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An alle Fachanwälte für Mietrecht: Mieter geht einfach zur Eigentümerversammlung

28.07.2021 22:18 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:14

Ich habe eine Frage. Mir gehört eine Eigentumswohnung, in der meine Tante (81 Jahre) seit 20 Jahren wohnt. Mir sagte leider ein Anwalt hier vor Ort, dass es sich bei Würdigung der Gesamt-Umstände um einen Mietvertrag (in mündlicher Form, da es nichts Schriftliches gibt) handelt und leider um keinen Leihvertrag, so dass der volle Mieterschutz gilt, auch wenn die "Miete" noch nicht mal mein Hausgeld deckt.

Ich suche nun nach Wegen, meine Tante aus meiner Wohnung zu bekommen, da eben eine Räumungsklage wenig Aussicht auf Erfolg hat.

Meine Frage dazu: Meine Tante geht wohl immer seit 20 Jahren zu den Eigentümerversammlungen (wo ich aus Zeitmangel noch nie in den 20 Jahren war). Eine Vollmacht habe ich ihr, jedenfalls die letzten 10 Jahre nie gegeben. Es kann möglich sein, dass ich das einmal vor über 15 Jahren gemacht habe, ich kann mich nicht mehr erinnern.
Aber ich denke, dass ich die Vollmacht ja dann auch für jede neue Versammlung neu erteilen müsste, was die letzten 10 Jahre nie erfolgt ist.
Hinzu kommt: Lt. Teilungserklärung darf mich als Eigentümer nur die Verwaltung oder ein Miteigentümer vertreten. Meine Tante ist aber meine "Mieterin" und ich denke, dass sie auch immer abgestimmt hat in den Versammlungen, das weiss ich aber nicht.
Scheinbar nimmt es die Verwaltung nicht so genau mit den Anwesenden und ev. Vollmachten. Aber es muss ja Unterlagen geben, auf den die Anwesenden namentlich erfasst sind. Wenn also der Name meiner Tante auf diesen Anwesenheitslisten steht und ev. seit Jahren:
Wäre das ein:
a) fristloser Kündigungsgrund zur Beendigung des Mietverhältnisses
b) nitfalls eine ordentlicher Kündigungsgrund und wie lange wäre dann hier die Kündigungsfrist, wenn meine Tante eben kanpp 20 Jahre in meiner Wohnung wohnt.
Denn: Sie hat hier ja wohl ihre Befugnisse als "Mieter" eindeutig überschritten.

Wenn a) und b) nicht in Betracht kommen:
c) Kann ich sowas wie Schadensersatz geltend machen oder was kann ich sonst machen? Oder muss ich vorher abmahnen, bevor ihr rechtliche Konsequenzen drohen? Das würde mir nicht viel bringen, denn dann würde sie ab sofort nicht mehr zu den Versammlungen gehen.

d): Meine Tante zahlt mir pauschal 260,00 EUR im Monat. Das Hausgeld liegt bei 320 EUR. Weiterhin zahle ich ihre Stromrechnung. Kann ich hier einfach ohne rechtliche Konseqenzen den Lastschrifteinzug beim Stromanbieter widerrufen und auch sonst nicht zahlen, so dass meine Tante dann vielleicht in einigen Monaten im Dunkeln sitzt. Oder muss ich meine Tante darauf hinweisen, dass ich nicht mehr bereit bin, zusäzlich noch ihren Strom zu zahlen, so dass sie die Chance hat, selber einen Stromvertrag abzuschliessen? Ich bin doch nicht verpflichtet als Vermieter ihren Strom zu zahlen. Wie gesagt, es gibt überhaupt nichts Schrifltiches zu diesem "mündlichen" Mietvertrag. Für mich war das eher seit 20 Jahren eine Duldung, da mein Vater zu Lebzeiten (er hat in meiner Wohnung mit seiner Geliebten gewohnt als meine Eltern noch verheiratet waren) nach seinem Auszug aus meiner Wohnung einfach seiner Schwester, also meiner Tante erlaubt hat., in die Wohnung zu ziehen... Weitere Infos würden hier den Rahmen sprengen und haben auch erstmal nichts mit meinen Fragen oben zu tun.

28.07.2021 | 23:47

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

a. Sie können Ihrer Tante ja auch möglicherweise allgemein eine Vollmacht zur Teilnahme an WEG-Versammlungen gegeben haben. Das schließen Sie nicht aus. Wenn Ihre Tante die Vollmacht vorlegen oder sonst beweisen kann, fällt der Kündigungsgrund weg.

Auf jeden Fall hätten Sie Ihre Tante abmahnen müssen.

Die letzten 20 Jahre Teilnahme als Kündigungsgrund scheiden auch dann aus, wenn Sie bereits längere Zeit davon wussten. Denn das Oberlandesgericht München hat entschieden: „Eine außerordentliche Kündigung kann nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen." (Oberlandesgericht München, Urteil vom 28.02.2001 - 3 U 5169/00).

Eine fristlose Kündigung scheidet also zur Zeit aus.

b. Auch bezüglich einer ordentlichen Kündigung gilt, dass eine Abmahnung erforderlich ist und das frühere Vorfälle, von denen Sie länger als ein halbes Jahr Kenntnis haben, unberücksichtigt bleiben. Die Kündigungsfrist beträgt neun Monate.

c. Wenn Ihnen ein Schaden entstanden ist, können Sie diesen geltend machen.

d. Einfach den Lastschrifteinzug zu widerrufen und den Strom nicht zu bezahlen, würde ich nicht empfehlen, da Sie weiterhin vertraglich an den Stromanbieter gebunden sind, also ggf. zur Zahlung verurteilt werden können. Sie sollten Ihrer Tante mitteilen, dass Sie den Stromvertrag kündigen und mit dem Stromanbieter ggf. verhandeln, ob er Ihre Tante in den Vertrag aufnimmt.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 29.07.2021 | 07:54

Hallo Herr Vasel,

Das hört sich nicht gut an.
Eine Frage zum Strom: Ich möchte den Vertrag jetzt kündigen und wäre dann per Ende August raus aus dem Vertrag. Muss ich meine Tante darüber informieren, dass ich das getan habe oder nicht. Sie merkt es ja, wenn es dunkel ist... :) Oder könnte Sie Schadensersatz geltend machen, weil Sie zB im Dunkeln hingefallen ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.07.2021 | 21:14

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

wenn Sie den Stromvertrag kündigen, ohne Ihrer Tante Bescheid zu sagen, verletzen Sie die mietvertragliche Schutzpflicht. Ihre Tante könnte ggf. Schadensersatz geltend machen, wenn in der Strombelieferung eine Unterbrechnung eintritt.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

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