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An- /Umbau zu einem französischen Balkon

| 29.01.2009 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Wir sind Besitzer einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 20 Wohneinheiten. Alle Wohnungen bis auf unsere und einem Apartment besitzen Terrassen, Balkone und in vielen Fällen Sondernutzungsflächen.
Wir wollen zur Komforterhöhung und Modernisierung in unserem Wohnzimmer unsere Fensteranlage gegen bodentiefe Türen austauschen. Aus baurechtlichen Gründen müssen wir davor ein Gitter anbringen, sodass daraus ein französischer Balkon entsteht. Ursprünglich wollten wir einen Anbaubalkon anbringen lassen, dieses haben wir jedoch verworfen, weil unser Nachbar in der darunterliegenden Wohnung nach Rücksprache erklärte, dass er diesem Ansinnen nicht zustimmen würde, wegen Licht- und Sichtbeeinträchtigung.
Einen entsprechenden Antrag zum An- Umbau eines französischen Balkones haben wir in der Eigentümerversammlung eingebracht. Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen, o.g. Nachbar hat dagegen gestimmt und nun Beschlußanfechtungsklage eingereicht.
Zum Jahreswechsel hat die Hausverwaltung gewechselt. Die neue HV will nichts unternehmen, erstens aus Interessenskonflikten und zweitens ist sie der Auffassung das dieser Antrag hätte nicht zur Abstimmung kommen dürfen da die Voraussetzungen für die sog. Doppelte Mehrheit nicht gegeben waren. Diese Mehrheiten sind in unserer Gemeinschaft auch nie zu erreichen, da bisher niemals die 75% an Köpfen in den Versammlungen anwesend waren und sein werden.
Wir sind trotzdem der Meinung, dass wir einen Beschluss herbeiführen können, bzw. die Klage abwehren können, weil durch die Änderungsmaßnahme niemand beeinträchtigt wird und auch die Eigenschaften der Anlage nicht verändert, sondern im Gegenteil die Erscheinung deutlich aufgewertet wird.
Nachdem unsere Interessen nicht oder nicht ausreichend vertreten werden möchten wir die Vertretung selbst (u.U. mit einem Anwalt) übernehmen.
Was können wir tun um unser Vorhaben durch zu setzen? Welche rechtlichen Voraussetzungen, Grundlagen sind zu beachten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB dar (vgl. AG Konstanz IMR 2007, 399 ).
Er kann insoweit nach § 22 Abs. 2 BGB durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn dadurch die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

Der Eigentümerbeschluss hätte insoweit nach § 22 Abs. 2 WEG erfolgen müssen. Die Aufassung der neuen Hausverwaltung ist daher leider zutreffend.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach geringere Mehrheiten als in § 22 Abs. 2 WEG anzuwenden sind. Da Sie aber hiervon nichts berichtet haben, ist von § 22 Abs. 2 WEG auszugehen.

Ihre Erfolgsaussichten in der Sache sind daher leider nicht vielversprechend.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Rückfrage vom Fragesteller 29.01.2009 | 12:45

1) Heißt das im Klartext das ich auch mit erneuten Anträgen keine Chance habe?
Ich habe gelesen, das in so einem Fall die HV bei fehlender Voraussetzung (75%stimmberechtigte) auf der Basis von §22 Abs. 1 WEG abstimmen lassen kann, wenn sie dieses vorankündigt. Richtig?
2) Im aktuellen Fall hat wohl eindeutig die alte HV einen Fehler begangen und eine Abstimmung vorgenommen die nicht rechtens war. Nun entstehen aus dem Rechtsstreit Kosten die mir angelastet werden sollen. Ist das korrekt? Rechtlich gesehen hat die WEG den Antrag gestellt. Die Beklagte ist die WEG. Anspechpartner für das Gericht ist einzig die WEG/HV. Ich habe keinen Einfluß. Ist das richtig so? Hätten wir über die rechtlichen Probleme Bescheid gewusst, hätten wir u.U. nie diesen Antrag gestellt.
3) Sie hatten aus meiner Problemstellung schon ersehen, dass wir im Grunde nicht über einen Balkon reden sondern um ein vergrößertes Fenster mit einem Gitter davor. Macht das einen Unterschied?
4) Hat es einen Einfluß, dass eine Wohnung ohne einen Balkon heute nicht mehr zeitgemäß ist? Die Wohnung ist so schlicht nicht angemessen verkäuflich, d.h. wir sind dadurch in der Verwertung behindert.
5) Letzte Frage. Macht es gar keinen Sinn (Erfolgsaussichten) uns vor Ort einen Anwalt zu nehmen und ihn mit der Vertretung unserer Interessen zu beauftragen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.01.2009 | 12:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

1.

Ob die Verwaltung für eine Beschlussfassung die Mehrheit nach § 22 I WEG oder nach § 22 II WEG benötigt, hängt im Wesentlichen von der Frage ab, ob eine Modernisierung nach § 559 BGB gegeben ist oder eine Anpassung an den Stand der Technik erreicht werden soll.
In diesen Fällen wäre ein Beschluss nach § 22 II WEG zu fassen.

2.

Hier wäre zu prüfen, ob Sie unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes Ansprüche gegen die Verwaltung geltend machen können, wenn Sie bei einem negativen Ausgang des Verfahrens mit Kosten belastet werden sollten.

3.

Das macht nach meiner Auffassung keinen Unterschied, da es sich insoweit um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB handelt.

4.

Einen Einfluss auf eine nach dem WEG durchzuführende Beschlussfassung hat dies nicht.

5.

Meine Einschätzung der Rechtslage verstehen Sie bitte nur als eine Orientierung. Sie kann nicht abschließend verbindlich sein, da mir der ganze Sachverhalt, insbesondere die schriftlichen Unterlagen positiv nicht bekannt sind.
Selbstverständlich können Sie vor Ort einen Kollegen beauftragen.
Unter Kostengesichtspunkten sollten Sie zunächst eine (schriftliche) Erstberatung in Anspruch nehmen, um die Sach- und Rechtslage überprüfen zu lassen. Eine solche Beratung müssen Sie aber nicht zwingend durch einen Anwalt vor Ort in Anspruch nehmen.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

Bewertung des Fragestellers 29.01.2009 | 12:56

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"Es ist für mich leider nicht erkennbar, welche Aussichten ich habe mein Ansinnen durchzusetzen."