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Anfechtung Mehrheitsbeschluß?


| 26.04.2007 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mehrheitsbeschluß über Sonderumlage von 600 T€ ´kurios` zustande
gekommen;unzureichende Information zu Effekt der Fassadensa-nierung inkl.Wärmedammmaßnahen; Falschinformation zu wärmetechn.
Gebäudezustand (lt. jetzt eingesehenen Energiepass lautet die Energiekennzahl --> 5 (1=gut;10=schlecht)Wie sich jetzt rausgestellt hat,war auch der Beirat nicht über Inhalt des Ener-giepasses informiert;Antrag e. Eigentümers vor Abstimmung auf Verschiebung d. TOP auf o.a. Versammlung nicht berücksichtigt;
keine vollst. Beschlußverkündung mit Abstimmergebnis erfolgt;
dieses erst aus Protokoll erfahren;dargestelltes Abstimmergebnis
ist mit 2-3 Stimmen bei Zustimmung falsch(vorzeitig weggegangen)
Abstimmergebnis durch objektiv falsche energetische Gebäude-darstellung beeinflußt;Energiepass (aus 2003) bisher nie kommuniziert.
Ist Zustandekommen des Beschlusses in Ordnung/Anfechtungsgründe?
Wirtschaftlickeit der Wärmedämmmaßnahmen i.Zshg.mit Fassaden-sanierung nicht gegeben(101 € Kosten/m2 Wohn-/Nutzfläche bei Einsparung 1,97 €/m2 pro Jahr (Gesamteinsp. pro Jahr 7.922 €)
Ordnungsgemäße wirtschaftliche Verwaltung? Rücklagenbildung vorher?

Sehr geehrter Herr,

Im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses ist innerhalb eines Monat bei Gericht zu stellen.

Ob die Versammlung trotz Ihres Wegganges von Ihnen vor der Beschlussfassung weiter beschlussfähig war, hängt gemäß § 25 Abs. 3 WEG davon ab: "Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (!!!) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten." Darüber könnte das Protokoll durch den Verwalter einen Eintrag enthalten.

Die Abstimmung über den Beschlussantrag erfolgt durch den Versammlungsleiter in der Weise, dass dieser durch entsprechende Abstimmungsfragen die Anzahl der gültigen Ja- und Nein-Stimmen ermittelt. Ein Beschlussantrag ist nur dann positiv beschlossen, wenn die gültigen Ja-Stimmen die gültigen Nein-Stimmen überwiegen. Enthaltungen oder ungültige Stimmen sind nicht zu berücksichtigen, sofern in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist (z.B. das Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind). Die Stimmabgabe ist eine Willenerklärung. Sie sollten die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümer, die bei der Beschlussfassung abgestimmt haben, auffordern, die Stimmabgabe wegen Irrtums anzufechten. Die Anfechtung der Stimmabgabe als Willenserklärung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung ist dabei nicht mit einer Anfechtung gemäß § 23 Abs. 4 WEG gleichzusetzen. Dies hat zur Folge, dass die Stimmabgabe als von Anfang an nichtig anzusehen ist.
Ob eine ordnungsgemäße Verwaltung vorliegt bzw. eine vorherige fehlende Rücklagenbildung gegeben ist, vermag diesseits erst ua nach Einsichtnahme in die früheren Protokolle beurteilt werden bzw. die Entwicklung des Kontos Instandhaltungsrücklage.


Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2007 | 12:24

Sehr geehrter Herr ,
zunächst Klarstellung, dass nicht ich gegangen bin; Beschlußfä-
higkeit nicht strittig; da ich ein Statement zu folgenden Sach-
verhalten lt. meiner Anfrage vermisse, frage ich nach:
1.Wie ist Antrag auf Verschiebung der Beschlußfassung auf a.o.
Versammlung mit entspr. Aufklärung/Information zu sehen? Ist dies ein weiterführender Beschluß mit Vorrangigkeit)
2. s. meinen Text: "keine vollst. Beschlußverkündung mit Ab-stimmergebnis"
3. s. meinen Text:"Wirtschaftlichkeit der (Sanierung mit) Wärme-
dammmaßnahmen nicht gegeben"

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 19:30

Vielen Dank für die Nachfrage!
1. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung berechtigt und hat nur unter bestimmten engen Voraussetzungen ein Recht auf Aufnahme bestimmter TOPs in die Tagesordnung. Im Umkehrschluss muss auch nicht auf die Verschiebung eingegangen werden. Der Verwalter hat ein Leitungsrecht der Versammlung.
2. Da ich habe ich Sie wohl zuerst mißverstanden; deshalb meine Ausführungen zum Verlassen der ETWversammlung.
Das Zustandekommen eines Beschlusses in der ETWversammlung setzt die Abstimmung über eine Beschlussantrag, die Feststellung des Abstimmungsergebnisses sowie die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses voraus. Nach der neueren Rspr. des BGH ist die Verkündung des Beschlussergebnisses für die Beschlussfassung konstitutiv und nicht mehr nur deklaratorischer Natur (BGH v. 23.8.2001). Bei eindeutigem Abstimmungsergebnis genügt die Bekanntgabe des Beschlussantrages als konkludente Verkündung des Beschlussergebnisses. Ist der Versammlungsvorsitzende hinsichtlich der Feststellung des Beschlussergebnisses unsicher, kann er jedoch die Verkündung (in einer späteren Versammlung oder durch schriftliche Bekanntmachung) nachholen. Unterbleibt eine Verkündung, so liegt ein "Nichtbeschluss" vor und jeder Wohnungseigentümer kann durch einen nicht fristgebundenen Feststellungsantrag in einem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG klären lassen, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss zu Stande gekommen ist.

3. Der Verwalter hat auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten wie auf die Wirtschaftlichkeit. Der Verwalter hat zudem Kontroll- und Handlungspflichten; er hat die Eigentümer über die gemachten Feststellungen zu unterrichten. Ob Handlungsdefizite vorliegen, vermag ich von hier aus nicht beurteilen zu können., insbesondere ob der jetzige Verwalter diese zu vertreten hat.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass mir eine Fristprüfung aufgrund fehlender Angaben nicht möglich ist.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

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"Insbesondere der Hinweis auf Anfechtung der Stimmabgabe wegen Irrtums bzw. arglistiger Täuschung durch zurückhalten von Infor-mationen über objektive Ergebnisse/Tatbestände aus dem Energiepass waren mir sehr wertvoll. Herzlichen Dank! "