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Anfechtung Mietvertrag


| 27.06.2012 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler



Am 15.12.2011 wurde über Maklervermittlung ein Mietvertrag für ein Wohnhaus abgeschlossen, Mietbeginn 01.042012. Die erste Besichtigung der Wohnräume mit dem Vermieter erfolgte am 04.03.2012. Meine Nachfrage bezüglich der Heizungsfunktion wurde abgelehnt, weil der Vermieter das Haus in dem sich die Zentralheizung befindet zunächst aufräumen wollte. Auf dem Grundstück des Vermieters befinden sich zwei Wohnhäuser. In dem vom Vermieter genutzten Haus befindet sich die Zentralheizung die beide Häuser mit Heizenergie versorgen soll. Das Haus in dem sich die Zentralheizung befindet hat 2010 ein Brand stattgefunden bei dem der für die Heizung erforderliche Schornstein zerstört wurde. Meine Nachfrage nach eventuellen Problemen mit der Heizungsanlage wurde vom Vermieter verneint.
Als Bezugstermin wurde der 12.03.2012 vereinbart. An diesem Tag erfolgte der Einzug in das Mietobjekt. Erst zu diesem Zeitpunkt wurde ich vom Vermieter unterrichtet dass die Heizungsanlage nicht funktionstüchtig ist!
Der Vermieter stellte als Notlösung div. Elektroradiatoren zur Verfügung mit dem Versprechen der Stromkostenübernahme bis 30.04.2012 Eine ausreichende Temperierung der Wohnräume war allerdings nur eingeschränkt möglich d. h. die gesetzlich vorgegebenen Raumtemperaturen wurden nicht erreicht.
Erst in einem persönlichen Gespräch am 28.05.2012 erklärte der Vermieter dass er bereits vor meinem Einzug über die defekte Heizung informiert war. Aus diesem- und weiteren Gründen habe ich den Mietvertrag mit dreimonatiger Frist zum 31.08.2012 gekündigt. Die Kündigung wurde vom Vermieter angenommen.
Ich hätte einen Einzug in das Haus nicht vollzogen wenn mir vom Vermieter dieser wesentliche Mangel „Heizung" rechtzeitig mitgeteilt worden wäre. Meiner Meinung nach wurde ich also vom Vermieter „Arglistig getäuscht" und möchte den Mietvertrag für ungültig erklären.
Fragen:
1. Ist unter den o. g. Gründen „Arglistige Täuschung" oder evtl. sogar wegen „Betrug" eine Anfechtung des Mietvertrages möglich oder kann u. U. Strafantrag wegen Betrug gestellt
Werden?
2. Welche Kosten können bei einer erfolgreichen Anfechtung geltend gemacht werden. Z. B. Maklerprovision, Umzugskosten, Mietkaution, Mietzahlungen, gezahlte Nebenkosten?
3. Können bis zum Auszug anfallende Mietzahlungen zurückgehalten werden?
4. Muss der Vermieter über die sichere Anlage der gezahlten Kaution Auskunft geben?
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1. Ist unter den o. g. Gründen „Arglistige Täuschung" oder evtl. sogar wegen „Betrug" eine Anfechtung des Mietvertrages möglich oder kann u. U. Strafantrag wegen Betrug gestellt
Werden?

Dies hängt wie so oft von den genaueren Umständen des Einzelfalles ab. Wenn das Haus grundsätzlich nicht beheizbar war, hätte dies Ihnen der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags am 15.12.2011 natürlich mitteilen müssen, da dies ein Umstand ist, der dazu führt, dass man das Haus zu Wohnzwecken nicht oder nur sehr eingeschränkt benutzen kann. Ich vermute aber einmal, dass man den Defekt an der Heizung reparieren könnte. Wenn der Vermieter hier darlegen kann, dass er im Dezember davon ausging, dass er die Heizung bis zu Ihrem Einzug reparieren kann, liegt keine arglistige Täuschung vor. Ggf. ist der Vermieter ja selbständig, und ihm sind über den Winter wichtige Kunden wegen Insolvenz o.ä. weggefallen. Es sind also Konstellationen denkbar, in denen der Vermieter argumentieren kann, dass er mit Einnahmen aus Januar o.ä. plante, die Heizung reparieren zu lassen.

Ich vermute einmal, dass es dem Vermieter hier lediglich an Geld mangelt, da er ja offenbar selbst in einer nicht oder schlecht mit Radiatoren beheizten Immobilie lebt, was wohl niemand freiwillig macht. Hierfür spricht auch, dass er Ihnen keine Reparatur der Heizung in den Sommermonaten zusagen kann und Ihre Frage zu 4). Wenn Sie im Prozess vortragen und beweisen können, dass ihm schon im Dezember klar war, dass er bis März die Heizung nicht würde reparieren können, liegt hier ein Betrug vor.

Ggf. hat die Heizung im Dezember auch noch funktioniert, und der jetzige Defekt hat mit dem von Ihnen erwähnten Brand in 2010 nichts zu tun. Dann hätte keine Hinweispflicht bestanden, so dass kein arglistiges Verschweigen im Dezember gegeben wäre.

Bezüglich der falschen Aussage am 04.03.2012, also ca. eine Woche vor dem Einzug, liegt ganz augenscheinlich eine Täuschung vor, da hier ja schon klar gewesen sein dürfte, dass die Heizung nicht funktioniert. Wenn Sie beweisen könnten, dass Sie kurzfristig eine andere Bleibe gefunden hätten, könnten Sie hier jedenfalls die Umzugskosten geltend machen, nicht aber die Maklerkosten, da diese ja schon im Dezember angefallen sind. Dies hängt wie oben geschildert von der Situation im Dezember ab.

Die Anfechtung sollte zudem kurzfristig erfolgen. Lassen Sie sich den Zugang auf eine Doppel vom Vermieter quittieren.

Vor Allem haben Sie aber eine Schadenersatzforderung wegen arglistiger Täuschung.

Eine Strafanzeige dürfte auch Sinn machen, da jedenfalls der Anfangsverdacht bezüglich eines Betruges gegeben ist.

2. Welche Kosten können bei einer erfolgreichen Anfechtung geltend gemacht werden. Z. B. Maklerprovision, Umzugskosten, Mietkaution, Mietzahlungen, gezahlte Nebenkosten?

Die Maklerprovision können Sie zurückfordern, wenn Sie eine Täuschung bereits im Dezember beweisen können. Für die Umzugskosten reicht eine Täuschung im Dezember oder März.

Die Mietkaution können Sie in einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordern. Sie dient ja etwaigen Nebenkostennnachzahlungen und dem Ersatz von von Ihnen verursachten Schäden. Dieser Anspruch hat aber mit der Täuschung nichts zu tun.

Bezüglich der Miete können Sie eine Mietminderung geltend machen, soweit die Raumtemperaturen von ca. 20 ° tagsüber und 16 ° nachts, im Bad ca. 22 ° C nicht erreicht worden sind bzw. auch bis zu Ihrem Einzug aufgrund des kühlen Sommerwetters nicht erreicht werden. Der Umfang der Mietminderung hängt davon ab, wie weit diese Temperaturen unterschritten wurden oder noch werden. Sie sollten hier die Temperatur regelmäßig messen und Protokoll führen.

Bezüglich der gezahlten Nebenkosten können Sie Kürzungen vornehmen, soweit erhöhte Stromkosten auf den Betrieb der Radiatoren zurück zu führen sind. Ggf können Sie hier den Verbrauch in der vorherigen Wohnung als Anhaltspunkt nehmen und so den Mehrverbrauch ermitteln.

Von den Miet- und Nebenkostenzahlungen an sich sind Sie jedoch aufgrund der Anfechtung nicht vollständig befreit. Möglicherweise steht Ihnen aber ein zusätzliches Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter die gesetzes- und vertragskonformer Anlage der Kaution nicht nachweist, siehe hierzu meine Ausführungen unter 4.

3. Können bis zum Auszug anfallende Mietzahlungen zurückgehalten werden?

Wie unter 2. ausgeführt dürften hier jedenfalls Teilzahlungen zu erbringen sein. Sie können aber die Aufrechnung mit ggf. noch nicht abgezogenen Mietminderungsansprüchen für die Vergangenheit und etwaigen Schadenersatzforderungen vornehmen, die Sie dann aber bitte ausdrücklich schriftlich und nachweisbar (Quittung) erklären sollten. Zudem besteht möglicherweise ein Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht korrekt angelegten Kaution, siehe hierzu unter 4.

4. Muss der Vermieter über die sichere Anlage der gezahlten Kaution Auskunft geben?

Nach der Entscheidung des BGH abgedruckt in NJW 2008, 1152, ist der Mieter berechtigt einen Nachweis darüber zu verlangen, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Solange der Vermieter die Kaution nicht entsprechend angelegt hat, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution zu. Sie sollten den Vermieter nachweislich (Quittung) schriftlich auffordern, Ihnen innerhalb von zehn Tagen eine Bankbestätigung über die Anlage der Kaution vorzulegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2012 | 13:03

danke für Ihre Antwort.
Hier eine Nachfrage bzw. zusätzlicher Hinweis zur Beurteilung.

Die Heizungsanlage befindet sich in dem Haus welches im Juli 2010 abgebrannt ist, (Dieses Haus ist unbewohnt, der Vermieter wohnt in einer anderen Stadt.)hierbei wurde der zum Betrieb der Heizung erforderliche Schornstein von der Feuerwehr wegen Einsturzgefahr abgetragen die Heizanlage konnte also nach diesem Datum nicht mehr benutzt werden. (Aussage einer örtlichen Heizungsbau- Firma)!
Dies war dem Vermieter natürlich bereits bei Abschluss des Mietvertrages (Dezember 2011)bekannt!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2012 | 13:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Im Hinblick auf Ihre Klarstellung bezüglich des Sachverhaltes wird es nunmehr darauf ankommen, ob der Schornstein zum Betrieb der Heizung bis zu Ihrem Einzug hätte wiederhergestellt werden können oder ob sonst eine Lösung möglich gewesen wäre, wie die Heizung im Nebenhaus hätte betrieben werden können. Ggf. wäre es auch möglich gewesen, in dem von Ihnen angemieteten Haus eine neue Heizung zu installieren.

Wenn diese Möglichkeiten nicht bestanden hat und der Vermieter sie gleichwohl nicht auf die fehlende Beheizbarkeit des von Ihnen angemieteten hingewiesen hat, liegt hier ein arglistiges Verschweigen eines Mangels vor, der ihn zum Schadenersatz verpflichtet.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 27.06.2012 | 13:51


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