Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
500.114
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Anfechtung Beschluß Ja ?

| 24.11.2009 23:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Schilderung der Situation in Steno-Stil:

Wohneigentumsgemeinschaft in Haus mit 3 Eingängen als Wohnanlage mit etwas über 20 Einheiten (Sondereigentum), die aber gemeinsam zentral versorgt werden (Heizung etc.),
Im Kellergeschoß befinden sich sind Gemeinschafts- und Kellerräume, ebenso als jeweiliges Sondereigentum TG-Stellplätze, auf deren Dach sich Gärten als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht durch die EG-Wohnungen befinden.
Umlaufende Grundstücksabtrennung und Trennungen zwischen den Gärten sollten lt. Baubeschreibung Hecken sein. Zäune sind in der Teilungserklärung nicht vorgesehen.

Noch vor der ersten Eigentümerversammlung wurden Zäune errichtet. In der konstituierenden Eigentümerversammlung, bei der sich noch einige Wohnungen im Besitz des Bauträgers befanden, entbrannte eine heftige Diskussion zwischen Zaunerrichtern und Gegnern der Umzäunung. Ein allstimmiger Beschluß war (auch wegen Veto des Bauträgers) nicht zu erreichen.
Nun wollten wir ja die Gemeinschaft nicht gleich mit einem Streit beginnen, also suchten wir nach einem Kompromiß: Wir entschieden uns (u.a. aus Sicherheitsaspekten) für einen umlaufenden Zaun um das Garten-Gemeinschaftseigentum! Der Beirat wurde beauftragt, einen Kompromiß zu erarbeiten, der die übrigen Wohneigentümer von entstehenden Kosten derzeit und für die Zukunft freistellen soll.

Ergebnis der Verhandlungen des Beirats: Die Zäune (auch die Querzäune zwischen den Gärten) sollen genehmigt werden und mit Hecken so bepflanzt werden (auf Kosten der Zaunerrichter), daß die Zäune optisch verschwinden.
Diese Lösung entsprach nicht unserem Kompromiß, und ich signalisierte Ablehnung, u.a. weil ich (und andere mit mir) sich nicht zum "Abnicken" von Fakten benutzen lassen wollten. Und das Argument des Bauträgers, daß die Zäune auf der TG stehen und deren Dach beschädigen könnten, leuchtete mir auch ein.
Die Vertreter des Bauträgers lehnten den Kompromiß-Vorschlag ab, signalisierten aber, dem umlaufenden Zaun in einer Höhe von 1,20m zustimmen zu können. Die Querzäune genehmigten sie nicht, weil sie fürchteten, daß diese das Dach der TG beschädigen.
Es wurde daraufhin der Antrag in "umlaufenden Zaun" und "Querzäune" geteilt, und über den umlaufenden Zaun wurde allstimmig abgestimmt. Als ich dann einen Beschluß über die Querzäune herbeiführen wollte, wurde ich überredet, doch bis zur nächsten EV zu warten.

In der nächsten EV stand das Thema zwar auf der Tagesordnung, es wurde aber von der Verwaltung kein Beschluß angestrebt, weil (O-Ton Verwaltung) die Vertreter des Bauträgers nicht anwesend wären und eine Allstimmigkeit daher nicht zu erreichen sei.
Ich beantragte die Feststellung, daß diese Zäune widerrechtlich, d.h. ohne Genehmigung errichtet wurden, ins Protokoll zu nehmen. Die Verwaltung verweigerte dies und meinte, ich könne ja gegen die Zäune klagen!

Vor der diesjährigen Versammlung beantragte ich rechtzeitig, die noch ausstehende Abstimmung über die Querzäune als TOP.

Mittlerweile war ich von meiner Vorstellung, einen Rückbau der Querzäune erreichen zu wollen, abgerückt (Frieden zu haben ist nämlich auch etwas Feines!). Ich wollte die anderen Eigentümer nicht durch Zerstörung ihrer Pflanzen und dem mit Erdarbeiten verbundenen Lärm und Schmutz verärgern, und hatte bereits seit dem Sommer Nachbarn informiert, daß ich bereit sei, die Zäune gegen Auflagen dulden.
Z.B. daß es endlich ins Protokoll kommt, daß die Zäune widerrechtlich errichtet worden sind, und daß sie jederzeit (z.B. bei einem Wohnungsverkauf) von den anderen EG-Eigentümern, die keine Zäune errichten wollten, auf Kosten der Zaunerrichter wieder abgerissen werden dürfen, ohne dann wieder einen neuen Beschluß herbeiführen zu müssen.

Meine Fragen an Sie:

1. Trifft der folgende Beschluß (Zitat aus dem mir auf Anforderung per Email zugesandten Beschlußbuch) meine Forderungen und Vorstellungen, oder sehen Sie in der Formulierung evtl .Fallstricke, die später für uns als Nichtzaunerrichter und Miteigentümer als Kosten auf uns zukommen könnten?
Würden Sie mir empfehlen, den Beschluß anzufechten?

(Zunächst war ich von der Richtigkeit dieses Beschlusses überzeugt, aber andere Verwalter und Beiräte von Wohneigentumsgemeinschaften kritisierten den Wortlaut, insbesondere den zweiten Satz des Beschlusses.)

2. Möglicherweise habe ich Rechtsschutz für die selbstgenutzte Wohneinheit. Würde eine Anfechtung (die ich eigentlich nicht anstrebe!) in die Zuständigkeit fallen?

Ich hoffe, schnell eine Antwort zu bekommen, denn die Frist läuft in ein paar Tagen ab (Beschlußbuch dauerte so lange!)!

Mit freundlichen Grüßen Anonymus

"Folgender Beschlußantrag wurde formuliert:

>Die mangels eines vorab gefaßten Genehmigungsbeschlusses widerrechtlich errichteten Querzäune zwischen den Sondernutzungsflächen im Erdgeschoß werden von der Eigentümergemeinschaft derzeit geduldet, d.h. eine nachträgliche Genehmigung zur Errichtung der Querzäune wird nicht erteilt.

>Ein Rückbau von Querzäunen kann von den jeweiligen Eigentümern der Erdgeschoßwohnungen jederzeit vorgenommen werden. Die Kosten für einen eventuellen Rückbau trägt der jeweilige Eigentümer der bezogenen Wohnung.

>Sollten Schäden am Gemeinschaftseigentum auftreten, die vermuten lassen, dass diese durch die Installation der Querzäune verursacht worden sein könnten, so wird die Gemeinschaft einen Gutachter mit der Schadensfeststellung beauftragen. Sollte gutachterlich festgestellt werden, dass Schäden durch die Installation von Querzäunen entstanden sind, so sind die Gutachterkosten sowie sämtliche Kosten zur Schadensbehebung nebst jedwelcher Folgekosten von demjenigen Sondereigentümer zu tragen, auf dessen Sondernutzungsrecht der schadensursächliche Querzaun installiert wurde.

>Die Haftungsfreistellung der Eigentümergemeinschaft von jedwelchen Kosten, die mit der Installation, dem Erhalt, dem Rückbau sowie eventuellen Kosten zur Schadensbeseitigung einhergehen, gilt auch für eventuelle Rechtsnachfolger der Sondereigentümer, die einen Querzaun errichtet haben.

Der den vorgenannte Beschlussantrag wurde wie folgt abgestimmt:

Gegenstimmen: keine
Enthaltungen: keine

Der Beschlußantrag wurde daher einstimmig angenommen."

Quelle: Kopie des Beschlußbuches - per Email von der Verwaltung auf Anforderung zugesandt (Fehler im letzten Satz belassen!!)

25.11.2009 | 08:01

Antwort

von


(257)
Ludwig-Thoma-Strasse 47
85232 Unterbachern
Tel: 08131/3339361
Web: http://www.rechtsanwaeltin-altmann.de
E-Mail:
Diese Anwältin zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

zu 1) Ein Rückbau der Zäune auf Ihr Verlangen bzw. dem Verlagen eines Rechtsnachfolgers (wenn Sie die Wohnung veräußern) ist in dem Beschluss nicht vorgesehen. Eine Anfechtung eines Beschlusses von einem Eigentümer, der zunächst zugestimmt hat ist nur zulässig, wenn dies nicht treuwidrig ist. Anerkannte Anfechtungsgründe sind vor allem formelle Fehler. Ein anerkannter Anfechtungsgrund wäre zum Beispiel auch gegeben, wenn der Beschluss bedeutungslos ist oder mehrdeutig ist und neue Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Dies ist meiner Meinung nach hier der Fall. Die Formulierung, dass die Zäune nicht genehmigt sind, aber „derzeit“ von den Eigentümern geduldet werden ist unbestimmt und widersprüchlich. Weitere Streitigkeiten sind hier vorprogrammiert.

Ob der Beschluss auch gegen die Gemeinschaftsordnung ist abschließend an dieser Stelle nicht zu klären, da diese hierzu eingesehen werden müsste.

Bitte beachten Sie, dass ein entsprechender Antrag vor bei Gericht innerhalb einem Monat nach Beschlussfassung erfolgen muss.

Zu 2) Wenn Ihre Rechtsschutzversicherung sich auf das Wohnungseigentum erstreckt müssen die Kosten getragen werden, wenn der Rechtsstreit Aussicht auf Erfolg hat. Dies sollte vorab durch einen Deckungsanfrage abgeklärt werden.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin





Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2009 | 01:45

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin!

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Eine Gemeinschaftsordnung haben wir meines Wissens nicnht. Oder kann die Teilungserklärung als solche angesehen werdem? In der Teilungserklärung kommen Zäune übrigens nicht vor!

Eine Frage scheint mir etwas zu wenig berücksichtigt:

Es war die Devise bei allen Zaunkompromissen, daß jetzt und in aller Zukunft keine Kosten für Nichtzaunerrichter entstehen. Wäre diese Vorgabe mit dem obigen Beschluß gesichert?

In der Hoffnung auf eine Antwort verbleibe ich mit freundlichen Grüßen! Anonymus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2009 | 06:02

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Die Gemeinschaftsordnung ist oft Teil der Teilungserklärung aber grundsätzlich von dieser zu unterscheiden. Eine Teilungserklärung regelt die dinglichen Rechte, also beispielsweise die Zuordnung von Sonder – und Gemeinschaftseigentum, eine Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer.

Hinsichtlich der Kosten regelt der Beschluss, dass der Rückbau von den jeweiligen Eigentümern zu tragen ist. Dies gilt aber nicht für die Gutachterkosten für den Fall, dass Schäden durch die Querzäune entstanden sind. Ein Gutachten wird zunächst von der Gemeinschaft in Auftrag gegeben, diese muss also die Kosten zunächst aufbringen. Zwar können die Kosten von dem Eigentümer des schadensverursachenden Zaunes zurückverlangt werden. Für den Fall, dass aber kein schadensverursachender Zaun festgestellt werden kann bzw. nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit besteht kein Regressanspruch. Eine Schwierigkeit der Durchsetzung von diesem Regressanspruch kann dann auftreten, wenn ein schadensursächlicher Zaun zwar festgestellt wird, der Eigentümer aber wegen Insolvenz die Kosten nicht aufbringen kann.

Hinsichtlich der Kosten für die Schadensbeseitigung enthält der Beschluss zwar eine Haftungsfreistellung zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft, regelt aber nicht wer die Kosten tragen muss. Konsequenterweise werden diese Kosten dem Eigentümer des schadensverursachenden Zaunes auferlegt werden. Aber auch hier können Schwierigkeiten auftreten wenn der entsprechende Eigentümer wegen Insolvenz nicht bezahlen kann. Wegen der Freistellung des Rechtsnachfolgers des schadensverursachenden Zaunes können Schwierigkeiten auch dann auftreten, wenn ein Schaden beispielsweise erst nach 10 Jahren auftritt und der zaunerrichtende Eigentümer die Wohnung dann bereits seit geraumer Zeit veräußert hat. Dieser müsste dann erst ausfindig gemacht werden.

Ich hoffe Ihnen nun weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Neu

Darf's noch eine Frage mehr sein?

Viele oder regelmäßige Fragen? Mit der Frag-einen-Anwalt.de Flatrate unbegrenzt Fragen stellen.
Sie haben ein Problem, von dem Sie wissen, dass noch mehr Fragen kommen? Sie sind Handwerker, Arzt, Freiberufler oder Gründer? Dann sollten Sie sich das mal näher anschauen.
Details anschauen
Bewertung des Fragestellers 27.11.2009 | 16:23

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Mit der ausführlichen Antwort auf die Nachfrage war ich zufrieden. Hervorzuheben ist die schnelle Reaktion des Anwältin!

"
Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwältin Astrid Altmann »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.11.2009
4,4/5,0

Mit der ausführlichen Antwort auf die Nachfrage war ich zufrieden. Hervorzuheben ist die schnelle Reaktion des Anwältin!


ANTWORT VON

(257)

Ludwig-Thoma-Strasse 47
85232 Unterbachern
Tel: 08131/3339361
Web: http://www.rechtsanwaeltin-altmann.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Familienrecht, Strafrecht, Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht