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Altes Haus ohne Bauakte kaufen

03.01.2019 13:27 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:12

Zusammenfassung: Kauf eines Hauses ohne Baugenehmigung

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir würden gerne eine Immobilie in NRW erwerben. 
Die Doppelhaushälfte von 1930 liegt im Wohngebiet und ist auf der Flurkarte eingezeichnet. 
Allerdings existiert keine Bauakte mehr.
Kann uns das irgendwann mal zum Verhängnis werden. Wir haben gelesen, dass man als Eigentümer die Beweispflicht hat, also im Fall der Fälle beweisen müsste, dass das Haus baurechtlich genehmigt wurde. Aber wie soll das gehen?
Könnte das Haus unter Bestandsschutz stehen? Wenn ja, wie bekommt man das raus und gibt es eine Möglichkeit dieses schriftlich zu bekommen.
Oder heißt es: keine Bauakte, im Zweifelfall Schwarzbau?
Würden Sie uns von einem Kauf auf jeden Fall abraten?
Vielen Dank im Voraus!

03.01.2019 | 14:09

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

in der Tat ist es nach der Rechtsprechung des für sie zuständigen Oberverwaltungsgerichtes in Münster so, dass Sie als Eigentümer die Beweislast für das Vorliegen einer erforderlichen Baugenehmigung tragen. Wenn es also in einer zukünftigen Auseinandersetzung mit der Bauaufsichtsbehörde auf das Vorliegen einer Baugenehmigung ankommen sollte und Sie dieses nicht mit eigenen Unterlagen oder mit der Akte der Bauaufsicht beweisen können, werden Sie so behandelt, als gäbe es keine Baugenehmigung. Im Ergebnis wird dann das Gebäude so behandelt wie ein Schwarzbau.

Ein eventuell feststellbarer Bestandsschutz könnte Ihnen zwar eine gewisse Sicherheit dagegen bieten, dass die Bauaufsicht zukünftig die Beseitigung des Gebäudes verlangt, was allerdings bei einem Doppelhaus im Wohngebiet sowieso eher unwahrscheinlich ist. Damit sind aber Ihre Interessen als Käufer nicht vollständig gewahrt. Denn zum einen könnte Ihnen durchaus realistisch eine Nutzungsuntersagung bis zur Nachholung eines Genehmigungsverfahrens drohen, wobei dieses erhebliche Kosten verursachen könnte. Zum anderen können Sie später bei einem Wiederverkauf des Gebäudes selbst Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Der Bestandsschutz ist also kein Allheilmittel.

Das muss den Erwerb der Immobilie aber nicht zwingend ausschließen.

Wichtig wäre als Entscheidungsgrundlage zu klären, ob das Gebäude genehmigungsfähig ist und mit welchen Kosten dies (zumindest in der Größenordnung) verbunden wäre. Die Genehmigungsfähigkeit lässt sich anhand von Bauvorlagen und Erkundigungen zu den Grundstückseigenschaften recht verlässlich einschätzen. Wenn keine Bauvorlagen vorhanden sind, könnte man behelfsweise auf diejenigen der anderen Doppelhaushälfte zurückgreifen oder müsste welche erstellen (lassen). Sofern die Genehmigungsfähigkeit grundsätzlich bejaht werden kann, lässt sich auch abschätzen, ob kostenträchtige Umbauten (etwa im Hinblick auf die Energieeinsparung) erforderlich wären.

Mit diesen Informationen lässt sich eine tragfähige Einschätzung finden, mit welchem Aufwand man eine Genehmigung nachholen könnte, entweder gleich oder zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf. Zu denken wäre auch an Vertragsklauseln, mit denen Ihr Verkäufer Kosten von Umbauten und Genehmigungsverfahren entweder als Abschlag vom Kaufpreis übernimmt oder zu einem späteren Zeitpunkt im Bedarfsfall erstattet.

Diese Vorgehensweise setzt allerdings voraus, dass die Verkäuferseite offen mit dem Problem umgeht und an einer Lösung interessiert ist. Sofern das Interesse auf Verkäuferseite vielleicht fehlt, weil es genügend andere Bewerber ohne Bedenken gibt, sollten Sie lieber gleich Abstand nehmen.

Ich hoffe, ich kann Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2019 | 12:53

Danke für Ihre Antwort! Natürlich scheint der Bestandsschutz kein Mittel für alles, aber das wäre, sag ich mal, ein Risiko weniger.. Wie kann ich den Bestandsschutz nachweisen?

Rechtmäßig ist der Eigentümer verpflichtet zu beweisen. Aber wenn die Unterlagen durch Krieg zerstört wurden? Ist es dann nicht nichtig, etwas beweisen zu müssen, wenn dies wissentlich unmöglich ist? 

Aus welchen Gründen könnte uns die Behörde denn Nutzungsuntersagungen o.ä. aussprechen?

Wir haben lediglich vor, das Haus zu renovieren und darin zu wohnen.

Wenn es doch Bestandsschutz als Wohnhaus hat...? 
Schützt der Bestandschutz nur vor Abriss?
Wir haben jedenfalls keine baulichen Veränderungen vor.
Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2019 | 13:12

Zu Ihren Nachfragen:

Bestandsschutz läge vor, wenn das Gebäude zwar nicht genehmigt ist, aber in der Zeit, während der es im jetzigen Zustand bestanden hat, irgendwann rechtmäßig war. Dabei können Sie davon ausgehen, dass das Gebäude jedenfalls aktuell nicht rechtmäßig ist, denn die Bauvorschriften ändern sich regelmäßig. Die Feststellung von Bestandsschutz erfordert einen Abgleich des Bestandes anhand von Bauvorlagen mit den Rechtsvorschriften, die in der Vergangenheit jeweils gegolten haben. Dies ist ein recht aufwändiger Vorgang, der Sie - wie gesagt - allenfalls vor einer Abrißverfügung bewahren kann. Entgegen verbreiteter Meinung tritt Bestandsschutz nicht allein durch Zeitablauf ein.

Die Frage der Beweislast für das Vorhandensein einer Baugenehmigung ist rechtlich geklärt. Sie gilt ausnahmslos. Umstände wie Kriegseinwirkung ändern daran nichts, denn wieso sollte die Bauaufsicht dann die Beweislast für das Fehlen einer Baugenehmigung tragen.

Eine Nutzungsuntersagung kann regelmäßig bei Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung ausgesprochen werden.

Ich bedaure, Ihnen keine positiveren Auskünfte erteilen zu können.

Mit besten Grüßen

ANTWORT VON

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