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Anfechtung bzw. Schadenersatz nach Hauskauf

12.06.2009 21:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben vor 7 Monaten ein Haus auf einem großen Grundstück in Stadtrandlage gekauft. Das Haus war renovierungsbedürftig, weswegen wir nach Abschluss teurer und zeitaufwendiger Renovierung erst vor ca. 4 Wochen in das Haus eingezogen sind. Das Grundstück ist nach Süden ausgerichtet. In dem Maklerexposee wurde das Grundstück angepriesen als :“ Das sonnige und ruhig gelegene Haus steht in einer gepflegten Wohngegend an einer kaum befahrenen Anliegerstraße. S-Bahn, Schule und Kindergarten können Sie bequem zu Fuß erreichen“. All das stimmt, bis leider auf das ruhig gelegene Haus. Südwestlich des Grundstücks befindet sich ein Autobahntunnel, dessen Mündung in Südwest-Richtung Luftlinie 800 m entfernt ist. Da wir ein wirklich ruhig gelegenes Haus gesucht haben und uns die Sache mit dem Autobahntunnel nicht geheuer war, haben wir das Haus ca. 10 mal angeschaut, bis wir mit dem Makler Kontakt aufgenommen haben. Bei allen Besichtigungen war es an dem Grundstück so ruhig, dass man eine Stecknadel fallen lassen hören können. Wir sind sogar auf dem (bewachsenen und begehbaren) Autobahntunnel bis ca. 200 m an die Südmündung gelaufen, um uns zu versichern, dass von der Autobahn an dem Grundstück nichts zu hören ist. Erst als wir überzeugt waren, dass das Grundstück ruhig gelegen ist, haben wir mit dem Makler Kontakt aufgenommen. Bei der Besichtigung war im Garten wiederum Seelenruhe, so dass wir das Haus 4 Wochen später, nachdem wir noch ein Sachverständigengutachten über den Zustand anfertigen haben lassen, das Haus gekauft haben. Der Sachverständige lobte ausdrücklich die Ruhe des Grundstücks. Einige Wochen nach der Hausübergabe, als wir regelmäßig zur Überwachung der Renovierungsarbeiten auf dem Grundstück waren, fiel uns auf, dass abhängig von der Windrichtung die Autobahn öfters (von morgens bis nachts) so laut zu hören ist, dass sogar die Fahrgeräusche einzelner LKW’s zu unterscheiden sind. Nach langer Internetrecherche stellt sich der Zusammenhalt wie folgt dar: Weil zwischen der Südseite unseres Grundstücks und der Südwestmündung des Tunnels nur freies Land ist, ist die Autobahn (herrührend allein von der Tunnelmündung; aus den Tunnelwänden kommt keinerlei Geräusch) bei Westwind, Südwestwind und Nordwestwind stark zu hören, weil sich dann die Autobahngeräusche nahezu ungehindert bis zu der Südseite unseres Grundstücks ausbreiten. Bei Ostwind, Südostwind und Nordostwind hingegen bildet sich ein Lärmschatten, weswegen es auf dem Grundstück absolut ruhig ist. Es gibt daher auf der Südseite unseres Grundstücks zwei Zustände: unangenehm laut (nicht Höllenlärm, aber signifikant mehr als ein Hintergrundrauschen) und seelenruhig, jeweils abhängig von der Windrichtung. Interessanterweise gibt es Wetterstatistiken aus unserer Stadt, welche zeigen, dass in den Monaten September und Oktober, als wir das Haus sehr oft besichtigt und gekauft haben, überwiegend Ostwind herrscht, wohingegen insbesondere in den Sommermonaten Juni bis August nahezu ausschließlich Südwest- und Westwind herrscht. Es ist daher kein Zufall, dass es in der Zeit, als wir das Grundstück wegen dem Hauskauf oft besichtigt hatten, sehr ruhig war, wohingegen es jetzt an 70 % aller Tage sehr laut ist. Wir hatten diesbezüglich einfach großes Pech.
Ich bin überzeugt, dass der Makler das gewusst hat. Als ich mit dem Makler einen mittelfristigen Termin für den Sachverständigen wegen beruflicher Termine ausmachen wollte, drängte der Makler, den Termin vorzuverlegen und drängte förmlich darauf, den Termin ohne mich mit dem Sachverständigen alleine zu machen; dem stimmte ich schließlich zu, da es sich um einen unabhängigen Sachverständigen handelte. Im Nachhinein ist mir klar, dass der Makler auf Zeit drängte, weil er vermeiden wollte, dass ich von dem „Wetterphänomen“ etwas mitbekomme und von dem Hauskauf Abstand nehme.
Der Vollständigkeit halber ist es anzumerken, dass der Kaufpreis bei der mir unterstellten und in dem Maklerexposee angepriesenen ruhigen Lage ca. 5 bis 10% unter den stadtüblichen Preisen lag. Bei der sich jetzt herausgestellten Lage befürchte ich, dass der Kaufpreis um 20 bis 30 % zu hoch war.
Zudem möchte ich der Vollständigkeit halber anmerken, dass ich alle Gespräche mit dem Makler geführt habe und den Verkäufer erst bei dem Notartermin kennengelernt habe. Alle meine Nachbarn kennen die Autobahnproblematik, da die Autobahn erst vor drei Jahren gebaut wurde und es vorher immer seelenruhig war. Man muss daher davon ausgehen, dass der Verkäufer die Nicht-ruhige Lage ebenfalls kannte; ich gehe fest davon aus, dass diese der alleinige Grund für den Hausverkauf war.
Nach alledem meine Fragen:
1. Habe ich eine Chance (wenigstens 50%), den Kaufvertrag erfolgreich anzufechten oder zumindest Schadenersatz von dem Verkäufer und/oder dem Makler (Differenz zwischen gezahltem Kaufpreis und von einem Sachverständigen festgestelltem Hauswert) zu verlangen? Welche Urteile wären hierzu einschlägig?
2. Wenn die Antwort zu 1. nein lauten sollte: Natürlich war mir der Autobahntunnel bekannt und natürlich war das Grundstück von außen besichtigbar. Aber wie dargelegt handelt es sich bei dem vorliegenden Fall (Seelenruhe wegen Mitwindeffekt oder Geräuschhölle wegen Gegenwindeffekt) um einen sehr speziellen Ausnahmefall, an den ein normal Sterblicher m.E. nicht denken kann. Gibt es in einem solchen Fall nicht auch für theoretisch, aber eben praktisch nicht ohne weiteres wahrnehmbare Mängel keine Aufklärungspflicht der Verkäufers?
3. Wenn die Antworten zu 1. und 2. ja lauten, spielt es in diesem Zusammenhang eine Rolle, dass ich den Makler und den Verkäufer nie nach der ruhigen Lage befragt habe (da ich mich nach subjektiver Meinung ja zuvor davon überzeugt hatte).
4. Wenn ich keine realistische Chance auf Anfechtung u/o Schadenersatz haben sollte: gehe ich ein rechtliches Risiko ein, wenn ich das inzwischen sehr aufwendig renovierte Haus ohne Ansprechen der Problematik verkaufe?
Vielen Dank vorab für die Beantwortung der nicht einfachen Fragen.

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Zur Anfechtungsmöglichkeit:

Wenn Sie davon ausgehen, dass der Verkäufer Ihnen die Lärmproblematik absichtlich verschwiegen hat, dann wäre eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, hier in Form von Unterlassen, möglich (§ 123 BGB ). Sie müssten allerdings beweisen können, dass der Verkäufer diese Kenntnis tatsächlich hatte und mit Arglist handelte - dazu das OLG Düsseldorf (Urteil vom 18.3.2002, 9 U 199/00 ): »Arglistig handelt, wer einen offenbarungspflichtigen Fehler zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. etwa BGH NJW 2001, 2326 , 2327). Für den Kauf eines Hausgrundstückes ist eine Pflicht zur Offenbarung des Verkäufers regelmäßig wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Bestehen bestimmter Mängel schließen lassen (vgl. BGH NJW-RR 1994, 907 ). Das bloße Vorliegen eines solchen Mangels ist jedoch im Sinne der Arglisthaftung unzureichend. Der Verkäufer muss vielmehr um das Vorhandensein des Mangels wissen oder doch zumindest mit ihm rechnen.«

Wenn Sie Beweismittel dafür beibringen können (z. B. Zeugen oder Urkunden), dass der Verkäufer Kenntnisse in diesem Sinne hatte, dann kann eine Anfechtung erfolgreich sein. Außerdem muss ein Sachmangel vorliegen (dazu unten).

Die Anfechtung müssten Sie innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt erklären, zu dem Sie die Täuschung entdeckt haben (§ 124 BGB ).


Zur Gewährleistung:

Eine Anfechtung wegen Irrtums über eine sog. verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache (§ 119 Abs. 2 BGB ), kommt vorliegend nicht in Betracht, da Ihnen das Grundstück bereits übereignet worden ist. Es ist stattdessen das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht anwendbar: Sie können ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag bzw. zur Minderung des Kaufpreises haben (§ 437 Ziff. 2 BGB ). Wenn die Voraussetzungen vorliegen, haben Sie die Wahl.

Zunächst muss ein Sachmangel vorliegen. Wenn, wie hier, eine Vereinbarung über die ruhige Lage nicht ausdrücklich getroffen worden ist, dann ist das Grundstück frei von Sachmängeln, wenn es sich für die vertraglich vorausgesetzte bzw. gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 bzw. 2 BGB ). Ein Urteil zu der speziellen Problematik des »Lärmschattens« müsste genauer recherchiert werden. Zum Problem von (Flug-)Verkehrslärm lassen sich allgemein jedenfalls einige Grundsätze heranziehen, die das OLG Köln aufgestellt hat (Urteil vom 14.11.1994, 2 U 76/93 ), wonach erhebliche Lärmimmissionen durch die Lage in der Einflugschneise eines Flughafens als Mangel des Grundstücks anzusehen sind: »Eigenschaften der Sache können auch Umweltbezüge sein, soweit sie nach der Verkehrsauffassung den Wert oder die Brauchbarkeit der Sache beeinflussen und ihr unmittelbar anhaften, also in der Sache selbst ihren Grund haben (BGH NJW 1991, 2556 ; 1985, 2472 (2473); NJW-RR 1988, 10 ; RGRK-Mezger, 12. Aufl., § 459 Rn. 9; Soergel-Huber, 12. Aufl., § 459, Rn. 26, 33 f., Münchener Kommentar- Westermann, 2. Aufl., § 459 BGB , Rn. 18 ). Bei der Abgrenzung zwischen der Sache innewohnenden und lediglich außerhalb der Sache liegenden Umständen kommt es darauf an, ob sich der Umstand ohne Rücksicht auf die Person des Erwerbers und sonstige wandelbare Umweltbezüge als Qualitätsmangel der Sache selbst darstellt. Eine Lärmexposition, die sich aus der Lage des Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens ergibt, ist ein dem Grundstück innewohnender Umweltbezug, denn er wirkt sich nach der Verkehrsauffassung dauerhaft auf die Wertschätzung der Sache selbst. aus. Die Lage in einer Einflugschneise eines Flughafens wird wie andere lagebedingte Vorzüge (vgl. RGZ 161, 330: freier Blick zum Venusberg) oder Nachteile als dauerhafter Umstand angesehen, denn die Lärmbelästigung ist auf unabsehbare Dauer mit der Lage des Grundstücks unmittelbar verknüpft und die dadurch bedingte geringere Wertschätzung gilt allgemein im Verkehr und nicht nur für bestimmte Erwerbergruppen.« Die Zumutbarkeitsschwelle für Verkehrslärmimmissionen in Wohngebieten wird im allgemeinen bei Werten von 70 - 75 dB(A) tagsüber und von 60 - 65 dB(A) nachts angesetzt (vgl. BGH NJW 1993, 1700 (1703) m.w.N.).

Über die Intensität des Lärms bei ungünstigen Windverhältnissen müsste ein Sachverständigengutachten erstellt werden, um die Frage zu beantworten, ob in Ihrem Fall ein Sachmangel vorliegt oder nicht.


2.

Erübrigt sich.


3.

Da Sie schlüssig darlegen können, warum Sie von einer ruhigen Lage ausgegangen sind, bestand m. E. kein Anlass für weitere Nachfrage. Mit dem Einfluss der Windverhältnisse auf die Lärmentwicklung muss ein Laie kaum rechnen. Eine grob fahrlässige Unkenntnis, die Ihre Gewährleistungsrechte gefährden könnte (§ 442 BGB ), dürfte sich daher kaum begründen lassen.


4.

Da zunächst noch ermittelt werden müsste, ob die Zumutbarkeitsschwelle hinsichtlich des Lärms überschritten ist oder nicht, lässt sich die Frage nicht beantworten. Im Zweifel sollte allerdings ein potentieller Käufer aufgeklärt werden. Nur so können Sie vermeiden, dass Sie selbst wegen Gewährleistungsrechten in Anspruch genommen werden.


Insgesamt besteht durchaus eine Aussicht darauf, dass Sie den Kauf rückabwickeln bzw. eine Minderung des Kaufpreises geltend machen können. Zunächst müsste unter Beiziehung eines Sachverständigen die genaue Lärmbelastung festgestellt werden. Für die weiteren Schritte suchen Sie dann am besten einen Anwalt in Ihrer Nähe auf, der Sie eingehender berät und mit der Gegenseite in Kontakt tritt.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.06.2009 | 11:17

Vielen Dank für die Antworten.

Wenn ich Sie Recht verstehe, setzen beide möglichen Anspruchsgrundlagen voraus, dass ein Sachmangel vorliegt, der nur gegeben ist, wenn die Verkehrslärmimmissionen 70 - 75 dB(A) tagsüber und/oder von 60 - 65 dB(A) nachts betragen, was bei mir wohl (zum Glück) nicht der Fall ist. Wenn solche Werte nicht vorliegen, bleiben mir keine rechtlichen Möglichkeiten.

Habe ich Sie soweit richtig verstanden?.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.06.2009 | 15:10

Zu Ihrer Nachfrage:

Es ist richtig, dass in jedem Fall ein Mangel vorliegen muss. Allerdings ist das Erreichen der o. g. db-Grenzen nicht zwingend vorausgesetzt.

Für die Geltendmachung einer Täuschungsanfechtung müssten Sie im Streitfall darlegen und beweisen, dass der Verkäufer eine Offenbarungspflicht verletzt hat. Das setzt eine offenbarungspflichtige Tatsache voraus, die sich wiederum aus dem Vorliegen eines Mangels ergibt. Ein Mangel kann sich im Fall von Lärmimmissionen auf das Grundstück entweder daraus ergeben, dass die allgemeine Zumutbarkeitsschwelle überschritten ist. Diese gilt für jedes Grundstück. Wenn Sie allerdings im Streitfall darlegen und beweisen, dass Sie ein gesteigertes Interesse an einer besonders ruhigen Lage hatten und dies dem Verkäufer auch bekannt war, dann können auch geringere Immissionen einen Mangel darstellen (sog. subjektiver Mangelbegriff).

Entsprechendes gilt für die kaufrechtliche Gewährleistung.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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