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Anfangsrevovierungsklausel, Renovierungspflichten


17.06.2005 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
ich habe meine Wohnung vor 9 Jahren unrenoviert übernommen, Seitdem habe ich 2x renoviert (nach Einzug und vor 4 Jahren). Ich habe zu Ende Juli gekündigt, der Vermieter verlangt von mir, dass ich renoviere. In meinem Mietvertrag steht:

"...sind vom Mieter nach Maßgabe der AVB und der Hausordnung
- die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl Nrn. 5 und 12 AVB)
- die malermäßige Instandsetzung der Wohnung bei Einzug zu übernehmen"
Der obige Abschnitt steht direkt im Vertrag, nicht in den Allgemenen Vertragsbestimmungen und ist individuell vereinbart worden, daher wohl kein Formular.


AVB Nr 5:..."Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:" gefolgt von en üblichen Fristen (3,5,7 Jahre).
Weiterhin können "in besonderen Ausnahmefällen auf Antrag des Mieters" die Fristen verlängert oder verkürzt werden.

AVB Nr 12: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr 5 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen."

Die Wohnung hat inzwischen den Eigentümer gewechselt. Mein Vermieter verlangt von mir, dass ich renoviere.

Ich habe mehrmals gelesen, dass eine Klausel, die den Mieter bei Einzug zur Renovierung verpflichtet, nicht zulässig ist. Muss ich renovieren oder nicht?
17.06.2005 | 18:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der vorhandenen Informationen beantworten möchte.

Generell ist es durchaus nicht unzulässig, eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter zur Anfangsrenovierung nach Einzug in die Wohnung verpflichtet ist. Dies gilt insbesondere in dem Fall, dass eine Individualvereinbarung vorliegt. Das folgt aus dem Prinzip der Vertragsfreiheit.

Allerdings sehe ich gute Aussichten, dass Sie die Schlussrenovierung dennoch nicht schulden. Bei den AVB Nr. 5 und Nr. 12 handelt es sich nämlich, wenn ich Sie da richtig verstehe und vorbehaltlich der genaueren Vertragprüfung, um allgemeine und formularmäßige Vertragsbedingungen. Insoweit hat der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).

Wenn man dieses Urteil wörtlich nimmt, ergibt sich bereits insoweit, dass sie die Schönheitsreparaturen nicht schulden. Für diese Summierungseffekt ist auch unerheblich, dass die Renovierung bei Einzug im Wege einer Individualvereinbarung bestimmt wurde, da bei der entscheidenden Frage, ob eine unangemessene Benachteiligung bei der formularmäßigen Klausel vorliegt, eine Gesamtbetrachtung vorgenommen wird.

Darüber hinaus habe ich auch meine Zweifel, dass die Formulierung: „ in besonderen Ausnahmefällen auf Antrag des Mieters die Fristen verlängert oder verkürzt werden“ nach Nr. 5 der AVB den Anforderungen des Bundesgerichtshofes in Bezug auf „ starre Fristenklauseln“ gerecht wird. Denn dadurch wird der Eindruck erweckt, dass eine starre Fristenregelung, wie sie in ihrem Vertrag auch vorliegt, generell wirksam ist.

Fazit: Nach alledem sind sie nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hellmann
Rechtsanwalt
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2005 | 18:50

Vielen Dank - wollte nur kurz nachfragen:
Ist der Punkt "- die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl Nrn. 5 und 12 AVB)" nicht ebenfalls eine Individualvereinbarung oder wird sie durch den Verweis auf die Durchführungsbestimmungen im Formular nicht als solche angesehen?
Desweiteren muss ich gestehen, Nr.12 gekürzt zu haben. In der ausführlichen Fassung habe ich diesen Punkt bereits als Beispiel gefunden, welches laut BGH (finde die Quelle leider nicht mehr) die Fristen aufweicht und daher zulässig ist. Sorry für das Kürzen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2005 | 20:33

Sehr geehrter Fragesteller,

kein Problem - wenn sie gekürzt haben :-) Letzlich kommt es ja auch auf die unzulässige Summierung überwiegend an.

Ob es sich dabei um eine Individualvereinbarung handelt, ist per Ferndiagnose naturgemäß schwierig zu beantworten. Alleine der Verweis in einer Individualvereinbarung auf eine Formularklausel macht aus einer formularmäßigen Klausel jedoch noch keine Individualvereinbarung (=Schutz vor Umgehung des Verbraucherschutzes).

Zur Beurteilung der Frage, ob eine Formularbedingung handelt kommt es entscheidend auf die äußere Gestaltung und natürlich auch darauf an, ob die Bestimmungen im einzelnen ausgehandelt wurden und ob sie für eine Vielzahl von Verträgen gelten sollen.

Die Formulierung als AVB (=allgemein, für eine Vielzahl von Verträgen) impliziert dies jedoch. Zumal ja die quasi übergestülpte Individualvereinbarung sonst keinen Sinn macht.

Wenn Ihnen meine Antwort so garnicht eingängig ist, faxen Sie mir den Vertrag einfach mal rüber und dann schauen wir nochmal (05139-9703335).

Sollte der Vermieter im Übrigen sich damit nicht abfinden wollen, empfehle ich dringend, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe ansonsten, Ihnen weiter geholfen zu haben und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende

Hochachtungsvoll

Hans-Christoph Hellmann
Rechtsanwalt
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