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Androhung einer fristlosen Kündigung Mietwohnung

08.06.2021 15:21 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo.

Ich bewohne seit November 2015 eine Mietwohnung. Diese habe ich seit ca. Mitte 2016 leider komplett zugemüllt.
Jetzt, Anfang Juni 2021, wurde ein Wasserschaden festgestellt, der jedoch nicht zwingend durch meine Vermüllung, sondern ein defektes Heizungsrohr in der Wand verursacht wurde. Seitdem die Heizung in diesem Bereich deaktiviert wurde, ist auch die Feuchtigkeit weniger geworden.

Dennoch hat mich dieser Zwischenfall dazu gezwungen, gegenüber dem Besitzer der Wohnung sowie der Verwaltungsgesellschaft meine Situation offenzulegen.

Nachdem nun ein Unternehmen hier war, um den Feuchtigkeitsschaden zu besichtigen, hat mich nun nach 5 Tagen eine Mail des Eigentümers erreicht. Dieser schreibt mir am heutigen 8.6.2021 dass er eine Reinigung und Renovierung bis zum 25.6. beansprucht. Sollte ich zu diesem Zeitpunkt beides nicht nachweisen können, benennt der Besitzer klar die fristlose Kündigung des Mietverhältnis.

Nun bin ich natürlich dabei, verschiedene Unternehmen aufzusuchen, um den Unrat zu beseitigen. Ebenfalls bin ich derzeit dabei, Handwerker zur Behebung des Schadens zu suchen. Dennoch stehe ich vor dem Problem, dass viele Unternehmen den Umfang meines Unrats nicht gut einschätzen und kaum zeitnah Termine anbieten können.

Wie kann ich dieser Ankündigung antworten und entgegenstehen? In welchem Rahmen kann ich zB mehr Zeit herausschlagen oder gibt es sogar Regelungen, die eine solche Situation klar definieren?

Ich möchte gern in der Wohnung bleiben, bin auch bestrebt, den Zustand so schnell wie möglich zu beheben. Dennoch liegt es nicht mehr in meiner Hand, wie die Terminfindung der Unternehmen aussieht. Was kann ich tun?

Mit freundlichen Grüßen...

08.06.2021 | 17:28

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

"Wie kann ich dieser Ankündigung [der fristlosen Kündigung] antworten und entgegenstehen? In welchem Rahmen kann ich zB mehr Zeit herausschlagen oder gibt es sogar Regelungen, die eine solche Situation klar definieren?"


Wichtig ist, dass Sie sich kooperativ zeigen, denn der Vermieter darf grundsätzlich nach Abmahnung das Mietverhältnis außerordentlichfristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 1. Variante BGB):

"Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet [...]."

Auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung kommt in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung ist ein Kündigungsgrund; Verletzung der Erhaltungspflicht durch Verwahrlosung).

Weitere Fälle sind zu finden bei Büring, Zeitschrift für die Anwaltspraxis (ZAP) 2017, 829: Vermüllte Mietwohnung – Kündigung als Ultima Ratio.

Ob Ihre Müllsituation noch zum ordnungsgemäßen Gebrauch gehört oder vertragswidrig ist (§ 541 BGB) kann ich nicht beantworten.

Jetzt ist aber nicht Zeit für eine Diskussion dieses Themas.

Da Sie selbst von Müll sprechen, haben Sie das Problem erkannt. Sie sind ja auch bereit zu handeln.


Besteht ein vertragswidriger Zustand, müssen Sie sofort im möglichen und zumutbaren Umfang den vertragswidrigen Zustand beseitigen (Palandt/Weidenkaff, BGB 2021, § 541, Rn 9).

Nach dem Urteil des Amtgerichts München vom 18.07.2018 - Az.. 416 C 5897/18 (zitiert nach beck-online) kann eine vermüllte Wohnung ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Dort war die Wohnung aber so verwahrlost, dass bereits Substanzschäden an der Wohnung eingetreten waren und sich Nachbarn beschwert hatten.
"[D]er Flur [war] mit Müll, Papier und Schutt knöcheltief bedeckt.In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen." Des Weiteren gab es Schimmelschäden, Gestank, einen Wasserfleck in der Wohnung darunter.


"Was kann ich tun?"

Sie sollten sofort auch selbst mit der Entsorgung des Mülls - auch mit Freunden/ Bekannten - beginnen und das auch dokumentieren.
Machen Sie sich Notizen zu den angefragten Unternehmen. Rufen Sie erforderlichenfalls auch überregional an.
Machen Sie dem Vermieter gegenüber deutlich, dass Sie gewillt sind, die Wohnung "auf Vordermann zu bringen", aber das in rund zwei Wochen nicht schaffen und zur vollständigen Bereinigung der Angelegenheit länger brauchen.


Wenn Fortschritte sichtbar sind, wird sich der Vermieter auch auf eine Fristverlängerung einlassen und nicht (fristlos) kündigen, weil er dann in einem eventuellen Räumungsrechtsstreit unterlegen sein wird, weil die Fortsetzung des Mietverhälnisses für den Vermieter dann "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles" zumutbar ist (Umkehrschluss aus § 543 Abs. 1 S. 2 BGB).


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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