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Altbausanierung (Dach) / Geltendmachung des Gewährleistungsanspruchs

| 13.07.2008 15:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Der Sachverhalt:
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Ein kürzlich durchgeführter Blower-Door-Test (incl.Thermografie, Bericht liegt vor) hat ergeben, daß die Dampfsperre an verschiedenen Stellen im gesamten Bereich des Dachstuhls erhebliche Undichtigkeiten aufweist.

Die Doppelhaushälfte (ca. BJ 1955) wurde in 2004 komplett saniert, die Wärmedämmung des Daches einschließlich Dampfsperre und alle weiteren Trockenbauarbeiten im Dachbereich wurden von einer Trockenbau-Fachfirma erledigt (Schlußrechnung: 15.07.2004, Überweisung nach Rechnungsprüfung/-korrektur: 03.10.2004).

Die Bauleitung des gesamten Renovierungsvorhabens sowie eines ebenfalls geplanten Anbaus oblag einem Architekten (Leistungsphasen 1-9 nach HOAI). Nach Abschluß der Altbausanierung wurde das Vertragsverhältnis mit dem Architekten wegen erheblicher Überschreitung des Kostenrahmens im Rahmen einer außergerichtlichen Einigung beendet (Januar 2005).

Der Anbau wurde später unter anderer Leitung realisiert und ist von den genannten Mängeln nicht betroffen.

Die Ausschreibung für die mangelhaften Trockenbauarbeiten erfolgte nach VOB Teil B und C, zusätzlich wurden 5 Jahre Verjährungsfrist für Gewährleistung vereinbart.

Meine Frage:
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Wie mache ich den Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Trockenbauunternehmen korrekt geltend (Mustertext, wichtige Punkte, Fristen)?

Ist es sinnvoll, auch den mit der Bauleitung beauftragten Architekten in die Pflicht zu nehmen (Mustertext, wichtige Punkte, Fristen)?
Wann muß ich das spätestens tun? Aufgrund der erheblichen Differenzen in der Vergangenheit möchte ich die Einbeziehung des Architekten nur als letzte Möglichkeit vorsehen.
Eingrenzung vom Fragesteller
13.07.2008 | 16:04

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Ihre Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Nacherfüllung bzw. Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in 5 Jahren.

Die Verjährung beginnt hierbei mit der Abnahme des Bauwerkes (§ 634a Abs. 2 BGB ). Insofern droht der Verjährungsablauf im Jahr 2009.

Hinsichtlich des Bauunternehmers sollten Sie diesem den Mangel zeitnah schriftlich anzeigen. Hierbei sollten Sie so genau wie möglich auf den jeweiligen Auftrag Bezug nehmen und den durch den Blower-Door-Test festgestellten Mangel so detailliert wie möglich darzustellen und dessen Beseitigung verlangen. Sodann sollten Sie dem Bauunternehmer unter Setzung einer angemessenen Frist von 14 Tagen dazu auffordern, sich hinsichtlich der geschuldeten Gewährleistung zu positionieren. Dies gibt Ihrem Vertragspartner die Möglichkeit, einen Termin für die Beseitigung mit Ihnen zu vereinbaren.

Sollte der Bauunternehmer innerhalb dieser Frist nicht reagieren, können Sie bereits in diesem Schreiben darauf hinweisen, dass Sie sich sodann anwaltlicher Hilfe bedienen und Ihre (sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen) Ansprüche gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen werden.

Rein vorsorglich weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Verjährung bei Verweigerung des Bauunternehmers letztlich nur durch gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche entgehen können.

Ihre Bedenken hinsichtlich der Einbeziehung des Architekten kann ich durchaus nachvollziehen, jedoch könnte er sich bei nachweislicher Vernachlässigung seiner Aufsichtspflichten, sofern die Mängel bei vertraggerechter Durchführung der Bauüberwachung hätten vermieden werden können, Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht haben. Sofern Sie Anhaltspunkte für eine solche Annahme haben, sollten Sie beachten, dass auch hier die 5-jährige Verjährungsfrist mit der Abnahme zu laufen begonnen hat. Die oben gemachten Ausführungen gelten daher entsprechend. Daher könnte auch bezüglich des Architekten eine zeitnahe Geltendmachung bzw. Ankündigung entsprechender Ansprüche geboten sein.

Auf Grund der Komplexität des Sachverhaltes empfehle ich Ihnen jedoch, sich zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche bereits im außergerichtliche Bereich eines Rechtsanwaltes/einer Rechtsanwältin zu bedienen.

---

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 14.07.2008 | 21:00

Gelten die von Ihnen genannten Verjährungsfristen auch, wenn nach VOB Teil B und C gearbeitet wurde?

Würde die Verjährung zum Ende des Kalenderjahres erfolgen oder liegt das Datum der Abnahme zugrunde?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.07.2008 | 17:47

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Zunächst müsste die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen worden sein.

Wenn dies der Fall ist, regelt § 13 Nr. 4 Abs. 1 Satz 1 VOB/B :

Ist für Mängelansprüche keine Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart, so beträgt sie für Bauwerke 4 Jahre, für andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, und für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre.

Ausweislich Ihrer Angaben war jedoch eine Gewährleistungsverjährung von 5 Jahren vertraglich vereinbart, so dass die kürzere Verjährung nach VOB B nicht zur Anwendung kommt.

Sofern keine vertragliche Sonderregelung besteht, beginnt die Verjährungsfrist mit der Abnahme zu laufen.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

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