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Andere Grundstücksnutzung, kann Baulast gelöscht werden?

17.01.2010 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Der Eigentümer eines Wiesengrundstücks (WG) hat in 1984 für sich und seine Rechtsnachfolger als Baulast gem. § 70 LBO (Baden-Württemberg) gegenüber der Baurechtsbehörde die Verpflichtung übernommen, auf seinem Grundstück 3 KFZ-Stellplätze anlegen zu lassen und zugunsten eines naheliegenden Grundstücks (G) uneingeschränkt benützen zu lassen.

Für das Wiesengrundstück (WG) wurde gleichzeitig mit dem Eintragen der Baulast ein Pachtvertrag über 10 Jahre zur gewerblichen Nutzung als Autoabstellplatz abgeschlossen. Der Pächter ist inzwischen verstorben. Das Gewerbe in dieser Art besteht nicht mehr. Das Grundstück (G) hat seit längerem einen neuen Eigentümer. Vom Nutzungsrecht als Stellplatz wurde seit langem (ca. 1994) kein Gebrauch gemacht. Der in 1994 ausgelaufene Pachtvertrag wurde nicht erneuert. Pachtzahlungen erfolgten seitdem nicht mehr. Dem neuen Eigentümer des Grundstücks (G) war von der Baulasteintragung bis vor wenigen Monaten nichts bekannt. Er ist nicht zu einer einvernehmlichen Löschung der Baulast bereit.

Zum Zeitpunkt der Eintragung (1984) gehörte das Wiesengrundstück in Erbengemeinschaft zwei Personen. In der Baulasteintragung ist nur eine Person dieser Erbengemeinschaft als Eigentümer und Baulastträger aufgeführt.

Für das Wiesengrundstücks (WG) wurde inzwischen vom Bauamt der Gemeinde eine Baugenehmigung erteilt und es ist somit als Bauplatz deklariert. Erst bei den Verkaufsverhandlungen wurde wieder entdeckt, dass eine Baulast eingetragen ist.

Und nun meine Fragen:

1. Kann die Baulast durch die anderweitige Nutzung des Grundstückes (vorher Wiese, jetzt Bauplatz) gelöscht werden und wenn, wie?
2. Die Baulast wurde nur von einem Teil der Erbengemeinschaft unterschrieben. Ist dieser Baulast-Eintrag dann überhaupt gültig?
3. Muss die für die Baulasteintragung zuständige Behörde den/die Eigentümer des Grundstückes auf die Verpflichtungen/Nachteile aus einer Baulast hinweisen? Müssen diese Hinweise dokumentiert werden und wie lange sind diese ggfs. aufbewahrungs-pflichtig?
4. Welche Erfolgsaussichten hat der Klageweg, da nur 1 Teil der Erbengemeinschaft unterschrieben hat? Welche Anwalts- und Gerichtskosten entstehen hierbei?

Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1.)

Zunächst ist festzuhalten, dass nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung auch für Rechtsnachfolger die Baulast gilt, so dass Sie allein aus dem Eigentumswechsel nichts ableiten können.

Allerdings spielt die Nutzungsänderung eine wesentliche Rolle, an der angesetzt werden sollte:

Eine Baulast ohne baurechtlich relevante Bedeutung führt zu deren Unwirksamkeit (VGH Baden-Württemberg, Urt.v. 10.01.2007, Az.: 3 S 1251/06) und genau dieses dürfte sowohl durch die Nutzungsänderung als auch die Tatsache, dass seit 1994 vom Recht kein Gebrauch gemacht worden ist, eingetreten sein. Auch dieser zweite Punkt ist also bei der Frage, ob die baurechtliche Bedeutung überhaupt noch besteht, wichtig.

Ein öffentliches Interesse an der Baulast kann daher gar niocht mehr bestehen, so dass zum schriftlichen Verzicht unter Fristsetzung aufgefordert und danach Klage eingereicht werden sollte. Denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist der der Baulast zu Grunde liegende Zweck entfallen, so dass Sie nach § 71 III LBO-BW einen Anspruch auf Löschung haben werden.

2.)

Der Baulasteintrag ist ansich gültig. Allein durch die Eintragung sind mögliche Verstöße geheilt worden, was sich aus der Grundbuchordnung ergibt. Sie werden hier also keinen Grundbuchberichtigungsanspruch durchsetzen können, sondern werden sich auf die unter 1.) aufgeführten Punkte stützen müssen.

3.)

Nein; eine solche Verpflichtung besteht nicht, so dass Sie nicht etwa mit Verletzungen von Aufklärungspflichten argumentieren können. Daher besteht auch keine Dokumentations- oder Aufbewahrungspflicht.

Hier oblag es dem Eigentümer, sich selbst vorab rechtskundig zu machen, was gerade im Baurecht immer wieder - auch aus Kostengründen - unverständlicherweise gescheut wird. Die Beratungskosten sind aber meistens das wesentlich kleinere "Übel".

4.)

Die Teilunterschriften werden nicht zu einer erfolgreichen Klage führen, was sich aus der Antwort zu Punkt 2.) ergibt.

Die Kosten richten sich nach dem Wert der Baulast, die so nicht bestimmt werden kann. Ausgehend von einem Regelstreitwert liegt das Kostenrisiko für die erste Instanz bei rund 2.000,00 EUR.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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