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Altbau - hohe Nebenkosten entgegen der Aussagen d. Vermieters


10.02.2005 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Studentin und wir haben vor ca. einem Jahr eine Altbauwohnung angemietet. Monatelang verfügte das Badezimmer über einen lediglich eingeschränkt benutzbaren Durchlauferhitzer, bis der Installateur(trotz mehrfacher Bitte unsererseits) erst nach Monaten den Wasserdruck soweit regulierte, dass nicht mehr
literweise Wasser fließen musste, bis man die Dusche endlich benutzen konnte.
Die Wassertemperatur war bis zu dem Zeitpunkt der Reparatur entweder brühend heiß oder so kalt, dass man
man nicht damit duschen konnte. Folglich floss literweise ungenutztes Wasser ab. Nun fordert der Vermieter 110 Euro Wassergeld nachträglich. Muss ich das zahlen?

Desweiteren hat er mir bereits mehrfach versichert, sich um die Reduktion der zwei Stromzähler auf einen zu kümmern, da die Wohnung über zwei Ebenen geht, wir jedoch bei Unterzeichnung des MV nicht wussten, dass zwei Stromzähler installiert wurden. Im Rahmen unserer Jahresabrechnung stellten wir leider fest, dass dies bislang nicht erfolgte und für uns folglich Kosten in Höhe von zwei Mal 75,77 Euro entstanden, die wir nicht tragen möchten.

Überrascht hat uns ebenfalls die Nachzahlung unseres Stromlieferanten in Höhe von 227,09 Euro. Der Vermieter
versichterte mir vor Unterzeichnung des Mietvertrages, dass die monatlichen Strom-und Heizkosten sich auf
höchstens 90 Euro beliefen und mir die Wohnung folglich im Rahmen der errechneten Warmmiete recht günstig
erschien.
Wir heizen nicht übermäßig, etwa auf Stufe 1/2 bis 1 und erreichen dennoch eine monatliche Belastung von
152 Euro (zzgl. 46 Euro Atelierräume), was mir erheblich zu hoch erscheint.
Der Vermieter behauptete ebenfalls vor Unterzeichnung des Mietvertrages, dass die Nachtspeicheröfen erst
acht Jahre alt seien, was sich im Nachhinein als unwahr erwies, da die Geräte über 20 Jahre alt sind, was sich
durch verminderte Heizleistung und erhöhten Verbrauch auswirkt. Ebenfalls sind die meisten Fenster morsch und/oder
undicht, was desweiteren zu erhöhten Heizkosten führt.

Der Mieter unter uns zahlt in seiner Wohnung mit komplett neu
renoviertem Bad und neuen Nachspeicheröfen und Fenstern den gleichen Quadratmeterpreis. Unsere Wohnung ist hingegen ziemlich abgewohnt, mit defektem Durchlauferhitzer in der Toilette, zersprungenen Fliesen, abblätterndem Lack von den Fensterrahmen, ungepflegter Hausflur etc.

Wir zahlen für die Wohnung mittlerweile eine Warmmiete in Höhe von 482 Euro, was mir erheblich zu hoch erscheint.
Wir verfügen als Studenten lediglich über begrenzte Mittel - der Vermieter wusste das. Inwiefern muss er uns entgegenkommen? Welche Gesetze gelten. Wie kann ich das argumentieren?

vielen Dank im Voraus
10.02.2005 | 17:54

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.
Die Wassertemperatur war bis zu dem Zeitpunkt der Reparatur entweder brühend heiß oder so kalt, dass man
man nicht damit duschen konnte. Folglich floss literweise ungenutztes Wasser ab. Nun fordert der Vermieter 110 Euro Wassergeld nachträglich. Muss ich das zahlen?

Hier dürfte es sich um einen sog. "Mangel" der Mietsache handeln. Ist die Mietsache mangelhaft, ist der vertragliche vereinbarte Mietzins kraft Gesetzes um den Wert zu kürzen, der durch den Mangel bedingt wird. In Ihrem Fall wird sich sicher nur schwer nachweisen lassen, dass genau 110 € auf den Mangel zurückzuführen sind. Andererseits lässt sich der genaue Wert des Mangels vermutlich nicht genau berechnen. Ich empfehle Ihnen daher, dem Vermieter zu schreiben, dass - weil die Wohnung mangelhaft war - der Mietzins im Umfang von 110 € gemindert ist und deshalb eine Zahlung nicht erfolgt. Ich weise aber darauf hin, dass das Risiko besteht, dass der Vermieter Ihrer Ansicht nicht folgt und seine Ansprüche z.B. gerichtlich geltend macht.

2.
Desweiteren hat er mir bereits mehrfach versichert, sich um die Reduktion der zwei Stromzähler auf einen zu kümmern, da die Wohnung über zwei Ebenen geht, wir jedoch bei Unterzeichnung des MV nicht wussten, dass zwei Stromzähler installiert wurden. Im Rahmen unserer Jahresabrechnung stellten wir leider fest, dass dies bislang nicht erfolgte und für uns folglich Kosten in Höhe von zwei Mal 75,77 Euro entstanden, die wir nicht tragen möchten.

Wenn die Abrede mit dem Vermieter nachweisbar ist (schriftlich oder Zeugen) hat der Vermieter gegen diese Vertragspflicht verstoßen. Die Kosten müssen Sie dann nicht erstatten. Mit diesem Argument sollten Sie die Zahlung dann verweigern. Auch hier besteht aber das Risiko, dass der Vermieter seine Forderung weiter verfolgt, s.o..

3.
Überrascht hat uns ebenfalls die Nachzahlung unseres Stromlieferanten in Höhe von 227,09 Euro. Der Vermieter
versichterte mir vor Unterzeichnung des Mietvertrages, dass die monatlichen Strom-und Heizkosten sich auf
höchstens 90 Euro beliefen und mir die Wohnung folglich im Rahmen der errechneten Warmmiete recht günstig
erschien.
Wir heizen nicht übermäßig, etwa auf Stufe 1/2 bis 1 und erreichen dennoch eine monatliche Belastung von
152 Euro (zzgl. 46 Euro Atelierräume), was mir erheblich zu hoch erscheint.

Aus meiner Sicht kann ein Vermieter keine verbindlichen Angaben machen hinsichtlich der Kosten, die für Strom- und Heizkosten anfallen. Dies deshalb, weil sie abhängig vom Verbrauch und der Energiekosten sind, die der Vermieter nicht beeinflussen kann. Nur dann, wenn ein Festpreis im Mietvertrag für Strom- und Heizkosten geregelt ist, ist nur dieser zu entrichten. Sollte dies nicht der Fall sein, können sie m.E. keine Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen.

4.
Der Vermieter behauptete ebenfalls vor Unterzeichnung des Mietvertrages, dass die Nachtspeicheröfen erst
acht Jahre alt seien, was sich im Nachhinein als unwahr erwies, da die Geräte über 20 Jahre alt sind, was sich
durch verminderte Heizleistung und erhöhten Verbrauch auswirkt. Ebenfalls sind die meisten Fenster morsch und/oder
undicht, was desweiteren zu erhöhten Heizkosten führt.

Hier könnte die Angabe des Vermieters "Nachtspeicheröfen acht Jahre alt" eine sog. zugesicherte Eigenschaft sein. Fehlt sie, können Sie die Miete entsprechend dem Wert der Minderung mindern. Dabei müssen sie plausible Schätzgrundlagen zugrunde legen, um die Höhe des Betrages, um die sie die Überweisung an den Vermieter kürzen, begründen zu können.

Beachten Sie, dass Sie im Streitfall die Aussage des Vermieters belegen müssen. Ist sie nicht schriftlich fixiert, benötigen Sie im Streitfall Zeugen, die die Aussage bestätigen können.

Auch wird es hier schwierig sein, eine angemessene Kürzung zu begründen. Ich empfehle Ihnen, unter Angabe plausibler Schätzgrundlagen die Miete zu kürzen und die monatlichen Überweisungen an den Vermieter in diesem Rahmen anzupassen. Auch hier muss ich aber darauf hinweisen, dass das Risiko besteht, dass der Vermieter ihrer Ansicht nicht folgt und den vollen Mietzins durchzusetzen versucht.

5.
Der Mieter unter uns zahlt in seiner Wohnung mit komplett neu
renoviertem Bad und neuen Nachspeicheröfen und Fenstern den gleichen Quadratmeterpreis. Unsere Wohnung ist hingegen ziemlich abgewohnt, mit defektem Durchlauferhitzer in der Toilette, zersprungenen Fliesen, abblätterndem Lack von den Fensterrahmen, ungepflegter Hausflur etc.

Es steht einem Vermieter frei, zu welchem Preis er seine Wohnung abvermietet. So kommt es häufig vor, dass z.B. bereits lange vermietete Wohnungen deutlich günstiger abvermietet werden als neu vermietete, weil die alten Mietverträge einen günstigeren Mietzins veranschlagt hatten. Aber selbst wenn der Vermieter 2 Wohnungen zum selben Zeitpunkt vermietet, steht es ihm frei, für die eine Wohnung einen höheren Mietzins als für die andere zu verlangen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen ausreichend beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen



Rolf Tarneden
Rechtsanwalt aus Hannover





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