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Altlasten Baurecht

25.10.2012 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrter Anwalt,

wir habe ein Grundstück gekauft. Nun haben wir beim Bodenaushub feststellen müssen, dass ca 1,5m unten im Boden ein Stahlbehälter in einer Größe von 5m länge und 1,3m Durchmesser liegt. Zudem ist dieser auch noch von 50cm dicken Beton umgeben. Um diesen zu entferne wollen die Erdbauer nun ca. 3000 Euro mehr haben. Auf Nachfrage beim Verkäufer äußerte er sich, dass alle Kosten von uns getragen werden müssen.
Wir sind der Meinung, dass der Verkäufer von den Altlasten weiß. Noch dazu kommt, dass der Verkäufer verheimlichte, dass auf fast allen Grundstücken auf diesem Baugebiet ein Bodenaustausch gemacht werden muss, da der Boden bis in 1m tiefe nicht tragfähig ist. Dieser Austausch kostet uns bereits 5500,- Euro plus 3000,- Euro sind wir schon auf 8500,- Euro. Diese Mehrkosten hatten wir nicht eingerechnet.

Im Kaufvertrag steht folgender Passus: Der Besitz und die Nutzung, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen, aus den, den Grundbesitz betreffenden, Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer zum 01. des auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgenden Monats über. Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück frei von Miet-, Pacht oder sonstigen Nutzungsverhältnissen zu übergeben.

Ist dieser Passus rechtsgültig? Wir wissen nicht so genau, ob sich der Weg zu einem Anwalt überhaupt lohnt gerade da wir uns weitere Kosten kaum mehr leisten können. wir hoffen hier geeignete Antworten zu erhalten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sie schildern zwei Probleme Ihres Grundstückskaufes, den verschwiegenen Stahlbehälter und den notwendigen Bodenaustausch aufgrund der fehlenden Tragfähigkeit.

Es handelt sich hier bei beiden Problemen um Mängel Ihres Grundstückes, wofür der Verkäufer in der Regel haftet, es sei denn, im Notarvertrag wurde ein Haftungsausschluss wirksam vereinbart.

Der von Ihnen zitierte Passus aus dem Notarvertrag hilft hier nicht weiter. Um die Frage der Haftung des Verkäufers beantworten zu können, müssten Sie einen anderen Paragraphen suchen, gewöhnlich mit Sach- und Rechtsmängel oder Haftung überschrieben. Handelt es sich bei Ihrem Vertrag um einen üblichen Vertragstext, dann wird eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen sein. Der Verkäufer haftet dann nur, wenn er Ihnen die Mängel arglistig verschwiegen hat.

Konkret bedeutet das für Ihren Fall:
Vorausgesetzt, ein wirksamer Haftungsausschluss des Verkäufers wurde vereinbart, müssten Sie nachweisen können, dass der Verkäufer Kenntnis über den Stahlbehälter und über die fehlende Tragfähigkeit hatte und Sie darüber nicht aufgeklärt hat. In einem Gerichtsverfahren würden Sie dafür einen Beweis erbringen müssen.

Sie teilten mit, dass der Bodenaustausch auf weiteren Grundstücken des Baugebietes erforderlich war, insofern könnten Sie sicherlich den Nachweis führen, dass der Verkäufer Kenntnis über die fehlende Tragfähigkeit hatte.

Bei dem Stahlbehälter kommt es entscheidend darauf an, dass Sie die Kenntnis des Verkäufers nachweisen können. Gelingt Ihnen das, wäre ein Prozess mit großer Wahrscheinlichkeit erfolgreich.

Für eine vollständige Beurteilung der Rechtslage ist es erfoderlich, Ihren Kaufvertrag einzusehen und die weiteren Umstände des Grundstückskaufes zu klären.

Gern stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Herrmann
Rechtsanwältin

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Ramona Herrmann, Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 25.10.2012 | 21:36

Vielen Dank für die schnelle und gute Antwort: Die Haftung wollte der Verkäufer folgendermaßen ausschließen:
Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Der Zustand des Grundstücks ist dem Verkäufer bekannt. Er übernimmt den Grundbesitz so wie er steht und liegt. Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grund und Bodens. Der Verkäufer versichert, dass ihm Altlasten aus der früheren Nutzung nicht bekannt sind.

Mit dem Bodenaustausch hatten wir uns durch diese Klausel schon abgefunden, obwohl dem Verkäufer aufgrund von ihm erstellte Bodengutachten sehr wohl Kenntnis von der Beschaffenheit des Bodens haben sollte. Ist dies nicht eine arglistige Täuschung? Wegen dem Stahlbehälter wird es wohl schwierig sein es zu beweisen, obwohl es für uns schwer zu glauben ist, dass der Verkäufer nichts von den vielen Mängeln wusste.

Da die anderen Käufer auch hohe Kosten haben geht schon die Idee um eine Sammelklage zu machen. Wie ist da ihre Meinung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.10.2012 | 21:49

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Eine "Sammelklage" wie im amerikanischen Recht gibt es in Deutschland nicht. Jeder Eigentümer müsste seinen Anspruch selbst einklagen. Es ist jedoch möglich, dass die Klagen bei Gericht miteinander verbunden werden und somit in eine mündliche Verhandlung gehen.

Alternativ könnten die Eigentümer einen "Musterprozess" führen und sich in die Kosten teilen. Ist dieser erfolgreich, wird der Verkäufer auch gegenüber den übrigen Eigentümern einlenken müssen.

Sofern das Bodengutachten tatsächlich Aussagen zur Tragfähigkeit macht und Sie dieses Gutachten vor dem Kauf des Grundstücks nicht kannten, wäre ein Anspruch mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgreich.

Der Stahlbehälter zählt zu den Altlasten des Grundstücks. Machte der Verkäufer hier die wahrheitswidrige Angabe, dass ihm davon nichts bekannt wat, haftet er auch dafür.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen etwas weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Herrmann
Rechtsanwältin

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