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Anfechtung des abgeänderten Untermietvertrags?


| 27.02.2006 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

da ich eine befristete Taetigkeit in Dublin aufgenommen habe, habe ich meine Dresdner Wohnung ab 1. Januar 2006 moebiliert untervermietet. Dafuer habe einen uebliches Formular fuer einen Untermietvertrag aus dem Schreibwarengeschaeft genutzt. In der Vertragsfassung waren der Kuehlschrank, Fernseher und die Waschmaschine aufgefuehrt. Fuer die Moebilierung hatte ich 20.00 EUR monatlich Mietzuschlag festgelegt. Da ich den Kuehlschrank jedoch haette neu kaufen muessen, einigte ich mich noch am gleichen Abend telefonisch mit dem Untermieter darauf, dass er den Kuehlschrank selbst kauft und wir diese Aenderung im Mietvertrag festhalten. Er willigte ein. Die Vertragsbedingungen musste ich jedoch auf Grund der Kurzfristigkeit sehr schnell niederschreiben und handelte – auch aus Unerfahrenheit – etwas unueberlegt. Nach Vertragsabschluss, der 1.5 Wochen vor der Wohnungsuebergabe stattfand, fiel mir auf, dass fuer eine voll moebilierte Wohnung (inklusive Waschmaschine und Fernseher) 20.00 EUR Mietzuschlag fuer den Verschleiss zu grosszuegig bemessen sind. Zum Termin der Wohnungsuebergabe habe ich deshalb vorgeschlagen, fuer die Nutzung von Fernseher und Waschmaschine 10.00 EUR zusaetzlich zu verlangen oder alternativ die Geraete aus der Wohnung zu nehmen. Der Untermieter bestand darauf, die Geraete nutzen zu koennen. Er zeigte sich ueber meinen Vorschlag natuerlich nicht begeistert und hat diskutiert. Anschliessend hat er aber die Aenderung im Mietvertrag unterschrieben, auch die Anmerkung, dass der alte Vertrag damit nichtig ist. Wenige Tage spaeter erhielt ich einen Brief per Post, dass er mit der Mietvertragsaenderung nicht einverstanden sei. Dieser Brief war formlos und nicht als Widerspruch deklariert. In einem Antwortbrief legte ich hoeflich dar, dass die 10.00 EUR Mietsteigerung als einen fairen Kompromiss fuer uns beide betrachte und auf seine Einsicht plaediere. Er reagierte dann erst auf meine formlose 1. Mahnung (diese hatte ich am 10. Februar verfasst, nachdem ich festgestellt hatte, dass er mir die Februarmiete am 5. Februar ohne dem vereinbarten Zuschlag der 10.00 EUR ueberwiesen hatte) und erklaerte, dass er die Aenderungen (obwohl unterschrieben) nicht akzeptiert und die monatlich zusaetzlichen 10.00 EUR nicht bezahlt. Letzte Woche schickte ich eine 2. formlose Mahnung (beide nur via Email). Die Maerzmiete waere HEUTE faellig, aber er hat auf meine 2. formlose Mahnung (beide via email) wie folgt reagiert:


Widerspruch! Hallo ...,in deiner letzten Mail hast du von rechtsgültig
und rechtswidrig gesprochen. Das hab ich zum Anlaß genommen, mich beraten zu
lassen mit folgendem Ergebnis. Wir haben keinen rechtsgültigen Vertrag. Das
Zustandekommen des Vertrages erfolgte unter dem Tatbestand der Täuschung. In
dem Vertrag den wir beide am 27.12.2005 unterschrieben haben ist ein
Kühlschrank explizit aufgeführt. Ein Kühlschrank ist in der Wohnung nicht
vorhanden, was den Tatbestand der Täuschung erfüllt. Durch Täuschung
zustandegekommene Verträge sind nicht rechtsgülig. Insbesondere da ein
Kühlschrank einen wesentlichen Gebrauchsgegenstand darstellt, dessen Fehlen
ein erheblichen Mangel an der Mietsache ist. Die nachträgliche Erweiterung
des Vertrages erfüllt denselben Tatbestand. Bei der Erhöhung der Miete unter
der Ankündigung alternativ Waschmaschine und Fernseher aus der Wohnung zu
entfernen handelt es sich ebenfalls um Täuschung, da Fernseher und
Waschmaschine im Vertrag vom 27.12.2005 aufgeführt sind. Da die Täuschung
erfolgte nachdem ich bereits meinen Verpflichtungen (Miete, Kaution)
nachgekommen bin, gilt diese als besonders arglistig. Zusätzlich ungültig
ist die Erweiterung durch den fristgerechten Widerspruch (Schreiben vom
04.01.2006 und 06.01.2006) . Wie auch immer, die Situation ist die: der
Vertrag ist nicht rechtsgültig. Das ist nicht in meinem und sicher auch
nicht in deinem Interesse. Wir sollten uns bemühen schnellstmöglich einen
neuengültigen Vertrag aufzusetzen. Vielleicht kannst du jemanden
bevollmächtigen der in deinem Namen unterschriftsberechtigt ist. Da ich eine
Kaution für einen nicht gültig gewordenen Vertrag überwiesen habe, werde ich
die Mietzahlung bis zur endgültigen Klärung aussetzen. Außerdem, e-mails
sind rechtlich nicht wirksam. Lass mir deshalb bitte unverzüglich deine
Postanschrift, oder die eines Bevollmächtigten zukommen. Gruß!

Ich bin nun recht unschluessig, wie sich die Rechtslage wirklich verhaelt. Grundsaetzlich haben wir beide den geanderten Vertrag unterschrieben, er unterstellt mir jetzt allerdings Taeuschung. Zur Uebergabe hatte ich meine Eltern als Zeugen dabei, ich habe ihm nicht gedroht und alternative angeboten, die Geraete aus der Wohnung zu entfernen. Ich wuesste nicht, weshalb ich einen neuen Vertrag aufsetzen sollte, wenn es einen gibt. Wahrscheinlich will der Untermieter weitere Vorteile fuer sich selbst erwirken. Ausserdem kann ich aus dem Ausland schlecht handeln. Welche Moeglichkeiten habe ich jetzt? Ich halte es fuer wenig sinnvoll, zu klagen, die Gerichtskosten (und im Grunde auch die Anwaltskosten, fuerchte ich) sind im Vergleich zum Streitwert unverhaeltnissmaessig. Momentan belaeuft sich der Streitwert auf 272.29 EUR (262.29 EUR Maerzmiete mit heutiger Faelligkeit) + 10.00 EUR Mietzuschlag fuer Februar. Fuer die Miete habe ich natuerlich noch nicht gemahnt. Wie soll ich reagieren? Kann ich ihm auch fristlos wegen Nichteinhaltung des Vertrages kuendigen? Wie viel Zeit muesste ich ihm dann fuer den Auszug geben? Natuerlich liegt mir daran, die Miete zu bekommen, aber er zahlt momentan nicht. Lieber bezahle ich die Miete fuer meine unbewohnte Wohnung selbst als dass ich die Miete fuer einen ungewuenschten Bewohner zahle.

Danke fuer die Hilfe!!!!






27.02.2006 | 16:43

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragenstellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Der abgeänderte Mietvertrag ist rechtswirksam.

Insbesondere kommt keine Anfechtung in Betracht.
Gemäß § 123 Abs. 1 BGB kann derjenige, der zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, seine Erklärung anfechten.

Die Anfechtungserklärung muss dabei nicht als solche deklariert sein. Es reicht vielmehr aus, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass jemand am Vertrag nicht mehr festhalten möchte. Eine Anfechtung ist jedoch nur bei Vorliegen eines Anfechtungsgrundes möglich.

A. Anfechtung durch den Untermieter
Die einzelnen Voraussetzungen der arglistigen Täuschung sind:

I. Täuschungshandlung
1. Vorliegen einer Täuschung
Die Täuschungshandlung kann durch positives Tun oder durch Unterlassung verwirklicht werden. Dabei bezieht sich die Täuschung auf die wahrheitswidrige Behauptung von bedeutsamen Umständen.
Eine Täuschung durch Unterlassung liegt nur dann vor, wenn hinsichtlich der veschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestand.

2. Widerrechtlichkeit der Täuschung
Grundsätzlich ist die Widerrechtlichkeit durch das Vorliegen der Kündigung indiziert.

II. Kausalität zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung
Erforderlich ist, dass die Täuschung zu einem Irrtum des Getäuschten führt und dieser Irrtum für die Abgabe der Willenserklärung kausal war.

III. Arglist
Der Täuschende handelt dann vorsätzlich und somit arglistig, wenn er die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und in dem Bewußtsein, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird.

IV. Beweislast
Die Beweislast für alle Voraussetzungen trägt der Anfechtende. Dies dürfte Ihrem Untermieter nicht gelingen, insbesondere wenn Ihre Eltern Zeugen der Vertragsänderung gewesen sind. Hilfreich ist es, wenn der Umstand, dass der Untermieter den Kühlschrank selbst zu besorgen hat, auch in die Vertragsänderung mitaufgenommen worden ist.


B. Kündigung durch den Vermieter
Ein Zeitmietvertrag kann man zwar nicht ordentlich kündigen, wohl aber sind die außerordentliche fristlose Kündigung und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Sie können einen Rechtsanwalt mit der Kündigung beauftragen, dann muss aber dem Schreiben eine von Ihnen eigenhändig unterschriebene Vollmacht im Orginal beigefügt sein.

§ 569 in Verbindung mit § 543 I, II Nr 3 BGB gibt dem Vermieter das Recht außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.


C. Form der Mahnung
Eine Mahnung ist eine nicht formgebundene, einseitige empfangsbedürftige Erklärung. Somit kann die Mahnung auch per E-Mail erfolgen. Der Mahnende muss jedoch den Zugang beweisen, was in der Praxis bei E-Mails häufig zu Schwierigkeiten führt.


D. Weitere Handlungsoptionen
Weiterhin können Sie den Untermieter darauf hinweisen, dass er verpflichtet ist, die Miete zu zahlen, wenn er die Wohnung nutzt.

Sie können jede Nichtzahlung anmahnen. Sie brauchen, wenn ein Mietrückstand am Ende der Mietzeit vorhanden ist, die Kaution nicht auszahlen, sondern können die Kaution zurückbehalten.

Mietrückstände können zudem kostengünstig im Rahmen eines gesetzlichen Mahnverfahrens geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.





Mit freundlichen Grüßen

Antje Krenkel
Rechtsanwältin


Rechtsanwälte Grigo & Krenkel, Partnerschaft
Kantstraße 93a
10627 Berlin Charlottenburg

Tel: 030 - 325 11 385
Fax: 030 - 325 11 386
Email: kanzleiberlin@lycos.de


Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2006 | 09:43

Sehr geehrte Rechtsanwaeltin Krenkel,

ich bin Ihnen fuer die schnelle Bearbeitung meiner Frage sehr dankbar! Welche Kosten entstuenden fuer mich, wenn ich Sie mit de Kuendigung des Mietvertrages beauftragen wuerde? Habe ich nicht auch ein Sonderkuendigungsrecht wegen Nichteinhaltung des Vertrages? Ungern moechte ich den 2. Monat abwarten und die Miete einbuesen, die erste Miete wuerde ja noch die Kaution abdecken, fuer die 2. muesste ich dann einen Mahnbescheid beantragen. Kann ich das nicht umgehen?

Welcher Paragraph im BGB besagt, dass ich eine Mahnung formfrei verfassen kann? Kann ich die Tatsache, dass der Mietvertrag rechtsgueltig ist, ebenfalls mit einem Paragraphen belegen?
Koennen Sie bitte den Brief, welchen ich an den Untermieter richten moechte, ueberlesen und mir einen Tip geben, ob er veraendert werden muesste?

Mahnung und Information

Hallo ....,

lt. BGB verhaelt sich die Rechtslage wie bereits dargelegt. Der abgeänderte Mietvertrag ist rechtswirksam. Insbesondere kommt keine Anfechtung in Betracht.

Gemäß § 123 Abs. 1 BGB kann derjenige, der zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, seine Erklärung anfechten. Eine Anfechtung ist jedoch nur bei Vorliegen eines Anfechtungsgrundes möglich. (ich werde dann die von Ihnen genannten Paragraphen anfuegen)

Da wir einen rechtsgueltigen Vertrag besitzen und du die Wohnung nutzt, bist du zur Zahlung der Miete VERPFLICHTET! Ich bitte dich deshalb, den Mietrueckstand in Hoehe von 272,29 EUR bis spaetestens 3. Maerz auf mein Konto zu ueberweisen. Eine Mahnung ist im Uebrigen eine nicht formgebundene, einseitige empfangsbedürftige Erklärung. Somit kann die Mahnung auch per E-Mail erfolgen. Solltest du der Zahlungsaufforderung nicht nachkommen, mache ich von meinem Kuendigungsrecht Gebrauch.
Gruss,
Claudia

Wie verfahre ich, wenn ich weitere Fragen zu dieser Thematik an Sie richten moechte?

Freundliche Gruesse aus Dublin und ein herzliches Dankeschoen,

Claudia

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2006 | 12:34

Sehr geehrte Fragenstellerin,

zu Ihrer Nachfrage habe ich Ihnen eine Stellungnahme auf Ihre private E-Mail-Adresse gesandt.

Mit freundlichen Grüßen

Antje Krenkel
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