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Altmietvertrag mit Verlängerungsklausel: Kündigungsfrist?

| 02.07.2009 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Vertrag über Miete ein Haus hat erste Kündigungsmöglichkeit
1/10 2004 (5 Jahres Vertrag). Nächte Möglichkeit zu kündigen ist zum 1/10 2009,danach verlängert es sich mit 5 neue Jahre.
Falls der Mieter jetzt kündigt , gilt die alte gesetzliche Kündigungszeiten?? Vertragsbeginn Jahr 1999 ist so laut meine Auffassung das die alte Regelung gilt. Wie lang war zu dieser Zeit die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter mit 5 Jahres-Vertrag?
Gilt diese zeit auch heute und wann muss Mieter spätestens kündigen(gekündigt haben) um rechtswirksam bis 1/10 2009 zu sein?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Vorliegend handelt es sich um einen sog. Zeitmietvertrag, d.h. die Mietzeit ist bei Ihnen auf 5 Jahre bestimmt. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
• in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
• verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB).
Grds. bedarf ein solcher Vertrag daher keiner ordentlichen Kündigung, sondern endet automatisch durch Zeitablauf.
In den Altmietverträgen, welche vor der Mietrechtsreform abgeschlossen worden waren, wurde häufig eine sog. Verlängerungsklausel vereinbart. Danach wurden Mietverträge auf Zeit abgeschlossen. Wurde ein solcher Mietvertrag mit Ablauf der Zeit nicht gekündigt, verlängerte dieser sich automatisch.
Da solche Verlängerungsklauseln nach neuem Recht nicht mehr geschlossen werden dürfen, sondern der Mieter nur einen Anspruch auf Verlängerung gemäß §575 BGB geltend machen kann, hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit Alt-Mietverträge mit Verlängerungsklausel bei Zeitablauf nach 01.09.2001 sich automatisch in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit wandeln. Der BGH hat dies abgelehnt und vertritt die Auffassung, dass solche Vertragsklauseln mit Blick auf Art.229 §3 Ziff.10 EGBGB wirksam sind. D.h. Ihr Vertrag verlängert sich um weitere 5 Jahre, soweit Sie nicht rechtzeitig kündigen.
Die Frage ist nun, welche Kündigungsfristen Sie zu beachten haben. Insoweit ist zunächst der Inhalt des Vertrages maßgebend. Dieser liegt mir nicht vor. Sollte hierin eine Kündigungsfrist benannt sein, so würde diese gelten.
Ist dies nicht benannt, so beträgt ist zu differenzieren:
Findet sich im Mietvertrag keine Regelung zu den Kündigungsfristen, gilt die 3 Monatsfrist nach neuem Recht.
Findet sich eine Regelung, mit welcher Bezug auf die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen genommen wird, so beträgt auch hier die Kündigungsfrist 3 Monate.
Soweit sich eine Regelung unter Bezugnahme auf §565 BGB a.F. beinhaltet, dann gelten abgestufte Kündigungsfristen. Vorliegend bei einer Gebrauchsüberlassung von mehr als 8 Jahren damit 9 Monate.

Es kommt also wesentlich auf den Inhalt der vertraglichen Regelung an, der mir jedoch momentan unbekannt ist, gerne können Sie diesen im Rahmen der Nachfragefunktion zitieren.

Ich möchte Sie noch darauf hinweisen, dass nicht etwa die Vertragsdauer maßgeblich ist, sondern die Gebrauchsüberlassung und die beträgt hier im Zeitpunkt der Kündigung mehr als 9 Jahre.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Bewertung des Fragestellers 04.07.2009 | 22:01

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