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Anfechtung Beschlussfassung (Fortsetzung)


07.08.2006 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



... Fortsetzung

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung soll angefochten werden. Wenn eine Wohnung zwei Eigentümern gehört, wer hat dann das Stimmrecht? Im vorliegenden Fall entscheidet nämlich eine "halbe" Stimme:

Folgender Fall:
- Ein anwesender Architekt machte eine falsche Aussage bez. der Kosten. Die Abstimmung fiel extrem knapp aus und sehr viele Eigentümer möchten ihre Stimme nun revidieren.
- Eine Wohnung gehört zwei Eigentümern je hälftig, der Stimmzettel wurde namentlich jedoch nur einem zu 100% zugeordnet. Erst nach der Abstimmung erfuhr der andere Eigentümer daß nach § 25.2 WEG jedes Eigentum nur einheitlich betrachtet wird. Besonders ärgerlich deshalb, da nach anschließender Beratung mit dem Stimmgeber tatsächlich anders gestimmt worden währe. Dies hätte den Beschluß bereits gekippt.
- Viele Eigentümer waren im Urlaub und haben die Einladung zur Eigentümerversammlung nicht erhalten, d.h. sie haben sich auch nicht vertreten lassen können. Haben die noch ein Stimmrecht, bzw. können die noch widersprechen?

Was kann die Eigentümergemeinschaft nun am sinnvollsten machen, um eine neue Beschlussfassung zu erwirken?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn eine Wohnung zwei Eigentümern je zur Hälfte gehört und für diese Miteigentümer eine einheitliche Stimme abgegeben wurde, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass vorher eine interne Abstimmung zwischen den Miteigentümern erfolgte. Allerdings hat die Rechtsprechung einmal entschieden, dass, wenn eine Einigung unter den Mitberechtigten nicht zustande kommt, eine gleichwohl abgegebene Stimme nicht gezählt werden kann (so Kammergericht, NJW - RR 1989, Seite 1172 für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen besitzt, einige davon unter Zwangsverwaltung stehen und er mit dem Zwangsverwalter keine Einigung erzielen kann.). So dürfte Ihr Fall aber nicht liegen. Generell wird von einer Ungültigkeit der Stimmabgabe dann nicht ausgegangen werden, wenn die gemeinschaftlichen Eigentümer nach außen hin eine gemeinschaftliche Willensbildung erkennen ließen.

Sofern einzelne Eigentümer durch falsche Angaben zur Stimmabgabe veranlasst wurden, gilt folgendes:

Die Willensbildung der Versammlungsteilnehmer, über einen bestimmten Sachverhalt zu entscheiden, erfolgte durch deren Stimmabgabe. Die Entscheidung der abstimmenden Teilnehmer sind empfangsbedürftige Willenserklärungen, die sich, soweit gleich lautend, zu dem Beschluss zusammensetzen. Die einzelnen Willenserklärungen wie auch der Beschluss sind Rechtsgeschäfte. Sie unterliegen den allgemeinen Grundsätzen über Nichtigkeit und Anfechtbarkeit. Wenn also hier eine Täuschung vorgelegen hätte, könnten die Eigentümer insoweit die Anfechtung ihre Stimmabgabe gegenüber der Eigentümergemeinschaft, am besten gegenüber dem Verwalter erklären. Ob die Voraussetzungen hier tatsächlich vorliegen, lässt sich Ihrer Frage nicht entnehmen. Hier wäre sicherlich eine eingehende Schilderung der Problematik und damit einhergehend ausführliche Beratung erforderlich.


Allein aus der Tatsache, dass einige oder viele Eigentümer zum Zeitpunkt der Versammlung oder deren Einladung in Urlaub waren, lässt sich noch nicht ableiten, dass die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar sind. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

Allerdings:
Die Versammlung darf nicht zur Unzeit einberufen werden (OLG Frankfurt, NJW 1983, 398), z.B. nicht am Vormittag oder frühen Nachmittag eines Arbeitstages oder in allgemeinen Ferienzeiten. Der Zeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar seien, so dass auch berufstätige Wohnungseigentümer Gelegenheit haben, selbst an der Versammlung teilzunehmen. Wenn also Einladung zur Versammlung und die Versammlung selbst in die Ferienzeit fiel und deshalb eine große Anzahl von Eigentümern daran gehindert war, nicht nur persönlich an der Versammlung teilzunehmen, sondern auch einen Vertreter zu entsenden, kann über eine Anfechtung nachgedacht werden. Wenn sich also ein Eigentümer entschließen sollte, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen, müsste der Antrag auf eine solche Entscheidung binnen eines Monats seit Beschlussfassung bei Gericht gestellt werden. Die Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung.


Die Eigentümergemeinschaft kann nichts unternehmen. Es ist an dem jeweiligen Eigentümer, entweder die Anfechtung seiner Stimmabgabe zu erklären oder aber den Beschluss anzufechten, weil die Einladung zur Versammlung oder die Versammlung selbst in der allgemeinen Ferienzeit stattgefunden hat. Möglicherweise ist auch beides zugleich sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2006 | 16:38

Vielen Dank. Klärende Nachfrage:

Die beiden Eigentümer haben auch noch andere Wohnungen, im Fall einer Wohnung sind sie aber beide je hälftig beteiligt. Die Hausverwaltung gab jedoch nur einem Eigentümer den Stimmzettel und füllte diesem vorab auch nur mit dessen persönlichen Daten aus. Der Andere stimmte generell anders, von Einigung kann daher keine Rede sein. Außerdem verweist die HV in der Beschlußfassung auf die Teilungserklärung und gibt das Gesamtergebnis in Miteigentumsanteilen bekannt.

Wie ist es mit den Eigentümern, die eine Einladung definitv nicht erhalten haben und sich deshalb nicht haben vertreten lassen können? Z.B. weil die Einladung in der Vorferienzeit versandt wurde als viele bereits weg waren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2006 | 13:48

Sehr geehrter Fragesteller,

es spricht einiges dafür, dass die Stimmabgabe in Bezug auf die gemeinsame Wohnung der beiden Eigentümer ungültig sein könnte, wenn der Stimmzettel so ausgestaltet war, dass eine einheitliche Stimmabgabe nicht erkennbar war. Um dies zu beurteilen, müsste man allerdings einen Blick auf den Stimmzettel werfen. Grundsätzlich ist bei Mitberechtigung eine einheitliche Ausübung des Stimmrechtes notwendig. Einer alleine kann also nur bei gesetzlicher oder rechtsgeschäftlicher Vertretungsmacht stimmen. Wenn eine Wohnung beiden Eigentümern gehört, kann das Abstimmungsverhalten in Bezug auf diese Wohnung durchaus von demjenigen abweichen, welches der einzelne Eigentümer (aus welchen Gründen auch immer) zeigt. Hieraus kann also die Unwirksamkeit nicht abgeleitet werden.

Zu beachten ist allerdings die Teilungserklärung. Aus dieser können sich Abweichungen ergeben, da die gesetzliche Regelung durch Vereinbarung oder Teilungserklärung abdingbar ist. So ist z.B. auch ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder Objekten denkbar. Die Frage kann also nur abschließend beurteilt werden, wenn die Teilungserklärung hierzu vorliegt.

Anhand der bisherigen Angaben kann ich nicht beurteilen, ob die Einladung oder die Versammlung zur Unzeit erfolgte. Hier wäre zunächst zu klären, was man unter Ferienzeit oder Vorferienzeit zu verstehen hat. Allein aus der Tatsache, dass eine Einladung im Sommer erfolgte und einige der Eigentümer zu dieser Zeit in Urlaub waren, lässt sich noch nicht ableiten, dass die Versammlung zur Unzeit stattfand. Wenn die aus dem Gesetz oder der Teilungserklärung abzuleitende Frist zur Einladung eingehalten wurde, ist zunächst einmal grundsätzlich davon auszugehen, dass die Einladung ordnungsgemäß ist. Die Abhaltung einer Versammlung zur Unzeit ist eher die Ausnahme. Auch hier lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten, es müssten hierzu Informationen über die Größe der Wohnungseigentumsanlage ebenso vorliegen wie über die Daten der Einladung, der Eigentümerversammlung und der Anzahl der tatsächlich anwesenden Wohnungseigentümer. Erst dann lässt sich ermessen, ob tatsächlich urlaubsbedingt (und nicht aus anderen Gründen) Wohnungseigentümer an der Versammlungsteilnahme gehindert waren.

Mit freundlichen Grüßen
R. Pössl
Rechtsanwalt

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