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Alter Mietvertrag (Inklusivmiete), Nebenkostennachzahlung zulässig?


29.12.2014 18:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo,
ich habe einen Mietvertrag aus dem Jahre 1977. In diesem sind keine Nebenkosten aufgeführt. Auch nicht in dem dafür vorgesehenen Abschnitt. Es ist nur die insgesamt zu zahlende Miete angegeben. Unter §3 Miete und Nebenkosten steht:
"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß. § 18 I. BMG bedarf."

Seit spätestens 1994 gab es eine jährliche Betriebskostenabrechnung. Darin wurden die monatlich vorausgezahlten Betriebskosten, die in der „Gesamtmiete" enthalten sind, aufgeführt.
Die enthaltenen Betriebskosten sind:
Grundsteuer, Wasser / Abwasser, Stadtreinigung / BSR (später noch zus. Recycling), Bewag, Schornsteinfeger, Versicherung, Hauswart, sonst. Betriebskosten / Schneebeseitigung

Die allg. Forderung der evtl. Betriebskostennachzahlung wurde von mir nicht beanstandet. Es wurden von mir mehrfach Betriebskostennachzahlungen geleistet.

Vor zweieinhalb Jahren gab es einen Vermieterwechsel. Dieser lässt die „Hauswarttätigkeiten" von einer Firma erledigen. Der neue Vermieter verweist nun auf die Betriebskostenverordnung und führt zusätzlich (mit Ausnahme der Position Hauswart) folgende Nebenkosten auf:
Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbetreuung

Ich habe diesbezüglich unterschiedliche Urteile gefunden. Deswegen meine Fragen:
1. Bin ich grundsätzlich, oder durch die jahrelange „Tolerierung" und teilweise Nachzahlung der BK, verpflichtet Betriebskostennachzahlungen zu leisten?
2. Wenn ja, hat der neue Vermieter Anspruch auf Umlage / Nachzahlung der nun zusätzlich aufgeführten BK?
3. Greift die Betriebskostenverordnung bei meinem Mietvertrag überhaupt?
4. Bin ich verpflichtet, für die Hausreinigung zu bezahlen, wenn die Treppen zwar regelmäßig „gewischt" werden, diese und das Treppenhaus aber anhand von Fotos nachweislich niemals sauber sind? Habe den Zustand mehrmals schriftlich beim Vermieter beanstandet.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach mehreren BGH Entscheidungen besteht die Möglichkeit, Vereinbarungen über die Tragung von Nebenkosten auch durch schlüssiges Verhalten zu treffen. So können die Arten der Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend vereinbart werden kann (BGH, Urteil v. 29.05.00, XII 35/00). Insofern wird durch die jahrelange Zahlung von ursprünglich nicht geschuldeten Nebenkostenarten eine stillschweigende Änderung des Vertrages angenommen. Das Verhalten des Mieters wird so verstanden, dass er schlüssig erklärt, mit der Umlage der von ihm angesetzten Kostenpositionen einverstanden zu sein. Sogar in einem Fall, in dem die Vertragsparteien überhaupt keine Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag getroffen hatten, entschied der BGH ebenso, dass eine Umlegung der Kosten aufgrund zehnjähriger Zahlung durch eine stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 146/03). Der BGH bewertet die jahrelange rügelose Zahlung als einen entsprechenden Rechtsbindungswillen; siehe hierzu auch BGH, Beschluss v. 02.11.05, VIII ZR 52/05.

Für die neuen, nunmehr noch weiter geforderten Umlagebeträge besteht ein derartige jahrelange Zahlung noch nicht, folglich auch kein Rechtsbindungswillen. Allerdings könnte problematisch sein, ob in den Begriff Hauswart nicht die Kosten für Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbetreuung, enthalten sind. Hier kommt es auf den Inhalt der Kosten an. Mit Hauswart wird man die Kosten eines Hausmeisters verstehen. Es wird daher maßgeblich darauf ankommen, welchen Umfang die bisherige Kostenposition Hauswart hatte und welche Kosten nunmehr zusätzlich abgerechnet werden. Dafür, dass es sich um andere Kosten handelt spricht die geänderte/erweiterte Begriffsbildung (Hausreinigung ...).

Die Betriebskostenverordnung greift nur, wenn diese ausdrücklich vereinbart wurde, wobei eine Bezugnahme im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung ausreicht. Diese Bezugnahme liegt aber hier wohl nicht vor.

Die mangelhafte Ausführung der Hausreinigungstätigkeit berechtigt den Mieter nicht, die anteiligen Hausmeisterkosten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung zu kürzen. Es ist vielmehr notwendig, eine unzureichende Ausführung der Arbeiten gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Danach kann man seine etwaigen monatlichen anteiligen Vorauszahlungen für die Hausreinigung angemessen mindern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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