Vorstellung, den Mieter zu verpflichten, zu Beginn des Mietverhältnisses umfassend Auskunft zu geben und Änderungen mitteilen zu müssen, woraus sich dann ein Kündigungsgrund ergibt. Aber ehrlich - damit wäre der Mieter der Willkür des Vermieters ausgeliefert! Wenn der Mieter nicht vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat - was hinsichtlich des Einkommens fraglich ist, denn zum Zeitpunkt des Einzugs hatte er seine Arbeit noch - muss er Sie nicht informieren, wenn sich seine Verhältnisse ändern. Etwas anderes kann dann angenommen werden, wenn der Mieter bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags wußte, dass er die Miete nicht bezahlen kann. Da Ihr Mieter bezahlt, dürfte dieser Fall nicht vorliegen.

Als Kündigungsgrund bleibt also derzeit nur die Lüge über die ausstehenden Mietschulden bei Dritten. Ob das ausreicht für eine fristlose Kündigung ist fraglich - zumindest wenn der Mieter jetzt pünktlich bezahlt.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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