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Anbau an bestehendes Haus

27.03.2019 17:52 |
Preis: 68,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2 BauGB; Grundzüge der Planung

Hallo ,
ich habe vor ca. 2 Jahren ein Haus gekauft wobei es sich dabei um zwei Flurstücke handelt . Ein Flurstück ist im Bebauungsplan und das angrenzende Flurstück befindet sich im sogennanten Außengebiet wofür die Gemeinde eine Satzung hat . Als ich das Haus kauft wußte ich das ich einen Anbau an das bestehende Haus anbauen muß.
Also hatte ich beim Hauskauf mir einige Maße die das bestehende Haus mit Baufenster betreffen Seitens der Gemeinde geben lassen . Jedoch war es nie meine Absicht in diesem Baufenster mein Anbau zu verwirklichen sondern ich hoffte auf das einlenken der Gemeinde das ich mein Bauvorhaben teilweise in das forhandene Baufenster und zum teil in den Außenbereich anbauen dürfte . Meine Bauvoranfrage wurde von beiden Seiten ( Bauamt und Gemeinde abgelehnt ) . Jedoch hatte ich bei einem persönlichem Gespräch mit dem Herrn vom Bauamt noch gut Hoffnung da er mir einige möglichkeiten nannte wie man mit dem Vorhandenen und dem Außengebiet Flurstücken doch zu einem Anbau kommen könnte . Das Flurstück im Außenbereich war als Bauerwartungsland auch beschrieben und die Gemeinde hat sich auch zwischen meinem und dem Nachbargrundstück schon ein Flurstück gesichert um eine Zufahrtsstraße für später zu haben . Jedoch ist das ganze so das wenn mal ein Bebauungsplan für dieses Gebiet entstehen sollte benötigt die Gemeinde ein drittel von meinem Flurstück was derzeit im Außengebiet ist um die Straße für das Baugebiet zu verwirklichen . Hatte das auch schon mit der Gemeinde diskutiert und alle Fakten dazu auch beschrieben . Da es sich beim bestehenden Haus um ein etwas was das architektonisch betrifft Haus handelt würde der Anbau nach vorne zur Straße das ganze Bild des Hauses zerstören . Das Bauamt hatte mir auch schon Zugeständnise mit dem Baufenster zum Außengebiet bzgl. Abstandsflächen gemacht das man diese ja auf das Flurstück im Außengebiet übertragen kann , jedoch ist das von der Fläche noch zu klein bemessen . Braucht man in diesem Falle ein Bebauungsplan wenn ich mit nur ca. 4-5 in den Außenbereich mit dem Anbau kommen würde und würde es da nicht reichen den Außenbereich zu ändern ohne viel hin und her bzw. Bebauungsplan .....

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich unterstelle, das beide Flurstücke im Grundbuch unter derselben Nummer in Spalte 1 des Bestandsverzeichnisses des Grundbuches eingetragen sind. Dann gibt es nur ein "Grundstück" im baurechtlichen Sinne.

Es fragt sich, ob Ihnen - neben der Befreiung vom Baufenster - auch eine Befreiung erteilt werden kann für die Überschreitung der Grenzen des Bebauungsplanes. Die Grenze eines Grundstücks muss nicht mit der Grenze des Bebauungsplanes übereinstimmen (Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 30. Juni 1994 - 4 B 136.94 -, juris). Die Grenze des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes ist eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 7 des Baugesetzbuches (BauGB).

Die Möglichkeit einer Befreiung bestimmt sich nach § 31 Abs. 2 BauGB:

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zu prüfen wäre anhand des Bebauungsplanes, ob die Grundzüge der Planung berührt werden, ob also die Grundkonzeption des Planes betroffen ist. Eine Befreiung ist ausgeschlossen, wenn das Vorhaben in seine Umgebung nur durch Planung zu bewältigende Spannungen hineinträgt oder erhöht. Das dürfte hier der Fall sein mit der Festlegung der Grenzen des Bebauungsplanes. Dann bedürfte es der Änderung des Bebauungsplanes. Allerdings sollten Sie hier die Diskussion mit Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde suchen - vielleicht sieht man die Problematik angesichts der sich anschließenden Außenbereichssatzung gelassener.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2019 | 18:12

Sehr geegrter Herr Geißlreiter ,
danke für Ihre Antwort . Nun zu Ihrer Antwort noch . Die beiden Flurstücke sind zwar nebeneinander aber im Grundbuch unter der Spalte 1 mit Grundstück 1 und 2 angegeben und in Spalte 3 ist das Flurstück mit dem Wohnhaus mit Gebäude und Freifläche angegeben und ist somit im Bebauungspaln . Das andere Flurstück was sich im Außengebiet befindet ist in Spalte 3 mit Gebäude u. Freifläche und Landwirtschaftsfläche Unland angegeben . Somit greift bei der Gemeinde die Außenbereichssatzung . Hatte schon Kontakt mit der Gemeinde und auch dem Bauamt . Jedoch war das letzte Gespräöch mit dem Bürgermeister so das er mir erklärte das es gerade 3 verschiedene Orte gebe womit sich die Gemeide befast und einen Bebauungspaln dann erstellt , jedoch ist dieses Gebiet nicht das mit meinem Flurstück sondern ein Baugebiet wobei mehr Bauplätze entstehen würden wie bei mir . Deshalb war ja meine Frage ob man nicht ohne Bebauungspaln ein Anbau realisieren könnte auch wenn es diese Außenbereichssatzung gibt . Könnte man nicht das Flurstück neu vermessen und diesen Teil vom Außenbereich der zum Anbau benötigt wird in den vorhandenen Bebauungsplan einbringen ??? Somit würde sich ja das Außengebiet nur um einen kleinen Teil verringern . Das Flurstück im Außengebiet hat lt. Grundbuch 1901 m2 Fläche und es würden nicht mal 100 m2 benötigt wenn man die Abstandsflächen berücksichtigt . Also einfach ohne viel hin und her einfach die Grenzen neu abstecken !!! Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2019 | 23:08

Sehr geehrter Fragesteller,

dann handelt es sich um zwei selbständige Grundstücke.

Der Bebauungsplan ist als Satzung ergangen und damit eine Rechtsnorm (wie die Außenbereichssatzung auch). Will man den ändern, muss ein förmliches Änderungsverfahren durchgeführt werden. Das betrifft die Grenzen des Bebauungsplanes als Festsetzung. Der Bebauungsplan ist parzellenscharf auf Grundlage der vorhandenen Flurstücke bei Satzungserlass. Deshalb würde eine nachträgliche Erweiterung des einen Flurstücks zu Lasten des anderen nicht unmittelbar weiterhelfen.

Nach derzeitigem Stand ist es nur möglich, ein selbständiges Gebäude auf dem Außenbereichsgrundstück zu errichten nach den Regeln des § 35 BauGB i.V.m. der Außenbereichssatzung.

Deshalb mein Vorschlag, es über § 31 Abs. 2 BauGB zu versuchen, einer Befreiung. Dazu müsste das Bauvorhaben jedenfalls auf einem einzigen Grundstück verwirklicht werden. Das Grundstück im Innenbereich müsste dann in der Tat noch entsprechend vergrößert werden, wenn Ihnen für diesen Weg grünes Licht gegeben wird.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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