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Anfechtung Immobilienkaufvertrag im Insolvenzverfahren

1. November 2019 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor vier Jahren habe ich im Raum Solingen eine Immobilie zu einem marktgerechten Preis gekauft. Dabei habe ich eine Finanzierung aufgenommen. Der Großteil des Kaufpreises wurde direkt an die damals finanzierende Bank der Verkäufers gezahlt, um das Grundbuch lastenfrei zu erhalten. Im Grundbuch bin ich inzwischen als Eigentümer eingetragen. Über das Vermögen des Verkäufers wurde nun das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter möchte den Versuch unternehmen, mir zu beweisen, dass ich zum Zeitpunkt des Verkaufs von der Pleite des Verkäufers gewusst habe. Es besteht die Gefahr der Anfechtung. Hierauf möchte ich mich gedanklich vorbereiten und habe die folgenden konkrete Fragen:

1) Nach welcher Reihenfolge läuft eine daraus folgende Rückabwicklung des Kaufvertrages ab?
2) Besteht die Gefahr, dass ich die Immobilie an den Insolvenzverwalter zurückgeben muss, diese Immobilie dann in die Masse mit einfliesst und ich dann den zum damaligen Zeitpunkt gezahlten Kaufpreis in der Insolvenztabelle anmelden muss?

Vielen Dank vorab für Ihre Informationen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Unterstellt, Sie haben das Grundstück tatsächlich zu einem marktgerechten Preis gekauft und keine Kenntnis von der drohenden Insolvenz des Verkäufers, sehe ich keine insolvenzrechtlichen Anfechtungsgründe gegeben. Im Einzelnen:

1. § 140 Abs. II InsO

Bei Kaufverträge über Immobilien richtet sich der für die Anfechtung maßgebliche Zeitpunkt nach der Auflassungsvormerkung. Da der Kaufvertrag vor vier Jahren geschlossen wurde, unterstelle ich einmal, dass auch die Auflassungsvormerkung sicherlich 3 Jahre zurückliegt. Dieser Zeitpunkt ist für die nachfolgend aufgeführten Anfechtungsmöglichkeiten im Blick zu behalten.

2. § 133 Inso

Rechtshandlungen die bis zu 10 Jahre vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens durchgeführt wurden sind anfechtbar, wenn der Verkäufer durch den Verkauf des Grundstücks andere Gläubiger benachteiligen wollten und Sie davon wussten. Ihre Kenntnis wird vermutet, wenn sie von der drohenden Zahlungsunfähigkeit Kenntnis hatten. Ich unterstelle, Sie hatten davon keine Kenntnis. Auch dürfte es an einer Benachteiligung fehlen, wenn der Verkaufspreis marktgerecht war.

3. § 133 Abs. 4 InsO

Anfechtbar sind Rechtshandlung mit nahestehenden Personen, die innerhalb von zwei Jahren vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschlossen wurden und Sie Kenntnis davon hatten, dass der Verkäufer seine Gläubiger benachteiligen wollte. Aufgrund des marktgerechten Kaufpreises dürfte es bereits an der Benachteiligung scheitern. Ob der Verkäufer Ihnen nahe stand, kann ich den Angaben nicht entnehmen.

4. § 130 InsO

Bei einer kongruenten Deckung - marktgerechter Preis - ist eine Anfechtung möglich wenn das Rechtsgeschäft innerhalb von drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahren vorgenommen wurde und der Schuldner zahlungsunfähig war und Sie die Zahlungsunfähigkeit kannten. Alles drei dürfte in Ihrem Fall nicht zutreffen sein.

5. Kenntnis von der drohenden Insolvenz

Dass Sie Kenntnis von einer drohenden Insolenz hatten, muss Ihnen der Insolvenzverwalter nachweisen.

6. Rückabwicklung

Unterstellt, der Insolvenzverwalter dringt mit seinem Anspruch durch, so müssen Sie das Grundstück zurückübertragen und Sie bekommen den Kaufpreis. Da es sich aber um Geld handelt, müssen Sie den Anspruch als Masseanspruch nach §§ 144 II, 55 I Nr. 3 InsO anmelden. Sie haben keinen Anspruch auf Zahlung des Geldes. Damit sind Sie zumindest vor den anderen Gläubigern zu befriedigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 1. November 2019 | 13:03

Vielen Dank für Ihre Beantwortung meiner Fragen. Bitte gehen Sie noch einmal auf Ihren Satz ein:

"Sie haben keinen Anspruch auf Zahlung des Geldes. Damit sind Sie zumindest vor den anderen Gläubigern zu befriedigen."

Inwiefern bin ich vor den anderen Gläubigern zu befriedigen?

Haben Sie vielen Dank vorab.

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 1. November 2019 | 13:44

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage,

im Falle einer Rückabwicklung haben Sie keinen Anspruch auf Zahlung Ihres Geldes. Sie müssen den Anspruch, neben anderen Gläubigern, zur Tabelle anmelden. Wenn es an die Verteilung des Vermögens geht, gibt es ein Rangfolge unter den Gläubigern. Die Gläubiger werden in Gruppen aufgeteilt. Die beiden großen Gruppen sind die Massegläubiger und die Insolvenzgläubiger. Innerhalb einer Gruppe werden die Gläubiger prozentual gleichmäßig befriedigt. Erst wenn die Massegläubiger zu 100 % befriedigt sind erhalten die Insolvenzgläubiger Geld. Sie gehören zu den Massegläubigern und werden damit vor der großen Masse der Insolvenzgläubiger befriedigt. Abhängig vom Vermögen der Gesellschaft kann es natürlich sein, dass auch die Massegläubiger nicht voll, sondern nur prozentual befriedigt werden.

Mit freundlich Grüßend

FRAGESTELLER 27. Januar 2023 /5,0
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