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Als Angebot eines Mietverhältnisses werten?

26.08.2019 14:43 |
Preis: 73,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Abschluss eines Mietvertrages durch schlüssiges, konkludentes Verhalten ist nicht allein durch die Übersendung einer Nebenkostenabrechnung möglich

Sehr geehrte Anwälte,

Ich habe folgende, vermutlich etwas skurrile, Ausgangslage.

Mein Mann und ich leben seit 14 Jahren in der von uns bewohnten Wohnung. Vermieter ist laut Mietvertrag Herr G.
Der Mietvertrag wurde 2005 von seiner Ehefrau, Frau G, unterschrieben, Herr G ist als einziger Vermieter im Rubrum genannt.


Wie sich im Frühjahr herausstellte wurden Mietvertrag und auch Mietverhältnis ohne Wissen und Wollen von Herrn G geschlossen.
Dies wurde schriftlich von dessen Anwalt mitgeteilt.
Trotz mehrfacher Aufforderung auch an Herrn G direkt erfolgte keine Genehmigung des nach unserem bestem Wissen schwebend unwirksamen Mietvertrags/Mietverhältnisses.
Wir mussten letztlich von unserem Recht auf Widerruf Gebrauch machen, dies ging an den bevollmächtigten Anwalt und Herrn G direkt.

Voraus gegangen waren Abmahnungen und Kündigungen auf Grundlage des von Herrn G tatsächlich gewollten, aber eben niemals abgeschlossenen, Mietvertrags. Und mit Herrn und Frau G als Vermieter.
Räumungsklage ist anhängig, im Namen von Herrn und Frau G als Kläger.
Kündigungen und Räumungsklage können, so die anwaltliche Erstberatung (Anwältin wollte den Fall wegen seiner Komplexität nicht übernehmen), nicht gültig sein, da sie auf niemals abgeschlossenes Mietverhältnis und sogar Mietvertrag Bezug nehmen und eben in Namen des Ehepaares G verfasst wurden.


Da der Anwalt des Herrn G schriftlich bestätigt hat, dass Frau G nicht Vermieterin ist und es keine Vertretungsmacht gab, muss dieses Wissen seines Bevollmächtigten doch sicherlich Herrn G zugerechnet werden.


Nun wird es richtig merkwürdig: Anfang August erreichte uns die Nebenkostenabrechnung für 2018.
Dass es nach der geschilderten Situation keine Verpflichtung zu deren Zahlung gab, kann hier außen vor bleiben.

Die Nebenkostenabrechnung unterscheidet sich gravierend von bisherigen:
1. Briefkopf ist von Herrn und Frau G, bisher war er von Frau G
2. Unterschrieben wurde von Herrn und Frau G persönlich
3. Unterzeichnet mit "Ihre Vermieter" - drei Monate nach der fristlosen Kündigung, zwei Monate nach Nicht-Auszug und obwohl Frau G niemals Vermieterin war

Kann, muss diese Nebenkostenabrechnung als Angebot zum Abschluss eines Mietverhältnisses ausgelegt werden? Mein Mann und ich haben den" Vermietern" jedenfalls schriftlich mitgeteilt, dass wir das Angebot annehmen.
Weil eben Frau G zuvor nicht Vermieterin war und die Nebenkostenabrechnungen zuvor beweisbar andere Form hatten?

Alles, was in einem Mietverhältnis zwingend vereinbart werden muss, ist in der Nebenkostenabrechnung enthalten:
Vermieter
Mieter
Mietgegenstand
Mietkonto und aus diesem einzusehen Höhe der Miete
Ein schriftlicher Mietvertrag ist hier nach geltender Rechtsprechung nicht zwingend.


Zum Mietkonto noch der Hinweis, dass dieses ohne unser Wissen nur auf Frau G lief, nur Frau G war alleinige Inhaberin. Herr G wurde als Inhaber im Mietvertrag eingetragen, hier sehe ich eine Täuschung.
Es soll nun der Eindruck erweckt werden, dass Herr und Frau G Inhaber des Kontos seien, die Überweisung des Guthabens aus Nebenkostenabrechnung erfolgte in beider Namen. Auch dies kam noch nie vor, immer im Namen von Frau G.



Nochmals meine Frage: Kann die so zugegangene Nebenkostenabrechnung als Angebot zum Abschluss eines neuen Mietverhältnisses ausgelegt werden?


Falls Ihnen weiteres auffällt freue ich mich über Mitteilung, eine Widerklage auf Rückzahlung der ungerechtfertigt an Frau G erbrachten Zahlungen ist bereits in Vorbereitung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Nebenkostenabrechnung als Angebot zum Abschluss eines Mietverhältnisses oder als Genehmigungserklärung des Mietverhältnisses anzusehen, halte ich für zweifelhaft, im Einzelnen:

Der Inhalt der Äußerung des Zustimmungsberechtigten muss bei objektiver Auslegung aus der Sicht des Empfängers als Einverständnis des Zustimmungsberechtigten mit der Geltung des Hauptgeschäfts seinem gesamten Inhalt nach zu verstehen sein. Die Erklärung kann nach allgemeinen Regeln ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) erfolgen.

Es entspricht damit einer Willenserklärung in Form einer Angebot/Annahme zum Vertragsschluss.

Das bloße vertragsgemäße Verhalten (Erfüllen von einseitigen Leistungspflichten im Hinblick auf den Vertrag) der Vertragspartei, die einen schwebend unwirksamen Vertrag genehmigen kann, stellt nur dann eine konkludente Genehmigung dar, wenn beide Seiten mit der Genehmigungsbedürftigkeit rechneten, was hier seitens G eher ausscheiden dürfte.

Dagegen spricht auch die nicht eindeutige Handhabung in der Praxis und auf Klägerseite/Vermieterseite, so dass dieser Schluss meines Erachtens nach zu weit ginge.

Etwas anderes kann ggf. bei Monate langer Entgegennahme der Mieter gelten.

Die Betriebskostenabrechnung ist aber eine reine Wissenserklärung, also eine Rechnungslegung im Sinne von § 259 BGB , ohne dass ihr ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.

Die für Willenserklärungen maßgeblichen Vorschriften sind deshalb nicht anwendbar.

Vor diesem Hintergrund scheidet ein konkludentes Angebot aus.

Allerdings muss hier das gesamte Mietverhältnis von A bis Z hinsichtlich

- seiner Entstehung;
- des gegenseitigen Verhaltens von G und Ihnen als Mieter;
- und einfach alle Parteierklärungen in ihrer Gesamt- und Vollständigkeit

umfassend gewürdigt werden, was ein ansonsten möglicher Vertragsschluss anbelangt.

Denn nach der Klage leiten ja beide Eheleute G "Rechte" aus dem Mietverhältnis her.

Auch die Erklärungen des Anwalts, die dem Ehepaar G zurechenbar sind (von Ausnahme abgesehen), sind dabei in die Bewertung mit einzubeziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2019 | 15:55

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Mir ist nicht ganz klar, ob der Sachverhalt korrekt angekommen ist.

Herr G hat keine Genehmigung zum schwebend unwirksamen Rechtsverhältnis erteilt. Und mit seinem Verhalten deutlich gemacht, dass tatsächlich geschlossene Mietvertrag/Mietverhältnis von ihm nicht genehmigt werden.

Der endgültige Widerruf des Mietvertrags/Mietverhältnisses erfolgte durch uns bereits im Frühjahr, um mögliche Fragen zur Interpretation des Schweigens zu beenden.

Herr G hatte somit nach beiderseitiger Einstellung keine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag/Mietverhältnis, das es ja schlichtweg nicht gab und gibt.
Er musste keine Nebenkostenabrechnung erstellen, zumal die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten ebenfalls als ungültig erklärt wurde.

Nach unserer Ansicht ist deshalb das vergangene Mietvertrag/Mietverhältnis irrelevant für diese Frage. Weil davon auszugehen ist, dass es dieses niemals gab.
Das gekündigte Mietverhältnis hat nach unserem Wissen auch nichts mit der fraglichen Rechtslage zu tun, da es dieses eben niemals gab und deutlich wird, dass sich Herr G und Anwälte dennoch weiter auf dieses niemals existente Mietvertrag/Mietverhältnis beziehen.


Nun zurück zur Auslegung der Nebenkostenabrechnung als Angebot zum Abschluss eines Mietverhältnisses.

Es geht dabei nicht um die bloße Zusendung durch Herrn und Frau G, auch wenn die Verpflichtung bei dieser Rechtslage höchst umstritten ist.

Es geht um die Frage, ob die gravierenden Änderungen zu den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre insbesondere aufgrund des Wissens seitens G um den unwirksamen Mietvertrag/Mietverhältnis der letzten 14 Jahre als dieses Angebot gewertet werden dürfen.

Diese Änderungen wurden oben schon benannt, insbesondere geht es um die Unterschriften beider Eheleute G und die Grüße "Ihre Vermieter".
In der Regel waren Nebenkostenabrechnungen bislang tatsächlich reine Rechnungen ohne Grüße, ohne Unterschrift.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2019 | 16:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Auch unabhängig von der Vergangenheit ist jedenfalls vollkommen singulär die reine Übersendung einer Nebenkostenabrechnung kein konkludentes Verhalten hinsichtlich eines Mietvertragsschlusses, da dieses die Auslegungsgrenzen überschreiten würde - aus den oben genannten Gründen. So lässt sich ohne Weiteres allein daraus der Wille nicht verstehen, zumal beide Eheleute dass erkennbar so nicht beabsichtigt haben dürften.

Da müssen schon weitere Erklärungen davor oder danach (das meinte ich) hinzukommen, um von einem rechtsverbindlichen Angebot ausgehen zu können.

Da spielt es auch keine Rolle, dass Hauptpunkte des Vertrages in der Abrechnung erwähnt sind, was einer bloßer Reflex darstellt und bei einer Nebenkostenabrechnung in der Natur der Sache liegt.

Ob es nun gravierende Änderungen zu den Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre gegeben hat oder nicht, hat ebenfalls keine entscheidende Bedeutung.

Auch betrifft die Übersendung der Abrechnung eine reine Nebenpflicht des Vermieters.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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