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Alleiniges Gartennutzungsrecht, Betreten durch den Vermieter?

| 17.07.2015 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Wir haben in einem 2-Familienhaus eine EG-Wohnung mit Terrasse und Garten gemietet, im Mietvertrag ist ein alleiniges Gartennutzungsrecht für uns vorgesehen, dazu obliegt die Gartenpflege und -Gestaltung ebenfalls uns.
Der Garten/Terrasse ist ebenfalls durch die Verbindungstür einer Garage zu erreichen, diese Garage wird als Abstellraum von beiden Mietparteien genutzt, ebenfalls im Mietvertrag geregelt.
Zu der Garage und zum Wohnhaus hat der Vermieter jedoch die Schlüssel und betritt diese nach Belieben.
Er verlangt ebenfalls den Schlüssel und den Zutritt durch die Verbindungstür in der Garage (führt ausschließlich auf unsere Terrasse/Garten).
Nun hat er sich zu einer Gartenbesichtigung mit einem Gärtner angekündigt, wollte aber erst auf mehrmaligen Nachfrage den Grund nennen. "ich muss was am Zaun gucken".
Mittlerweile fühlen wir uns von unserem Vermieter doch leicht penetriert, da dies nicht das erste mal ist das er mal eben vorbeischaut und nach dem "Rechten sieht".
Unsere Frage daher: müssen wir dem Vermieter Zutritt gewähren (egal ob Wohnung oder Garten? Ist er berechtigt den Schlüssel zur Tür in der Garage zu verlangen, die ausschließlich zu unserer Terrasse führt? Wie oft darf der Vermieter Besichtigungen verlangen? Und wie muss er diese ankündigen?

Vielen Dank für die Antworten im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Dem Vermieter steht grundsätzlich nur ein Besichtigungsrecht zu, wenn er hierfür einen sachlichen Grund hat und die Besichtigung rechtzeitig vorher ankündigt. Als sachlicher Grund wird z.B. anerkannt, wenn die Besichtigung für geplante Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich ist oder der Erforschung einer Schadensursache dient. Die Besichtigung muss vorher angekündigt werden, wobei bei berufstätigen Mietern regelmäßig eine Frist von 3-4 Tagen eingehalten werden muss. Die Ankündigung muss auch den konkreten Grund für die Besichtigung nennen, "ich muss was am Zaun gucken" reicht nicht aus. Die Besichtigung darf nur in Ausnahmefällen auf einen Sonn- oder Feiertag gelegt werden. Rechtlich umstritten ist, ob dem Vermieter darüber hinaus etwa alle zwei Jahre ein Besichtigungsrecht zusteht, um sich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen.
Wenn der Vermieter Ihnen einen sachlichen Grund für die Besichtigung nennt und diese rechtzeitig vorher ankündigt, müssen Sie ihn allerdings in die Wohnung bzw. den Garten lassen.

Der Vermieter hat aber grundsätzlich kein Recht auf Schlüssel zu irgendwelchen Türen, die zum vermieteten Objekt führen. Ganz im Gegenteil: Existiert hierzu keine vertragliche Absprache, können sogar die beim Vermieter noch vorhandenen Schlüsseln herausverlangt und ansonsten auf Kosten des Vermieters die Schlösser gewechselt werden, vgl. z.B. Amtsgericht Köln, Az: 217 C 483/93.

Nur in dringenden Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch bei abwesenden Mietern) darf der Vermieter die Wohnung ohne Einwilligung und Vorankündigung betreten. Hierfür kann sich das Hinterlassen eines Notfallschlüssels beim Vermieter empfehlen, ein Anrecht hierauf hat er aber nicht.

Von den oben genannten Grundsätzen kann in gewissem Umfang vertraglich abgewichen werden. Insofern sollten Sie zunächst in Ihrem Mietvertrag nachsehen, ob dort etwas zum Besichtigungsrecht und Schlüsseln geregelt ist. Ansonsten sollten Sie Ihren Vermieter entsprechend in die Schranken weisen und auch darauf verweisen, dass ein unbefugtes Betreten des vermieteten Eigentums als Hausfriedensbruch (123 StGB) strafbar ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.07.2015 | 09:27

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