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Altes Bad 1966 angemietet -neues Bad Mietereigenleistung- Mieterhöhung voll möglich?

26.10.2011 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Die Mieter wohnen seit 1966 in der Wohnung. Im Mietvertrag ist ein "Bad" ausgewiesen welches damals einen Holz-Badeofen hatte der bereits defekt war (was allerdings heute nicht mehr nachzuweisen ist). Die Mieter trafen mit dem alten Eigentümer (heute mangels inzwischen toten Zeugen nicht mehr nachweisbare) mündliche Absprachen: geringe Miete dafür alle Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vom Mieter in Eigenleistung und vom Mieter finanziert. Die Mieter bauten ca. 1970 auf eigene Kosten ein modernes Bad ein. Incl. aller E-Installationen ab Zähler, Erneuerung Bleirohre, etc. 1978 wurde das Haus verkauft. Im Zuge dessen wurde der Schornstein im Bad stillgelegt sodass der 1966 vermietete Holz-Badeofen spätestens seitdem nicht mehr funktionsfähig gewesen wäre. Der neue Vermieter sorgte für keine andere WW-Quelle. Der neue Eigentümer investierte über die Jahre ebenfalls nichts in die Wohnung. Er verweigerte zudem 2006 nach schriftlicher Mieter-Mängelmeldung jegliche Reparaturen am Bad mit der Begründung "...Wie Sie sicher wissen kommt ein Mieter für alle Veränderungen die er in der Wohnung vornimmt selbst auf. Aufgrund dieser in Eigenregie vorgenommenen Modernisierung zahlen Sie eine geringere Miete...". Nun will der Vermieter vorliegend VOLL nach Mietspiegel incl. Bad die Miete erhöhen. Wie kann sein Schreiben rechtlich gewertet werden? Erkennt er damit nicht rechtlich wirksam die Absprachen mit dem Alteigentümer an? Hat der Mieter nicht allein schon aufgrund dieses Schreibens das Recht auf geringere Miete ggü. Mietspiegel? Wie könnte diese Minderung in Zahlen ausgedrückt werden?

Wie kann eine Mieterhöhung für das selbst finanzierte Bad abgewendet werden auch wenn die mündlichen Absprachen mit dem Alteigentümer heute nicht mehr zweifelsfrei nachzuweisen sind und im Mietvertrag ein "Bad" ausgewiesen ist?

Gilt ein Bad was 1966 mit Holz-Badeofen vermietet wurde per Definition auch heute noch als Bad und kann damit volle Miete verlangt werden? Auch wenn nachweislich 42 Jahre keine einzige Reparatur etc. vom Eigentümer bezahlt wurde? Kann man argumentieren, dass zwar damals ein Bad im Mietvertrag genannt wurde, dieses aber per heutiger Definition keine ausreichende WW-Quelle hat und damit heute gar kein Bad mehr ist und somit auch im Mietspiegel das Feld "ohne Bad" angesetzt werden muß weil die Modernisierung Mietereigenleistung ist? (Die Investitionen der Mieter können mindestens durch Zeugenaussage der damals ausführenden Firmen nachgewiesen werden; bzw. werden auch vom Vermieter nicht angezweifelt)

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Die Erhöhung der Miete auf Grundlage eines Mietspiegels weisst immer nur Durchschnittswerte der jeweiligen Miete aus. Falls die Wohnung, hier Bad, nicht dem Standard heutiger Ausstattung entspricht sind Abscchläge von der Miete vorzunehmen. Der neue Eigentümer kennt sicherlich die Absprachen an, nur ist aufgrund des Zeitablaufs eine Erhöhung der Miete nicht ausgeschlossen. Die Kappungsgrenze der Erhöhung beträgt 20 %. Wegen der lange zurückliegenden Sanierung des Bades können Sie auch keine Ansprüche (mehr) geltend machen.
Wichtig ist der jetzige Zustand des Bades. Also wenn keine Warmwasserversorgung vorhanden ist, können Sie sicherlich ein Abschlag von bis zu 0,50 € pro Monat und qm von der Grundmiete veranschlagen.
Bitte übersenden Sie mir die Mieterhöhung zur Prüfung.




Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2011 | 13:38

Sehr geehrter Herr Hermes,

danke für Ihre Antwort. Sie gehen auf einige Details nicht konkret ein, deshalb frage ich nochmal nach. Ein wichtiger Aspekt ist doch dass die Mieter die WW-Quelle selbst finanziert und eingebaut haben. Und der Vermieter nicht für Mieterinvestitionen Miete verlangen darf (soweit ich weiß). =>stimmt meine Annahme rechtlich?

Ersetzt das Schreiben des Vermieters den Nachwweis der früheren Absprachen mit den Alteigentümern? =>dann wäre eindeutig dass der Vermieter für das Bad bzw. mindestens die WW-Quelle keine Miete nehmen kann, richtig?

Wenn wir jetzt die Miete um 0,50€ aufgrund fehlender WW-Quelle mindern würden: könnte der Vermieter uns dann zwingen unsere eigene WW-Quelle auszubauen und eine Vermieterseitige einzubauen damit er volle Miete berechnen kann? Oder würde er dazu -aufgrund der getroffenen und nach seinem Schreiben auch für ihn geltenden Absprachen- unsere Einwilligung brauchen?

Das Bad wurde übrigens vor einigen Jahren nochmals modernisiert und erst 2010 ein neuer Durchlauferhitzer durch die Mieter eingebaut. Allerdings wollen wir ja keine Ansprüche aus der Sanierung geltend machen sondern nur eine angemessene Mietberechnung für das vom Vermieter vermietete Objekt. Und genau das ist im Grunde die Frage: Mietspiegelfeld L1 oder L2?

Wenn der Vermieter die Absprache "...weniger Miete weil Modernisierung Bad mieterseits..." mit seinem Schreiben rechtlich wirksam anerkannt hat dann hat er doch anerkannt dass er nur für ein "Bad" ohne WW-Quelle Miete berechnen darf, oder?

Gerne sende ich Ihnen die Unterlagen zu. Bitte informieren Sie mich jedoch im Vorfeld über eventuelle Kosten.

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2011 | 15:15

Der Vermieter verlangt ja keine höhere Miete trotz Investition Ihrerseits hinsichtlich des Badezimmers, sondern die Erhöhung für die Wohnung als Ganzes.
Es ist davon auszugehen, dass die WW_Quelle durch den Einbau fester Bestandteil des Gebäudes geworden ist und somit in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist. Sie können ihn nicht ausbauen und die Miete mindern. Es kommt auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an: Falls die Wohnung über eine WW-Quelle verfügt, kann der Vermieter die Miete einschließlich WW-Quelle berechnen.

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